青島樓市在2016年“升溫”速度比較快，難免讓人有些措手不及。當下“量價齊漲”的青島市場最真實的體現，而在“買漲不買跌”的市場規律下，原本持幣待購的置業者開始放棄觀望，涌入樓市希望能夠抄底。可不成想的是，開始“淘房之旅”后才發現--“唉呀媽呀!房子已經漲價不少了!”

在買房人群中，把目標鎖定在二手房上的購房者也有不少，為了讓大家對青島二手房價格有個更加明晰的了解，青島新聞網記者近日對市內四區的二手房價格進行了走訪調查——

市南二手房源充足 學區房3萬元/㎡隨處可見

隨著多年的開發，市南區的建設用地日益稀少，新建項目量少且價貴，二手房便成了市南樓市主力。由于市南區地段優越，配套豐富，交通便捷，可謂是主城區中的中心城區，因此即使是在樓市“大蕭條”的2014年，這里的二手房價格仍然“穩如泰山”。今年以來，樓市迅速升溫，市南的二手房價也跟著漲了上來。

從記者走訪調查了解到的情況來看，市南的各大板塊的均價全部突破15000元/平方米，五四廣場更是以均價22884元/㎡的價格突破了2萬元大關，不過在湛山片區的對比之下，五四廣場片區二手房還不是最貴的，湛山板塊二手房掛牌均價31241元/㎡，傲視整個市南區，放眼整個青島都算“名列前茅”了。

市南區二手房價格之所以成為青島的“領頭羊”，除了其優越的地理位置，還因為它的環境和配套。環境方面，市南片區可近賞奧帆中心遼闊海景和五四廣場人文風情;配套方面，香港中路核心地段的百麗廣場、海信廣場、萬象城等商場人氣都很旺，401醫院、青大附院等醫院也都位居市南。此外，重點學校也為推動市南房價起到了不容忽視的作用。位于市南區中西部的湛山、大學路、江蘇路是青島三大重點學區，這三個區域的房源幾乎都是寸土寸金。記者走訪了解到，這三所學校周邊的房源掛牌均價分別為2.45萬元/平米、3.1萬元/平米和2.6萬元/平米，這其中不乏一些年代久遠的老房子。雖然房子都比較老舊了，但借著學區房的東風，照樣能賣上高價。

相比二手房的興旺，市南區的新樓盤就顯得鳳毛麟角了些，比較有代表性的就是魯潤靜園項目了，該小區起價大約19000元/㎡，雖然看起來十分昂貴，但與周邊二手房比起來，反而顯得有些“親民”，因此銷售的也十分紅火。業內專家表示，市南的房子仍有增值空間，尤其是位置好有靠近學區的房源，它們不會因房齡的增加而貶值，只會因市南房源越來越緊缺而進一步升值。

市北區現一二手房倒掛 同區域二手房比新房高5000元/㎡

作為青島的老城區，市北區無論是配套設施還是生活氣息都有足夠的歷史積淀。對于很多在市南工作的年輕人來說，在市南買房太貴，而去李滄買房又太遠，所以如果能在市北區買一套二手房，對于不少剛需族來說就是上佳的選擇了。尤其是隨著M3號線北半段的通車，作為被首先惠及的片區之一，市北又掀起了一股“地鐵房”置業熱。

根據記者走訪，目前市北區CBD中央商務區的二手房價占據了“天花板” 的位置，均價大約為16293元/㎡。近年來，隨著區域價值的不斷提升，市北CBD“高大上”的形象已經日益凸顯，片區內二手房價也跟著扶搖直上。根據新聞網記者近日調查，良辰美景二手房成交均價已達1.6萬元/㎡左右，錦繡華城二手房成交均價2.1萬元/㎡，中海紫御觀邸成交均價2萬元/㎡，環宇康庭二手房價也接近1.7萬元/㎡。

隨其后的便是新都心片區了，新都心是2011年后在青島中部區域速度崛起的房地產片區之一，憑借萬科、中海等房企大鱷的深耕，目前這一片區的二手房已具有較強的競爭力，這些二手房小區普遍房齡較短，物業配套齊全，這讓它們在二手房市場熱度也跟著飛速提升。據記者了解，如今中海清江華府二手房掛牌均價已經達到1.7萬元/㎡，萬科城二手房掛牌均價1.55萬元/㎡，萬科藍山二手房掛牌均價1.82萬元/㎡。與這些“昂貴的二手房相比”新都心多個在售新盤就顯得“性價比”超高了。據記者了解，如今新都心片區新房均價在1.3萬元/㎡左右，已經成了“一二手房價倒掛”現象最明顯片區。

