近日，青島市自然資源和規劃局網站發布《李滄區LC0306-70地塊青特住宅項目建設工程設計方案批前公示》，項目位于李滄區銅川路以東、青川路以西，規劃彭水路以南，由青島青特產城集團有限公司競得，是其首次進軍李滄市場。隨著城市發展和居民生活水平提升，東李片區憑借優越的生態環境和日益完善的配套設施，不僅成為青島市區居民改善置換的首選，也持續吸納著當地居民的升級需求，同時還是吸引了不少年輕剛需群體安家置業，已成為青島樓市的熱門板塊。

盡管市場熱度不減，但當前東李以二手房交易為主，其中多數戶型已經落后市場主流一代甚至兩代，老盤存量房源持續減少，純新盤供應稀缺，特別是小高層產品，新增住宅多依賴舊村改造和工業用地置換，整體去化周期明顯縮短，加之融海啟城等項目施工進展緩慢，市場對新項目入市的期待愈發強烈。

在此背景下，6月25日，李滄區鄭莊片區LC0306-70地塊正式開拍，最終該地塊被青島青特產城集團有限公司以樓面地價9700元/㎡、總價3.04億收入囊中。新項目的到來恰如“及時雨”，不僅補充了東李片區的新房市場，更有望緩解當前改善型住宅緊缺的局面，為區域注入迫切所需的新鮮血液。

根據公示，該項目總用地面積1.8萬平方米，總建筑面積4.8萬平方米，其中地上建筑面積3.2萬平方米，規劃建設9棟11至17層住宅；地下建筑面積1.6萬平方米，共規劃343個停車位。該地塊性質為二類居住用地，容積率≤1.7，建筑密度≤30%，綠地率超過30%，建筑限高54米。低密度的規劃意味著青特沒有選擇“貨值最大化”的快銷路線，而是選擇了“品質最大化”的改善之路，填補了東李樓市的結構性缺口。

項目在銅川路和北側彭水路（規劃路）分別設置了社區入戶大堂，車行入口與人行入口分開布置，實現人車分流。中心形成景觀花園，西北沿街布置鄰里坊，沿下沉庭院周邊布置公共服務設施，設有專門的兒童和老年人活動場地，打造全齡友好的社區場景。所有樓座南立面采用大面積玻璃幕墻和弧形轉角窗設計，增強室內采光與視野通透性。從開敞陽臺的尺度來看，戶型可能采用寬廳設計。

從一系列設計中可以看出，在“好房子”時代下，青特正向這一方向靠攏，剛好切中改善群體對舒適度、功能性、前瞻性的訴求。地塊所在的鄭莊片區，坐擁青島主城區稀缺的 “天然氧吧” 世博園，南望李村河碧波，北倚臥龍山蒼翠，成為該地塊居住價值的核心。

當下，隨著公積金貸款額度提高、購房補貼、利率降低等政策接連落地，最新數據顯示，7月份各線城市商品住宅銷售價格環比下降。除了青特70地塊，今年下半年，東李片區預計還有萬科操盤的石牛山路地塊、世園金茂府新地塊入市，青島改善市場的競爭氛圍也將愈發濃烈，不斷卷出新高度，承載著青島樓市新一輪的價值期待，使得本就備受矚目的地塊關注度再上臺階。

值得注意的是，該片區域的發展短板仍不可忽視：

東李片區面臨的最突出短板在于交通基礎設施的不足。開通運行的青島地鐵 11號線和規劃中的地鐵2號線（東延段） ，僅覆蓋該片區邊緣，核心居住區仍處于軌道交通服務盲區，居民出行依賴自駕，導致金華路、黑龍江路等連接市區的主干道在早晚高峰期間容易擁堵，增加了居民的通勤時間和用車成本，成為制約區域發展的最大障礙。

商業配套方面存在明顯的結構性缺陷。雖然已建成萬達廣場、麗達購物中心等商業項目，但整體定位偏向大眾化家庭消費，缺乏高端商業綜合體，這種商業格局導致片區內的改善型客群不得不前往嶗山商圈（如萬象匯）或李村商圈（如偉東樂客城）滿足高端消費需求，反映出商業能級與居民消費需求之間的不匹配。

教育資源配置問題是東李片區發展的又一軟肋。雖然片區引入了青島二中附屬李滄學校等合作辦學項目，新建了青島市第二實驗小學等硬件設施先進的學校，但在教育質量的實質性提升、師資隊伍建設等方面還需時間沉淀，導致許多重視教育的家庭在選擇置業時仍然優先考慮市南、嶗山等傳統教育強區，使東李片區在吸引高端人才定居方面處于不利地位。

這些配套的不足在一定程度上制約著東李片區的能級提升與價值突破。因此，僅依靠自然環境和開發商“內卷”樓盤品質，而缺乏配套支撐，所謂的“改善盤”定位基礎不牢固，在市場下行期，其價值抗跌能力較弱，極有可能面臨被剛需市場稀釋的風險，甚至出現“降價換量”的局面，此前片區內的森林公園等樓盤價格逐步下調便是值得警惕的信號。

歸根到底，東李片區能否撐起青島的改善市場，并非取決于規劃圖紙上的宏偉藍圖，而在于各項城市配套能否從紙面走向現實，并經受住時間的考驗。

信網評論員 戴慧慧