距離2014年結(jié)束還有70天，樓市也開始進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。雖然8月份以來，從限購解禁到限貸放松，島城樓市政策東風(fēng)頻吹。不過對于開發(fā)商來說，2014年的樓市并不輕松，接下來的時(shí)間他們完成年度目標(biāo)的時(shí)間越來越少。不少開發(fā)商開始干凈利落地打出“降價(jià)”這一大招，樓市形成了一股洶涌的降價(jià)潮，也引發(fā)了島城樓市的變化……

面對眾多降價(jià)促銷的樓盤，購房者很難做出選擇。資料圖片

從一房難求到貨比三家

    “您好，我們是XX樓盤，現(xiàn)在推出了兩棟看海小高層，你方便過來看一下？”“我們是新都心一家樓盤，價(jià)格在12000元/平方米，周末您能過來嗎？”上周，在市北區(qū)一家傳媒公司工作的秦先生接到了不少看房電話。“最近樓盤推銷的電話越來越多，有時(shí)一天好幾個(gè)。”秦先生告訴記者，“從去年我就開始看房，感覺現(xiàn)在能選擇的房子多了。”秦先生告訴記者，去年十月份他和同事一起去合肥路一家樓盤看房，那時(shí)候置業(yè)顧問很強(qiáng)硬，根本不給預(yù)留房子，看好房子就得交定金。“當(dāng)時(shí)同事本想只看房，再去周邊幾個(gè)盤比較一下，最后只能交上定金。”秦先生說，“當(dāng)時(shí)新房很緊俏，根本沒得挑，不管戶型、樓層、朝向，能買上就不錯(cuò)了。”秦先生打算在李村商圈附近置業(yè)，現(xiàn)在他每周都會(huì)去看附近的樓盤，但是并不急著出手。“畢竟房子算是一生最大的消費(fèi)了，現(xiàn)在能挑就多看看。”

    和秦先生一樣，記者發(fā)現(xiàn)不少市民現(xiàn)在都在貨比三家。“今天來了二十多組客戶，雖然人多，但是都來‘比價(jià)’的。”上周末，新都心一家樓盤的置業(yè)顧問說，“有些人都來了好幾趟，就是不定房。”記者了解到，目前島城樓市的新房庫存量處于高位，并且不斷有新房入市，這也讓市民的選擇余地更大。不僅如此，除了周邊樓盤比較，還有市民進(jìn)行版塊比較。“我在考慮是在西海岸還是李滄購房。”市民鄭先生供職于一家物流公司，本來他手上的錢只能在西海岸選擇，但是隨著樓市降價(jià)潮的蔓延，他開始將目光投向李滄。“在心理上，李滄畢竟和市區(qū)更近。現(xiàn)在價(jià)格也合適。”上周末，鄭先生就在李滄分別看了三個(gè)樓盤，不過他同樣沒出手，他說“西海岸的房子能看海，回去還得再比比。”

新盤變輕松老盤壓力大

    在樓市限購限貸政策不斷松綁的同時(shí)，各家樓盤也紛紛選擇低價(jià)跑量。分析人士認(rèn)為，今年前三季度樓盤的銷售情況可以用平淡形容，因此年底前很多企業(yè)希望借助政策東風(fēng)完成銷售業(yè)績。上周末兩天，為了趕上“銀十”末班車，不少開發(fā)商選擇開盤，其中有市北區(qū)正商紅楓谷，李滄區(qū)的越秀星匯藍(lán)灣，城陽區(qū)的魯商泰晤士小鎮(zhèn)、領(lǐng)秀珊瑚灣，以及黃島區(qū)的深港城、盛世華章、隆海碧海云天。不僅如此，記者發(fā)現(xiàn)降價(jià)已經(jīng)成了開發(fā)商的潮流，不過，對于新開盤的項(xiàng)目來說，打出“低價(jià)”牌毫無壓力，而對老項(xiàng)目來說，加推往往是一種無奈。

    和去年新盤價(jià)格互相攀高不一樣，今年的純新盤價(jià)格都要低于周邊項(xiàng)目。像純新盤秀蘭禧悅山就打出了8500元/平方米的價(jià)格，而周邊一項(xiàng)目的價(jià)位則是12000元/平方米；純新盤萬科紫臺(tái)的價(jià)格也是10666元/平方米起價(jià)，而周邊項(xiàng)目的價(jià)位多是在12000元/平方米以上。業(yè)內(nèi)人士表示，新盤在價(jià)格定位方面無壓力，可以輕松打低價(jià)，而老盤定位需要顧慮更多。

    “去年行情好，老盤操作起來也容易，開盤熱賣加推提價(jià)基本是常規(guī)套路。”市北一家樓盤的營銷經(jīng)理告訴記者，“尤其是口碑好的樓盤，一般受關(guān)注，一加推就是漲價(jià)也能快速消化掉。”但是今年，加推樓盤卻成了“燙手山芋”。“漲價(jià)根本不可能，降價(jià)容易引起前期購房者抵制。”記者發(fā)現(xiàn)，不少樓盤加推都是采取悄悄的方式。