臺東片區、浮山后片區二手房的價格也是在增漲當中，就算是在前兩年樓市低迷的時候，這些片區的房價也十分堅挺。值得一提的是，作為市北的一個新興片區——濱海新區及其周邊二手房的價格也漲至11401元/㎡，與去年相比，這一片區二手房單價漲了接近1000元/㎡。

嶗山區二手房價相差懸殊 傳統“富人區”房價普漲

嶗山區憑借優越的地理位置和獨一無二的山海風景，一直以來都是青島中產階級首選的居住區域，也被戲稱為“富人區”。近日記者走訪發現，嶗山區內的二手房房價其實相差非常懸殊。這里有著遙不可及的千萬級豪宅，也有每平米剛剛過“萬元線”的剛需房源，整體房價格局是由南自北、由中向四周輻射型分布的。

其中傳統的麥島板塊和石老人風景區板塊二手房房價十分高昂，分別為24935元/㎡和33499元/㎡，這個價格與去年相比，稍有漲幅，但漲得不多。這兩大板塊內二手房源普遍具有單價高、戶型大的特點，動輒就是千萬豪宅，讓普通購房者難以企及。但據業內人士介紹，早在2005年時，這兩大板塊的新房均價還都在4000元/㎡左右，也就是說，十年時間，這里房價翻了六七倍，一套100㎡的小三居，升值200萬，正是這個片區早就了當年青島最早一批靠投資房產發家致富的市民，讓不少人正式邁入“小富豪”的行列中。

嶗山CBD板塊、午山板塊、西姜板塊以及國信體育場周邊板塊可以被列入到嶗山區整體房價的第二階梯中。當然，這四大板塊的房價也并不便宜，據統計，嶗山CBD二手房價為19239元/㎡、午山板塊為2.3萬/㎡、西姜板塊為19141元/㎡、國信板塊為21456元/㎡。隨著嶗山整體城市規劃的調整，以及商業等各類生活配套的逐步完善，這些板塊內的新房價格還在不斷上揚，二手房也自然跟著“水漲船高”，雖然漲價了，但這些板塊內的二手房卻并不愁賣，在市場上都是香餑餑。

如果非嶗山區不住，資金又不算充裕的購房者，買房還有其他選擇，因為在嶗山，同樣也有價格親民的板塊，二手房價格區間集中在1.1萬/㎡-1.5萬/㎡，比如西韓板塊，二手房均價為11346元/㎡，還有北村板塊，二手房均價13692元/㎡，如此算來，購置一套100㎡的房子，總價可以控制在170萬左右，許多首改置業者只需要稍微“摸摸高”就能在這些片區買上一套不錯的二手房。

李滄二手房在“萬元線”上下徘徊 自西向東房價遞增

李滄區一直以來被看做是“剛需聚集地”，房價基本保持在1萬/㎡左右。另外由于前兩年李滄有大批新項目開盤上市，以至于近兩年來，二手房市場也出現了足夠充足的房源，與其他區域相比，李滄區的二手房大部分都是“次新房”，深受剛需置業者青睞。以李滄萬達中央公館一套90㎡的二居房為例，單價11471元/㎡，總價為103萬左右，中介告訴記者，這類房源基本是房東買房后就沒住過，或者精裝后住了一年左右就要轉手出售，“買到就是賺到”成為很多中介向置業者介紹房源時的標準“推介語”。

此外記者走訪調查發現，李滄區的二手房房價基本呈現由西向東呈現逐漸遞減的趨勢(東李與李村公園板塊例外)。目前滄口公園板塊的二手房價格在8943元/㎡左右，李村公園板塊為10538元/㎡，東李板塊為9102元/㎡，世園會板塊為1.4萬/㎡。從數據能夠發現，李村公園周邊的二手房房價略高于東李板塊，其主要原因為李村商圈被定義為李滄區的城市副中心，各類商業配套得到快速發展，李村商圈的成功轉型升級，令周邊新房及二手房房價都具備了上漲的條件和基礎。

雖說李滄是“剛需圣地”，但所吸引的購房者卻絕不僅僅都是剛需一族，也有不少改善型購房者把目光轉向了李滄。目前世園會板塊是李滄所有板塊中二手房房價最高的，有些房源價格甚至高于市北區，萬科開發建設的幾個住宅項目，價格在1.2萬/㎡-2.8萬/㎡左右，遠遠超出周邊正在熱銷的新盤價格，據悉，周邊的新城香溢紫郡、卓越皇后道、和達璟城等新樓盤項目，目前雖稍有提價，但新房價格還都在萬元線徘徊，遠不及二手房“賣得貴”。