學位不再“吃緊” 青島學區房“分化”特征日益顯著

原標題：學位不再“吃緊” 學區房身價拉開

青島學區房作為承載家長對孩子優質教育期望的特殊存在，一直是市場焦點。近日，市內多區發布的學位預警政策調整，再次引發家長對學區房行情及未來趨勢的關注。

業內認為，在政策調控和人口結構變化等多重因素作用下，青島學區房市場“分化”特征日益顯著，具備稀缺性、同時兼有宜居屬性的優質學區房價格依然堅挺，而失去或弱化學區屬性的老舊小區則面臨更大的下行壓力。

多個區域發布學位預警

7月16日，市南區教育和體育局發布2025年市南區小學入學學位預警提示。與以往相比，此次預警最大的變化是涉及學校數量減少，由此前的7所縮減為4所。這4所學校分別是青島鎮江路小學、青島大學路小學、青島文登路小學，以及今年新增的青島太平路小學。值得注意的是，青島萊蕪一路小學、市南區實驗小學教育集團（區實驗校區）和德縣路小學教育集團（德縣路校區）取消了2026年的學位預警。

具體落戶時限要求方面，鎮江路小學要求2026年入學的適齡兒童，需在2023年8月1日前落戶，該預警信息已于2023年7月發布；2027年入學需在2025年8月1日前落戶。2026年將在大學路小學、文登路小學、太平路小學入學的適齡兒童，需在2025年8月1日前落戶。對于上述市南區預警學校，在2025年8月1日前落戶并符合政策的兒童，安置在所屬學區學校；在此日期后落戶的，則進行區域統籌安置。

緊隨其后，李滄區和市北區也發布了相關預警信息。

7月25日，李滄區宣布對青島市李滄區實驗小學、青島滄口學校（小學部）、青島棗山小學共3所學校2026年和2027年招生繼續實行學位預警。

具體實施時間和安置辦法是：2026年在青島棗山小學、青島市李滄區實驗小學、青島滄口學校（小學部）三所學校學區內報名的戶籍、房產一致的適齡入學兒童，落戶時間限定在2024年8月1日前，該預警信息已于2024年7月發布。2027年在上述三所學校學區內報名的戶籍、房產一致的適齡入學兒童，落戶時間限定在2025年8月1日前。

在2025年8月1日前落戶，符合當年入學政策的戶籍適齡兒童，安置在所屬學區學校就讀；在2025年8月1日后（含8月1日）落戶，符合當年入學政策的戶籍適齡兒童，將結合學位情況統籌安置就讀。

7月26日，2025年市北區小學入學學位預警公告發布，共9所。公告顯示，2026年將在青島市北區第二實驗小學、青島樺川路小學、青島福州路小學、青島富源路小學、青島寧安路小學、青島同安路小學、青島同德小學、青島啟元學校、青島立新小學學區內戶籍適齡入學兒童，落戶時間限定在2025年7月31日前。

在2025年7月31日前（含7月31日）落戶，符合當年入學政策的戶籍適齡入學兒童，安置在所屬學區學校就讀；在2025年7月31日后落戶，符合當年入學政策的戶籍適齡入學兒童，區域統籌安置就讀。

學區房分化明顯

對于學位預警的變化，順行房屋（青島）咨詢總經理劉興認為，盡管近年來青島市整體人口出生率有一定變化，但部分區域由于新建小區交付、人口流入等原因，適齡入學兒童數量依然處于高位。一些教育資源集中的區域，大量家長為孩子入學而遷入，導致入學需求遠超學校承載能力，造成熱門學校學位緊張。“家長們普遍認為，優質學校能提供更好的師資、教學環境和教育質量，對孩子的未來發展至關重要，因此想方設法爭取入學名額，學區房顯得尤為重要，這是學區房久經不衰的根本原因。”

青島房師傅地產咨詢負責人李晨則著重強調了政策變化帶來的市場差異。他以市南區為例解釋道：“預警學校從7所減至4所，萊蕪一路小學、區實驗（區實驗校區）、德縣路小學（德縣路校區）取消2026年預警，意味著明年入讀這些學校只需正常落戶，無提前時限要求。要知道，今年入讀萊蕪一路、德縣路的孩子需提前3年落戶，也就是2022年8月1日前。一年之隔，要求天差地別。” 同時，大學路、文登路、太平路小學雖仍需卡落戶時間，但時限已縮短至僅需提前1年，即2025年8月1日前落戶，相比過去3年要求明顯寬松。

李晨進一步指出，過去為滿足“提前三年落戶”的要求，不少家長在樓市高峰期購房落戶，相當于買在了相對高點。

市南區從事房產中介業務多年的王經理表示，像屬于萊蕪一路學區的伏龍路附近小區，上月成交相對活躍，單價在1.5萬元至2萬元出頭，54平方米的小戶型，因84萬元的較低總價受到關注。然而，一些掛牌價過高的老房源則遇冷，甚至有房源半年內報價從165萬元連續下調5次至118萬元。“未來幾年，若學區屬性進一步弱化，市南中片區老房子的受眾面會更窄，成交或將更困難。”

市北區浮山后的學區房市場也呈現分化，但與市南老城區有所不同。李晨分析道：“相同點是老房子價格難以上漲，近期成交多為套一和套二的小戶型，單價約1萬元至1.5萬元，居住屬性弱，主要價值在學區。”不同點在于浮山后擁有次新房源，而市南中片區缺乏。浮山后的次新套三、套四改善戶型因兼具學區和居住品質，吸引力較強。例如金地宸悅116平方米套三房子，單價仍能維持在3萬元/平方米出頭，國泰華府毛坯套三房也能達到約3萬元/平方米，金地華章、金茂悅府的次新房基本不愁賣，除非掛牌價明顯虛高。這清晰印證了當前學區房市場“新舊有別、品質為王”的分化特征。

學區房回歸居住屬性

“未來學區房將回歸居住屬性，隨著生源減少的趨勢逐漸顯現，學區房將從投資品逐漸回歸居住屬性。”青島新榮房地產咨詢負責人高程說，未來，家長在選擇學區房時，會更加注重房屋的居住價值和性價比，而不僅僅是學區因素。

未來青島學區房價格將進一步分化。優質學區的次新房和品質較好的小區，由于其稀缺性和教育資源的穩定性，同時具備宜居性，價格仍將保持相對高位，甚至在需求推動下有一定的上漲空間。而老舊小區尤其是“老破小”學區房，隨著人口結構變化和家長觀念的轉變，需求將逐漸減少，價格可能繼續下跌。一些僅靠學區概念支撐，沒有其他優勢的老舊房源，可能會面臨更大的價格下行壓力。

劉興認為，除了教育資源，房屋本身的品質，如房齡、戶型、裝修、小區環境等也會對房價產生影響。次新房和品質較好的小區，即使在同一學區，價格也會高于老舊小區。像一些新建的改善型小區，不僅居住舒適度高，還能滿足孩子上學需求，受到不少家長的青睞。

未來學區房市場將處于持續變革之中，同時，在經濟社會新周期當中，部分家長不再熱衷“內卷”。專家建議，家長在選擇學區房時，應理性看待學區房的價值，結合自身經濟實力和孩子的教育需求，做出合理的決策。

李鵬飛