房價(jià)“萬元線”步步收縮

    中國指數(shù)研究院發(fā)布的全國百城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，青島房價(jià)自今年5月起至今一直處于下跌狀態(tài)。截止到9月底，青島住宅均價(jià)定格在9433元/平方米。與此同時(shí)，島城房價(jià)“萬元線”也是不斷收縮。作為島城樓市的一條重要標(biāo)志線，“萬元線”從六年前萌生，就不斷北上，最終在2013年基本覆蓋李滄。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“萬元線”也是剛需購房的一條杠杠，正是追隨著萬元線不少剛需的置業(yè)需求不斷向北，一路來到李滄，使得李滄有“剛需集中營”的稱號(hào)。不過今年，“萬元線”不但北上乏力，而且已經(jīng)開始在李滄開始回縮。數(shù)據(jù)顯示，第三季度住宅成交均價(jià)為9550元/平方米，環(huán)比下跌2.2%。其中市區(qū)中李滄跌幅最大，第三季度住宅成交均價(jià)為10770元/平方米，環(huán)比第二季度11157元/平方米下跌3.5%，較第一季度的11327元/平方米下跌5%。記者了解到，不少樓盤的價(jià)格早已低于均價(jià)。像保利茉莉公館在8月開盤，就打出8518元/平方米的抄底價(jià)，偉東幸福之城新開的4.2期均價(jià)8800元/平方米。

    在樓市降價(jià)潮中，李滄更是走在前列，而其他板塊的定位也悄然發(fā)生了變化。在去年，新都心板塊的樓盤均價(jià)普遍在14000元/平方米左右，被認(rèn)為是面向剛改需求，如今新都心則更多地關(guān)注剛需。早在7月底，萬科就打出了 “萬科城12345元/平方米起價(jià)”和“總價(jià)108萬精裝入住新都心”，新都心苑項(xiàng)目也在下半年開始不遺余力地宣傳“79萬搶住新都心商圈”，緊接著保利葉公館也打出 “首付11.5萬”“送儲(chǔ)藏室送車位”。而萬科紫臺(tái)更是將起價(jià)定在10666元/平方米，使得新都心成為和李滄爭奪剛需的勁敵。從位置上來看，市北區(qū)更加接近主城區(qū)，顯然對于購房者來說，市北區(qū)更受青睞，而“萬元線”回縮無疑是一個(gè)在此定居的好機(jī)會(huì)。

■記者觀察

降價(jià)潮還需限貸落地

    降價(jià)潮下，低價(jià)跑量已經(jīng)成為不少開發(fā)商的最后手段。雖然市場上仍然很熱鬧，但更多的是開發(fā)商的 “獨(dú)角戲”。記者注意到，多數(shù)購房者仍然是選擇觀望。數(shù)據(jù)顯示，自2012年4月以來，全國商品房庫存連續(xù)29個(gè)月保持上漲。與最低點(diǎn)時(shí)相比，最近兩年多全國商品房整體庫存上漲86.4%。有消息稱，監(jiān)管層經(jīng)過今年以來的多輪調(diào)研，也已對總體市場做出了“供大于求”的判斷。有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然當(dāng)下政策東風(fēng)頻吹，但是每家開發(fā)商仍都在努力“去庫存”，但是能否調(diào)動(dòng)購房者的積極性，關(guān)鍵是限貸政策的落實(shí)程度。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，對目前的市場來說，信貸政策松綁起碼可以增加30%的購房人群，效果相當(dāng)于限購松綁影響的5倍以上。但他同時(shí)指出，由于銀行并未推出落實(shí)細(xì)則，市場具體的反彈幅度仍取決于信貸額度及優(yōu)惠力度的變化。

    最近，市房地產(chǎn)交易中心發(fā)布《近期房地產(chǎn)市場形勢有關(guān)情況的報(bào)告》，有關(guān)建議中就有一條是 “加大房地產(chǎn)信貸支持力度”。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)信貸政策已成為市場調(diào)控的關(guān)鍵。作為資金密集型行業(yè)，建議協(xié)調(diào)國家金融主管部門，在合理評估市場風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，加大對自住改善型住房需求貸款首付比例、利率的扶持力度，要求金融部門及時(shí)審批合格貸款，加快資金流轉(zhuǎn)速度。擇機(jī)擇時(shí)對現(xiàn)行“限貸”政策進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。同時(shí)建議，協(xié)調(diào)加大地方房地產(chǎn)信貸政策調(diào)整的自主空間和靈活性。

七折利率或難現(xiàn)島城

    9月30日，“央行新政”出臺(tái)，其中有一條“貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由各分行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定”，被不少購房者解讀為房貸七折利率或出江湖。如今，距離“央行新政”出臺(tái)已經(jīng)三個(gè)多星期，也已經(jīng)有中國建設(shè)銀行、中國銀行和招商銀行先后表態(tài)執(zhí)行房貸新政。不過記者走訪銀行發(fā)現(xiàn)，不僅多數(shù)銀行仍在等待新政落地的通知，房貸利率多數(shù)仍然是基準(zhǔn)利率，大多數(shù)銀行在貸款利率方面表態(tài)十分謹(jǐn)慎。

    “要是能實(shí)行七折利率，那商業(yè)貸款和公積金貸款就差不了多少，我肯定出手買房。”市民匡先生表示，雖然看好房，但是因?yàn)榈荣J遲遲未出手。的確，當(dāng)下五年以上貸款的基準(zhǔn)利率為6.55%，如果打七折則是4.585%，而同期的公積金利率則為4.5%。正是如此，很多市民都非常期待七折利率再次出現(xiàn)。

    不過記者發(fā)現(xiàn)，目前除了青島銀行實(shí)施九折利率，青島農(nóng)商行對優(yōu)質(zhì)客戶實(shí)行九折利率，島城多數(shù)銀行的首套房貸利率仍然是基準(zhǔn)利率。“市民所期待的七折利率估計(jì)很難出現(xiàn)。”有業(yè)內(nèi)人士表示，因?yàn)榉抠J不是銀行的核心業(yè)務(wù)，并且實(shí)行七折利率也可能賠錢，因此銀行實(shí)行房貸七折利率的積極性并不高。并且對于房貸利率打折的客戶也往往要求較高。甚至有人表示，未來能實(shí)現(xiàn)房貸九折已經(jīng)算是重大利好。

記者 王曉磊