房貸松綁，契稅減免
9月23日，市國土資源和房屋管理局、市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 、中國人民銀行青島市中心支行 、市住房公積金管理中心、市地方稅務(wù)局、市規(guī)劃局等六部門發(fā)布《關(guān)于完善保障性住房和市場多層次需求住房建設(shè)體系的意見》，要求強(qiáng)化政府住房保障責(zé)任，持續(xù)加大保障性住房建設(shè)力度，在推進(jìn)公租房建設(shè)的同時(shí)，收購部分商品房屋作為公租房源。另外，重點(diǎn)推進(jìn)集中成片和非集中成片棚戶區(qū)改造，穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，使居民住房條件明顯改善，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)趨于完善，2017年以前基本完成10.2萬戶改造任務(wù)。提高棚戶區(qū)改造的貨幣化安置比例，鼓勵拆遷居民自行選購住房或由征收部門收購、團(tuán)購房屋作為安置房源。
連日來，有市場傳言稱，央行已經(jīng)通知四大行 ，要求放開限貸，鼓勵首套房貸款，同時(shí)二三套房貸款也可恢復(fù)至基準(zhǔn)利率。更有傳言稱，四大行將放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，只要房貸貸款余額還清都算首套房。在實(shí)行差別化的住房信貸和稅收政策方面，意見要求滿足居民多層次的住房需求，進(jìn)一步活躍房地產(chǎn)交易市場。承擔(dān)住房公積金、住房維修基金和商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的各商業(yè)銀行，要先行研究制定并落實(shí)支持個(gè)人購買住房貸款的優(yōu)惠政策。金融機(jī)構(gòu)和住房公積金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)積極滿足居民家庭合理住房貸款需求，切實(shí)改善信貸服務(wù)，優(yōu)化資源配置，努力配足個(gè)人住房貸款額度，利率合理定價(jià)，加快貸款的審批、發(fā)放速度，提高服務(wù)效率。對居民家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)購買首套住房在首付款比例、貸款利率等方面給予優(yōu)惠。出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款后，再次申請住房貸款的，按首套房貸認(rèn)定。
住房公積金管理機(jī)構(gòu)在確保資金安全和正常提取的前提下，優(yōu)先滿足公積金繳存職工首次利用公積金貸款的購房需求。居民因個(gè)人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購置房屋，并且購房成交價(jià)格不超過貨幣補(bǔ)償?shù)?，對新購房屋免征契稅。居民因個(gè)人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對新?lián)Q房屋免征契稅。對個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對個(gè)人購買90平方米及以下普通住房的，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。個(gè)人購買住房的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間以定位(安置)協(xié)議簽訂時(shí)間或網(wǎng)簽合同簽訂時(shí)間孰早為準(zhǔn)。
從嚴(yán)控制大戶型住房比例
意見要求進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。在做好棚戶區(qū)改造、保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)加大城市基礎(chǔ)設(shè)施和醫(yī)療衛(wèi)生、教育文化事業(yè)建設(shè)用地供應(yīng)，相應(yīng)增加商業(yè)、金融、娛樂、旅游、養(yǎng)老和健康等新興服務(wù)業(yè)供地比重，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級。按照項(xiàng)目控制和總量控制相結(jié)合、以項(xiàng)目控制為主的原則，結(jié)合保障性住房、拆遷安置住房的數(shù)量和公共基礎(chǔ)設(shè)施、公用配套設(shè)施統(tǒng)籌安排，優(yōu)先保證保障性住房、拆遷安置住房和套型建筑面積90平方米以下的中低價(jià)位、中小套型商品住房的供應(yīng)比例；從嚴(yán)控制144平方米以上的大戶型住房比例。
多名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，由于今年樓市成交不旺、開發(fā)商資金回籠較慢，資金鏈緊繃威脅到開發(fā)企業(yè)的生存能力。意見一方面要求加快商品房預(yù)售監(jiān)管資金審批和撥付速度，一方面要求做好房地產(chǎn)企業(yè)金融服務(wù)工作。對非重點(diǎn)監(jiān)管資金即報(bào)即批，做到隨時(shí)申請，隨時(shí)撥付；分類調(diào)節(jié)預(yù)售監(jiān)管資金撥付力度，綜合考慮企業(yè)信譽(yù)和開發(fā)資質(zhì)等級情況，將重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付比例上調(diào)5%～20%；對其他資質(zhì)較低及信譽(yù)不良的開發(fā)企業(yè)，嚴(yán)格實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管資金全額監(jiān)管，以防范風(fēng)險(xiǎn)。落實(shí)好開發(fā)企業(yè)配套費(fèi)后置征收等相關(guān)政策。各商業(yè)銀行要增加住房開發(fā)貸款供應(yīng)，并向商業(yè)銀行總行積極爭取開發(fā)貸款額度，優(yōu)先保障普通商品住房開發(fā)項(xiàng)目合理資金需求，進(jìn)一步提高開發(fā)貸款授信審批效率。對達(dá)到授信條件的開發(fā)貸款，要及時(shí)發(fā)放。
