提及島城樓市的區域價格，“萬元線”是一個常用的詞語。所謂“萬元線”，是指單價超過10000元/平方米的樓盤組成的區域邊界。在樓市中“萬元線”有著特殊的意義，開發商會將其作為定價的指標之一，購房者則會將其作為買房的參考之一。然而，“萬元線”并非一成不變，而是會跟隨樓市起伏：樓市火熱時，“萬元線”會不斷擴張，樓市低迷時，“萬元線”則會不斷回縮。如今，相比擴張時的高峰期，島城樓市“萬元線”已大幅回縮。

市場回顧

“萬元線”曾一路向北

“我是覺得每平方米萬元左右的房子性價比最好，因為價格貴了買不起，價格低了區位又太差。”市民楊先生一直關注島城“萬元線”的變動，他說：“我是2013年買房，那時候‘萬元線’已經擴張到李滄，因此我就主要看李村的房子。現在‘萬元線’回縮，一些同事開始關注新市北的房子。”對于很多和楊先生一樣的剛需購房者來說，“萬元線”的變動往往牽動著他們的心。

實際上，青島樓市 “萬元線”受關注還是近幾年的事情。打開一張青島市區地圖，如果以時間為軸，我們會發現島城“萬元線”開始是從一個點萌發，然后緩慢擴張到整個前海，再一路向北，逐年大幅擴張。2007年，青島第一個“萬元線”區域出現在市南區東海路附近;2008年開始，青島“萬元線”區域不斷擴大，香港路以南的沿海一線和嶗山部分小區單價都是在萬元以上;2009年隨著房地產市場火熱，“萬元線”擴展到寧夏路以南;2010年“萬元線”擴張到市北區，并一直突進到合肥路以南;2011年青島樓市持續火爆，房價一路飆升，“萬元線”進入李滄區;不過2012年受市場影響，“萬元線”一度退出李滄，在新市北和李滄交界處徘徊。進入2013年，“萬元線”再次發力，覆蓋了從市南區到李滄區的主城區，從東到西，東李板塊、新都心板塊和濱海新區板塊的樓盤幾乎全線過萬。不僅如此，城陽中心城區和西海岸也涌現出不少 “萬元盤”，和市區“萬元線”遙相呼應。當時，曾經有人戲言：“青島的房價‘萬元線’以每年2公里的速度向北推進。”

進入2014年，島城樓市發生了戲劇性變化，受各方因素影響，島城樓市的新房成交量并不樂觀。面對樓市低迷，越來越多的購房者轉入觀望，為此開發商不得不展開“價格戰”以吸引購房者。在此影響下，島城樓市的 “萬元線”也是慢慢收縮。如今，除了中線的新都心板塊的新盤單價仍然維持在萬元以上，“萬元線”已經退出東線的東李板塊和西線的濱海新區板塊。

東線

東李板塊新盤定價更理性

對于一些剛需購房者來說，“萬元線”是他們的心理門檻，正因如此，

“萬元線”附近的樓盤也往往最受關注。在“萬元線”北上擴張時期，他們的購房區域也不斷向北，一度李滄成為他們的購房首選，尤其是東李板塊新盤云集，更是被“萬元線”覆蓋。有統計顯示，2011年，東李板塊的成交均價為8831元/平方米，2013年則因萬科紅郡、玫瑰庭院等低密度樓盤集中入市成交，區域均價一度飆升至15502元/平方米的頂峰。不過如今該區域的房價卻走出了一個倒V字形，如今，東李板塊的價格回落，“萬元線”已經從這里退出。雖然今年，北京城建、新城等大鱷選擇在東李板塊進行自己的青島首秀，卓越、和達、海爾、萬科也在此紛紛拿地。不過“萬元線”回縮后的東李板塊定價更加謹慎和理性，有數據顯示，7月份海爾博悅蘭庭成交均價為9621元/平方米，和達璟城成均價為9194元/平方米。

不僅是東李板塊，其實“萬元線”從李滄也是大幅回撤，從上半年李滄的商品房成交均價就能明顯看出。青島銳理數據顯示，2014年上半年李滄商品房成交均價為10868元/平方米，下半年為10305元/平方米，都是在萬元以上，而今年上半年則只有9811元/平方米，跌破萬元。上半年的單月成交均價則是更為直觀，一月份李滄商品房成交均價10408元/平方米，二月份則是10054元/平方米，尚在萬元以上，三月份則直落到9372元/平方米，四、五、六月份則分別為9523元/平方米、9835元/平方米、9746元/平方米，都是在萬元以下運行。

