日前，《青島市“十四五”住房發展規劃》正式發布，明確了我市住房發展的現實基礎、發展目標、主要任務和政策措施等。其中，規劃提出膠州市新增住房約8.4萬套，目前住房庫存相對較高，需考慮優先消耗庫存。

據統計數據，截止6月底膠州新房住宅去化周期在21.61個月，為當前青島各區庫存壓力最大的區域。膠東國際機場將于8月12日轉場的新動態，對于整個膠州的發展是有重要意義的，也意料之中地激起了樓市的騷動。400多萬平方米的庫存量，一個機場的利好就能全部消化？

從樓市去庫存的角度講，膠東國際機場的到來是一場利好還是利空，有待辯證分析。

“引流”效應毋庸置疑，人氣的加持必然會為膠州產業、就業、商業、旅游等多個經濟維度帶來可觀的影響。大多情況下，樓市與區域的經濟發展是共振的，但是對于膠州住房存量如此大的市場，趨勢不會一下子扭轉，購房者更要理性，別被加速入局的渠道商割了韭菜。青島堅持 “房子是用來住的、不是用來炒的”定位也是始終如一的，若投機者盲目借勢“加碼”，潮水褪去，剩下的恐怕全是裸泳者。

降價、工抵房、特價房……今年以來，青島市區高端住宅市場熱度不斷攀升的同時，膠州部分區域卻在炒房客褪去后求存維艱。業內人士表示，膠州上合區域去庫存是比較困難的，目前二手房不少均價在7字頭，即便如此掛牌成交周期也比較長，接盤者寥寥無幾。因為膠州樓市長期供過于求，許多盤都是處在低質、低價、高傭金的惡性循環之中，樓盤品質不佳，不會因為利好落地而短時有所改變。

除了學區的因素，現在買房的群體還多是以90后的年輕人為主，比起60后、70后，他們會對居住環境有更高的要求。新機場會給區域的人居品質帶來最直接的影響之一，就是噪音。一直以來各大開發商在自己的宣傳口徑中，幾乎無一不在強調新機場可能給樓市、給置業者們帶來的益處。與剛開始的展望相比，新機場啟用后購房者會開始更加關注房子本身的品質和居住的舒適性，為了促成交，開發商自然要規避一些不利因素，機場的噪音影響顯然就成為他們不愿提及的問題。

噪音給樓市帶來的影響，從“前輩”機場周圍的發展上便有跡可循。自1944年流亭機場啟用為民航機場至今幾十年時間里，流亭片區始終未能發展成為城陽樓市中具有明顯地位的高地，甚至航線范圍內的李滄部分片區，都因噪聲問題或是降價銷售、或是被購房者拒之門外。而城陽區當下價格最高的區域仍是以區政府沿線的正陽路為起點，橫向貫穿東西、北向延伸至春陽路乃至碩陽路的小片區域。

此外，立體交通網的建立，讓人們對于膠州樓市又產生了無限遐想。除了已有的8號線，8號線支線的官宣，必然會給膠州樓市再帶來一波熱度。誠然，地鐵1號線全線貫通之后，遠郊地鐵房也就不能算是“稀缺貨”了，未來幾年，地鐵房的優勢固然堅挺，但隨著青島全域交通線路的布局和蔓延，住房因地鐵存在的稀缺屬性就會迅速被稀釋。相比之下，遠郊地鐵盤對主城剛需一族的吸引力將會大幅削弱，彼時一個機場還足以成為撬動置業規劃的決定性因素嗎？

對于新機場啟用后的膠州樓市，可以樂觀，但不能抱有驟然起飛的幻想。膠州正面臨去庫存壓力的現狀，只靠一個“巨型配套”就想起到擎動作用，效果堪稱微乎其微。政治功能、交通水平、宜居環境、商業布局、教育、醫療等基礎配套的跨越式升級，才是能成為長期支撐區域樓市熱度的關鍵所在。

信網評論員 秦璐