開春，用中介們的話說，房價瘋了，瘋長的房子主要集中在一線城市學區房。周圍朋友們關于房子的討論越來越多，時不時聽到各種麻煩有大有小的案例：

有朋友說朋友的親戚，賣房再買房，自己買家給的首付款，除了解抵押的部分，被鏈家用作資金監管了，要三個月才拿到，導致看上的房子沒錢付首付，但協議是自己簽的，也沒辦法，房價一天一個樣子，心焦如焚，這是血淚教訓。

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還有一種是煩惱，比如朋友帶小孩，想小換大，看上一個房子，150平，但每平米比同戶型貴5000，因為格局和裝修好一些，裝修據說是豪華裝修，可以拎包入住，這對于帶著孩子的人家肯定是比較大的誘惑，而且據說有人在排隊等，房主不議價。

朋友就心動了，問我這個房子貴的部分到底值不值，也就是說裝修和格局到底值不值多出來的70萬，很糾結。

我去年換房折騰到現在，還算有些經驗，所以想寫出來和朋友們分享一下。

先旨說，純粹的個人經歷，教訓經驗總結，首先只針對北京二手房，其次不一定很專業，而且每個人，每個房子，每個中介的情況都不一樣，我和我朋友的經歷也許只是個案，不一定是普遍經歷，遇到具體問題，還是要具體問題具體分析。

先說大背景。

首先是換房的難度。一般來說，你拿著首付款買個200萬3 00萬的小房子，操作難度相對比較低。600萬以上的學區房買賣難度會比較大，因為這個價位的房子很難遇到首付就是全款的客戶，如果遇到，那就是中介嘴里的優質客戶，他們一般底氣比較足，容易和你大砍價;

第二種人最多，是賣了自己郊區，或者非學區的房子來換學區房。這種單子一般會導致連環單，因為你的客戶要找到一個接他房子的客戶，你要把房子賣給你的客戶，你需要拿著你的客戶付給你的首付款去買更貴的房子，而你看上的房子的房主通常也是有換房需求……

于是這個單子會變得異常復雜。一損俱損。七八家連成一個單子也不奇怪。

二手房交易通常包括幾個硬性環節：簽定金合同;資質審核(房子是否有抵押，是否有戶口，是否存在夫妻關系糾紛);解抵押(有時無);房屋評估;貸款;發放貸款;繳稅;過戶。

每一個環節都是需要一定工作日的，而且一環扣一環，沒法平行作業，中間遇到十一，春節這種大假期，交易時間還要延長。再加上北京限購，還涉及到一套房二套房征稅問題，非常復雜。

所以，假定你是貸款或者換房客戶，從開始看到過戶完畢半年是正常的。這期間連環單不出岔子，或房價平穩，風險就低;如果房價瘋漲，風險就高，比如你敢先賣房再買房嗎?

但是反過來，你想先定再賣，你的壓力也是一樣，我知道有人吃過虧，和人簽約后著急賣自己的房子，導致吃了虧，如何避免，我們下文說。

再說中介。很多人可能對中介有誤解，認為中介是靠提成吃飯，你房子賣的快，中介提成就高。但是有個中介是這么告訴我的，“寧可掙今天的5000，不掙明天的10000。“很多人看房時候熱血沸騰，回去過了夜，想法就完全變了。

中介靠的是速度和走量，所以中介一般來說會盡可能在你看房有好感，熱血上頭的時候，制造氣氛一定要讓你把房子定下來，因為他們要效率和速度，但是你簽完了很可能發現合同是坑，或者房子實際沒那么好。

好了，正事，開始寫坑和注意事項，因為是換房，先說賣房的事情。[編輯：紫鳶]