房屋專項維修資金“使用難” 青島市政協(xié)委員支招助其“用得活”

關(guān)于進一步完善房屋專項維修資金使用管理政策的提案

第一提案人：何緒亭 單位職務(wù)：青島天安科創(chuàng)城產(chǎn)業(yè)有限公司總經(jīng)理

房屋專項維修資金又稱“房屋的養(yǎng)老金”，作為一種按份共有的財產(chǎn)，存在“使用難”的問題。根據(jù)我國法律規(guī)定，業(yè)主在買房時必須支付這筆“養(yǎng)老金”，以備將來專門用于房屋公共部分的維修和更新、改造。然而，按照我國現(xiàn)行制度使用這筆資金時，卻普遍遭遇了有錢難取的尷尬。據(jù)青島市2021年度市級房屋專項維修資金（商品住宅）管理情況公示數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日，市級房屋專項維修資金代收銀行13家，賬戶結(jié)余資金1443818.85萬元，其中2021年度繳存125150.96萬元，但使用金額只有1460.59萬元，使用率不到1.2%（數(shù)據(jù)來源：青島市物業(yè)服務(wù)保障中心）。另據(jù)全國物業(yè)協(xié)會有關(guān)人士表示，住宅公共維修資金歸集、管理、使用等問題實際上在全國普遍存在。與千家萬戶切身利益緊密相關(guān)的房屋公共維修資金的使用效率問題如同一個巨大的謎團，已經(jīng)開始引起社會的普遍關(guān)注。

一、現(xiàn)狀及問題

（一）早期業(yè)主買房時因網(wǎng)絡(luò)管理平臺不完善導(dǎo)致房屋專項維修資金與業(yè)主信息無法關(guān)聯(lián)、資金申請難。

早期業(yè)主買房時，由開發(fā)商代收公共維修資金后交由政府相關(guān)部門代管，但因當(dāng)時無統(tǒng)一的網(wǎng)絡(luò)管理平臺，部分紙質(zhì)版明細(xì)賬單錄入時出現(xiàn)了信息誤差以及部分信息丟失，導(dǎo)致房屋專項維修資金與業(yè)主信息無法關(guān)聯(lián)。而房屋專項維修資金使用前，首先進行業(yè)主信息關(guān)聯(lián)，明確每戶業(yè)主信息及名下房屋專項維修資金金額，維修公共部分歸屬于哪些業(yè)戶，均分到每戶房屋專項維修資金金額是多少。由于數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)不到位，導(dǎo)致小區(qū)申請房屋專項維修資金難、審批流程慢。

(二)維修資金使用存在流程長、組織弱、使用不暢等問題。

房屋專項維修資金申請流程繁瑣，資料搜集難，審批時間長，加之業(yè)主委員會、街道辦事處等組織使用主體組織維修資金使用意愿不強、動力不足、考核不到位等，維修資金使用存在不便捷、效率不高等問題，對民生影響較大。（三）房屋專項維修資金合理使用難且資金長期閑置。

根據(jù)《民法典》第二百八十一條規(guī)定：“使用房屋專項維修資金需小區(qū)三分之二（人數(shù)和面積）業(yè)主簽字同意”。然而，不是受益人的業(yè)主會選擇拒絕。例如：住在1樓的業(yè)主，就不愿意承擔(dān)電梯的修理費用以及頂樓漏雨的修理費用，導(dǎo)致《征求意見結(jié)果》達不到動用維修資金的資格。另外，有部分業(yè)主存在房屋長期出租、空置等情況，僅簽字一項流程需花費數(shù)月時間。

