齊魯晚報濟(jì)南10月12日訊（記者 孟敏）12日，一則消息打破了二手房市場的沉寂蕭條。網(wǎng)傳11月將調(diào)整二手房交易營業(yè)稅，原滿5年的普通住房交易免征營業(yè)稅，將調(diào)整為滿2年的即可免征。一旦二手房交易營業(yè)稅調(diào)整，將產(chǎn)生什么影響？以百萬二手房為例，購房者將享受到哪些優(yōu)惠？記者就此采訪了濟(jì)南二手房市場相關(guān)人士。



二手房中介：滿5年成營銷噱頭



12日，濟(jì)南氣溫驟降。記者在濟(jì)南市和平路一個二手房中介看到，咨詢買房者寥寥。



“十一假期時看房人數(shù)明顯增多，但成交量還沒有明顯上升。”濟(jì)南歷下區(qū)21世紀(jì)房產(chǎn)中介一位王姓店長介紹。該王姓店長說，現(xiàn)在濟(jì)南的營業(yè)稅稅率為5.6%，一般由賣方繳納，在二手房市場，“學(xué)區(qū)房滿5年”成了營銷噱頭，目前他還未聽到營業(yè)稅調(diào)整的消息。



“當(dāng)年，二手房營業(yè)稅調(diào)整后，二手房房源一度減少。”該店長說，濟(jì)南從2010年1月執(zhí)行新政策，轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足5年的普通住宅，全額征收營業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業(yè)稅。對普通住宅來說，以一套市場成交價格100萬的房子為例，未滿5年，光營業(yè)稅一項就需交納5.6萬元。這樣高的交易稅額，加上租金年年看漲，讓一些二手房持有者轉(zhuǎn)售為租。而二手房購買者選到合適二手房的困難度增高，選擇未滿5年二手房的意愿迅速降低。



同時，對于非普通住房來說，征收標(biāo)準(zhǔn)相比普通住房要嚴(yán)格。不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；超過5年(含5年)的，仍需征收差額營業(yè)稅。



據(jù)該王姓店長介紹說，144平方米以上大戶型非普通住房，濟(jì)南市區(qū)東、南部只占到30%左右，在市區(qū)西、北部只占到20%左右。這部分房源總價過高，占比較小，全額和差額征收營業(yè)稅對市場影響不會很大。

分析：利好二手房交易，影響一手房市場



濟(jì)南市朝山街一個二手房中介的負(fù)責(zé)人王月東說，真正的炒房者買房后不會持有2年之久，營業(yè)稅無論是5年之限還是2年之限，對限制炒房、抑制房價上漲作用并不太大。



“這對一手房市場來說，未必是個好消息。”克而瑞濟(jì)南機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人王偉分析，如果調(diào)整，會起到活躍二手房市場的作用，有利于持有者盡快處理空置房，但有可能把一手房的購買者吸引到二手房市場。如果要激活一手房市場，單用某一項減稅來刺激消費(fèi)意義不大，需要有相關(guān)配套政策出臺。



據(jù)了解，2008年樓市低迷時，大連、杭州、重慶等對二手房營業(yè)稅政策有所改動，有的進(jìn)行了減免，有的將5年交易期限改回到2年。隨后市場反應(yīng)很快，交易量很快回升。

營業(yè)稅政策變遷



國家營業(yè)稅暫行條例規(guī)定，單位和個人銷售不動產(chǎn)，按成交價格征收5.65%營業(yè)稅。



1999年，對個人購買并居住超過一年的普通住宅免征營業(yè)稅；不足一年的按差額計征。



2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的全額征收營業(yè)稅；超過2年(含2年)的免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過2年(含2年)，差額征收營業(yè)稅。



2009年12月9日，國務(wù)院決定，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年調(diào)整到5年，但營業(yè)稅全額征收還是差額征收各地政策不一。



2011年1月26日，國務(wù)院決定，個人轉(zhuǎn)讓不滿5年住宅按銷售總額全額征收營業(yè)稅。



百萬二手房稅費(fèi)7萬多



A先生100萬元賣出80平方米二手房一套（持有不足5年）給B先生



營業(yè)稅：5.6萬元



個人所得稅：1萬元



契稅：1萬元（首次購買普通住宅享受優(yōu)惠稅率1%）。



二手房交易手續(xù)費(fèi)：480元（6元/平方米×80平方米）



登記費(fèi)(工本費(fèi))：80元



評估費(fèi)：500元



總計稅費(fèi)：77060元



（中介費(fèi)1.5萬-2萬元未計在內(nèi)）