房企信用差將無法拿地
為活躍房地產(chǎn)交易市場，意見要求以獨(dú)立樓棟作為辦理商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低單元。對開發(fā)企業(yè)申報(bào)的商品房預(yù)售價(jià)格實(shí)行彈性調(diào)節(jié)，套型面積在90平方米以上的商品住房不再進(jìn)行預(yù)售價(jià)格管理。力推適合剛性需求的中小戶型、中低價(jià)位樓盤項(xiàng)目加速入市，在預(yù)售審批環(huán)節(jié)主動提前介入，實(shí)行一條龍服務(wù)，確保相關(guān)開發(fā)企業(yè)申辦預(yù)售許可一次通過。相關(guān)部門適時(shí)舉辦房地產(chǎn)展銷會等活動，進(jìn)一步活躍市場交易。運(yùn)用進(jìn)社區(qū)、登門辦證等手段，提高登記效能，維護(hù)市場秩序。
在加強(qiáng)對開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理方面，鼓勵、引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)兼并、重組，支持企業(yè)做強(qiáng)做大，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。為健全房地產(chǎn)市場信用管理，意見指出，研究建立發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設(shè) 、規(guī)劃、國土資源房管、金融、稅務(wù)、工商、統(tǒng)計(jì)等部門聯(lián)動共享的信用管理系統(tǒng) 。各部門根據(jù)信用評價(jià)結(jié)果對開發(fā)企業(yè)進(jìn)行差別化管理，對于信用差的企業(yè)，取消其土地競拍資格，限制其開發(fā)貸款行為，直至清出本市市場。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本金管理，加大對資產(chǎn)負(fù)債情況的監(jiān)測力度，有效防范風(fēng)險(xiǎn)。市委黨校劉文儉教授表示，目前樓市存在一定風(fēng)險(xiǎn)，銀行對房地產(chǎn)評級較為消極，建立信用管理系統(tǒng)，就相當(dāng)于有了一個(gè)“房企黑名單”，失信房企將受到嚴(yán)重懲罰。文/圖 記者 劉樂芳
◎相關(guān)新聞：福州也發(fā)布房地產(chǎn)新政
22日下午，福州市發(fā)布房地產(chǎn)新政，稱購房人還清房貸后，再次申請貸款購房的，按首貸認(rèn)定。隨后有消息稱，四大行也將對首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整，改成“房貸還清再買算首套房”。記者向央行及四大行求證，并未得到回應(yīng)。而多家銀行表示，目前北京地區(qū)的房貸政策未變，首套房認(rèn)定仍是“認(rèn)房又認(rèn)貸”。
福州市政府網(wǎng)站發(fā)布《福州市人民政府發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展意見》稱：“購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房的，按首貸認(rèn)定。金融機(jī)構(gòu)在貸款首付款比例和利率方面按照政策規(guī)定的低限執(zhí)行。”另外，“居民家庭擁有的住房套數(shù)只在購房所在地房屋登記機(jī)構(gòu)查詢”。
這意味著，償清房貸后再次申請貸款可算作首套房，首套房的確定僅限于福州本地，在其他地區(qū)有房產(chǎn)不影響在福州享受首套房資格。
新政一出，有券商人士爆料稱，上周五央行已召集四大行開會，目前正在吹風(fēng)階段，四大行也將出臺政策，放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，只要房貸余額還清都算首套房。
23日上午，記者向央行以及四大行求證，均未作出回應(yīng)。
此前，監(jiān)管層規(guī)定的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即是否是首套房，要看家庭名下是否有房產(chǎn)，是否有過房貸記錄，兩個(gè)條件有其中任何一項(xiàng)即不能算作首套房。
記者上午采訪四大行及多家商業(yè)銀行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人，目前北京地區(qū)的房貸政策仍嚴(yán)格，以家庭為單位，首套房的認(rèn)定還是“認(rèn)房又認(rèn)貸”。
“‘認(rèn)房’就是只要在市住建委網(wǎng)站里查到名下有房，無論之前是否有貸款，再次買房的話，銀行貸款都算二套房貸。”農(nóng)行大興支行房貸經(jīng)理張先生說，“認(rèn)貸”就是只要有過住房按揭貸款記錄，無論這套房子在哪、是否還持有，之前的房貸是否還清，再買房貸款都按照二套房計(jì)算，首付需要七成。
如果算作首套房，購房者可以享受優(yōu)惠，雖然銀行目前給出優(yōu)惠不多，最低有9折，但多數(shù)可以享受基準(zhǔn)利率。如果按照二套房貸，那么利率最低為基準(zhǔn)利率的1.1倍。
記者以貸款100萬、貸款30年來計(jì)算本息總額。計(jì)算發(fā)現(xiàn)，如果按照二套房貸計(jì)算，要比按照首套房貸多出近16萬。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，后續(xù)銀行放貸政策松綁不可能只看貸款存量，因?yàn)槿绻凑者@一口徑松綁，并不符合目前滿足首套自住房信貸的政策要求。如果首套房貸的界定放寬，可能激發(fā)大量的改善性需求，拉動房地產(chǎn)市場的回暖。據(jù)《法制晚報(bào)》
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