此外，房屋公共維修資金政策出臺，僅明確繳納和使用對象，無明確監(jiān)管單位，大量資金如同進入“休眠”期。以電梯的使用年限15年為例，巨額的房屋維修資金“沉睡”在銀行賬戶上，不僅跑不過通脹率，還蘊藏著維修費用的逐年增長，在繳存資金進入15年之后的使用高峰期，卻出現(xiàn)無法滿足維修需求的巨大隱憂。屆時出現(xiàn)資金不夠、需要補繳等問題，又使公共維修基金的動用難上加難，所以實踐中一方面大量房屋設(shè)施亟待維修，另一方面巨額房屋專項維修資金被閑置。

二、建議

近年來隨著房齡的上升，房屋公共維修資金逐步進入使用高峰期，建議進一步完善原有的政策規(guī)定，讓資金的監(jiān)管、使用、維護都能更加透明和靈活。

（一）推動審批流程優(yōu)化，破解維修資金申請使用難點堵點。

建議物業(yè)辦定期對各社區(qū)物業(yè)進行相關(guān)審批流程辦理的培訓(xùn)并出具相關(guān)案例資料作為參考。開設(shè)專門的政策審批大廳，基金提取申報方將資料備齊后于審批大廳一站式辦理，一次性告知，避免群眾“多跑腿”，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)效，真正為人民群眾帶來便利。

（二）借助互聯(lián)網(wǎng)+思維模式，確保維修的及時率。

為有效化解維修資金使用中業(yè)主表決難、周期長的問題，建議由主管部門開發(fā)手機業(yè)主投票App或微信應(yīng)用小程序，使業(yè)主足不出戶就能行使對維修資金表決和監(jiān)督權(quán)，該方面可借鑒西安市的做法。2019年由西安市住建局開發(fā)建設(shè)了“維修資金使用微信投票系統(tǒng)”，業(yè)主可通過關(guān)注“西安住建”微信公眾號并綁定業(yè)主身份后，對維修資金使用事項進行投票表決，進一步提升業(yè)主投票表決效率。

（三）將房屋專項維修資金規(guī)定為一種特殊的信托財產(chǎn)。

住宅專項維修資金有多個擁有者，但每個擁有者都有權(quán)阻止他人使用該筆資金，沒有人擁有有效的使用權(quán)，屬于一種“反公地悲劇”現(xiàn)象。房屋專項維修資金屬于“共有私產(chǎn)”，使用上具有一定范圍內(nèi)“公共利益”的目的。因此，建議將房屋專項維修資金強制規(guī)定為信托財產(chǎn)，由國有平臺進行信托管理，讓其成為類似于“公司財產(chǎn)”進行管理，每個業(yè)主相當(dāng)于公司中的股東，集中后的房屋專項維修資金相當(dāng)于公司財產(chǎn)，小區(qū)通過成立業(yè)主大會和業(yè)委會管理房屋專項維修資金，決定其使用，并可通過“內(nèi)置式”或“外置式”對房屋專項維修資金進行管理：

1.內(nèi)置式管理：委托業(yè)主大會、業(yè)主委員會進行管理。業(yè)主大會是小區(qū)業(yè)主的權(quán)力機構(gòu)，有權(quán)決定住宅專項維修資金的使用事宜。業(yè)主大會決策可實行“一股一票”制度，即按照業(yè)主住房面積折成“一平米一票”，采用少數(shù)服從多數(shù)的議事規(guī)則進行表決，不能參加會議的業(yè)主可委托代理人進行投票表決；沒有委托代理人，又不參會的業(yè)主視為放棄表決的權(quán)利，其住房面積不被計算在內(nèi)。

2.外置式管理：經(jīng)業(yè)主大會表決通過，將房屋專項維修資金委托國有基金公司或社會中介組織進行管理。在美國，住房專項維修資金的管理是完全市場化操作。業(yè)主繳納的住宅專項維修資金均由基金公司負(fù)責(zé)管理。如果房屋需要維修，則由物業(yè)公司報到基金公司，基金公司到市場上尋找維修公司進行維修。而在資金的閑置期，在留足15%的資金后，可以借支的方式借給銀行，銀行需支付基金公司相應(yīng)利息。