中線

新都心依然堅守萬元高地

隨著“萬元線”從李滄回縮，新都心的價值卻凸顯出來，其樓盤單價一直維持在萬元以上，新盤起價也往往在萬元以上跳開。

其實自新市北合并后，新都心板塊價值不斷提升，樓房單價也是不斷上漲，早早便將萬元線甩在身后。在2009年新都心概念剛剛提出之時，這里并不被看好，每平方米七八千元則成為房子單價的“天花板”，“萬元線”的到來似乎是一種奢望。不過隨著地鐵規劃、商圈規劃等不斷落實，新都心的房價也翻了一番，“萬元線”也輕松經過這里。目前該片區新建住宅項目均價在12500元/平方米至15000元/平方米左右，像和達城上城均價14500元/平方米左右，鑫源向上均價12500元/平方米左右，海爾時代廣場二期均價13000元/平方米左右。而新都心二手房的價格則更是跨越“萬元線”一大截，像中海清江華府均價16700元/平方米，萬科藍山17500元/平方米。

最近，新都心的地塊出讓競爭激烈，7月17日上午，市北區重慶南路128號原鑄造機械廠地塊經過7輪的掛牌競價和98輪的限時競價，被海爾地產以6235元/平方米的樓面地價搶下。有業內人士分析，地塊最終成交價6235元/平方米，如果按照建安成本3000元/平方米計算，加上開發過程費用，項目售價預計將達到13000—14000元/平方米左右。顯然，新都心板塊依然是“萬元線”最堅實的“堡壘”。

西線

濱海新區尚處于拉鋸期

一度，“萬元線”的西線曾經沿著后海一路北擴，穿過原四方到達濱海新區。對于濱海新區，很多購房者還比較陌生，其實這片區域地處海泊河以北、杭州路和四流南路以西、李村河以南、囊括了老四方西部的舊城、老廠區以及全新城區歡樂濱海城。其中，歡樂濱海城附近最先受關注，外地大鱷成為絕對主力，保利香檳國際與綠地新里海德公館如今都已蓋起高層住宅，并且撐起了萬元線的大旗。開盤時，保利香檳國際和綠地新里海德公館的單價都在萬元以上。不過記者了解到，對萬元以上的定價似乎購房者并不買賬，一直以來，這里樓盤的去化率不高。記者了解到，目前綠地新里海德公館的均價為9000元/平方米，保利香檳國際的5號樓起價7700元/平方米，均價9000元/平方米。

距離濱海歡樂城不遠的金華路上則有兩個新盤，秀蘭禧悅都和金域府邸。7月17日，秀蘭禧悅加推樓盤起價為7980元/平方米，均價9200元/平方米。7月18日，金域府邸開盤，起價8280元/平方米，均價9600元/平方米。顯然，兩盤都是在“萬元線”之外。距離金華路不遠的瑞昌路上，海信湖島世家無疑是穩住了“萬元線”，據了解，目前海信湖島世家尾盤的均價為10300元/平方米。

■記者觀察

年內萬元線或將維持原狀

“萬元線”的走勢對購房者來說十分直觀，并且和樓市的火熱密切相關。今年上半年，在樓市政策暖風勁吹下，成交量不斷回暖，從“金三銀四”到“紅五月”，最終到“鉆六月”，新房成交量不斷創紀錄。青島銳理數據顯示，截至6月30日，青島市上半年新建商品房成交57986套，其中新建商品住宅成交50500套。同比2014年，新建商品房成交套數上漲36.41%，而新建商品住宅成交套數上漲44.89%。新房成交量的猛增也引發了人們對“萬元線”變動的關注。

“萬元線會不會再度向北擴張?”剛需購房者對此有擔憂。不過業內人士認為，在“萬元線”近兩年的迅速北上后，去年開始島城樓市進入了調整期，“萬元線”也進入了穩定期。從百城房價指數公布的2015年1至6月新建住宅均價來看，1至5月島城房價出現了持續下跌，并且4月份均價開始跌破9000元/平方米，從5月份開始，均價才開始止跌，最終在6月份迎來了年內首次上漲，最終新建住宅均價定格在8957元/平方米。目前島城房價剛剛企穩，“萬元線”北上還需積蓄力量。

“成交量放大，但是庫存量還不小。”樓市觀察人士張先生表示，庫存量或許成為“萬元線”的強阻力，雖然島城新房成交量不斷上升，不過下半年還有新盤入市，老項目加推不可避免，庫存壓力仍然不小。面對激烈的市場競爭，盡管島城房價回升，但是對開發商來說，“低價入市”仍是當下最有力的營銷武器。因此，在樓市庫存去化的背景下，年內萬元線或將仍維持原狀。

本版撰稿 記者 王曉磊