5、注意合同條款對買家的約束

接著4的案例。那個朋友和別人談不下來的原因是(這里要感謝對方的中介還是比較負責的，所以中介有時候還是要看人)，我朋友因為沒經驗，簽的定金合同對自己非常不利，整個交易過程除了20萬定金，沒有任何時間節點，對買家的約束，比如買家應該什么時候把房子賣掉，什么時候給第一筆款，什么時候結款，只有一個六個月過戶后結款。

更可怕的是，他以為是六個月結款是六個月后就能拿到錢，后來才知道，過戶后要等二十個工作日才能拿到尾款，(因為是貸款)，所以周期實際上是七個月。

這導致我朋友和他的上家談崩了，因為第一，這里的風險誰都不能保證，對方等于是用20萬套了我朋友的房子6個月，中間隨時可能出別的問題，買方占了便宜，當然不可能修改合同條款，補充自己的責任和義務，而上家也是要換房，上家怕我朋友出問題影響他，中介也不敢冒險忽悠他們把合同簽了;

第二，我朋友那邊如果6個月拿到全款，還來得及，但是7個月才能拿到全款，這個我朋友的上家接受不了。

隨后我朋友和中介開始扯皮。對方公司有個和我朋友私交不錯的中介偷偷告訴我朋友，合同肯定是你吃虧了，但是字是你當時自己簽的，誰讓你不想好。

至于中介，他們都會察言觀色，比如買家特別在乎自己的權利和義務，而賣家又比較大條，中介在簽訂合同的時候根本不會提醒賣家注意自己的權益，因為說多了，可能就談崩了。這也是為什么簽約的時候中介和連珠炮一樣逼著你簽字，完全不給你思考的機會。

比如沒有經驗的人會以為過戶的時候就能拿到房款，但實際上對于貸款買房來說，房子尾款是銀行發的，一般都要要等過戶后十五到二十個工作日，中介有時候不會提這個事，有時候會故意模糊，比如把工作日換成天，這個別看就差了五六天周期，有時候是要命的。

當然，你事后找他們，他們是不會承認的。肯定是咬死自己說的是工作日，你沒聽清楚。

所以過戶這個漫長的時期內，遇到你的下家，尤其是也是換房的下家，合同一定要寫明白每個時間節點，他的權利和義務，這樣至少能夠規避一些風險，或者出現問題的時候及時止損。

說完了賣家，再說買家。

 6、尋找價值洼地

13年我家里湊的，和自己手里有點小錢，大概100多萬，那時候想買個小房子，有兩個選擇，第一是西城的老破舊一居;第二是北苑家園茉莉園大一居;都是200多萬能買下來，但居住品質有天壤之別。于是我買了北苑家園的房子。那時候真的沒想太多，就想居住環境好點，離奧林匹克公園也近。

我上家是要賣他的房子去西城買個老破舊學區。上家人不錯，交易很順利，唯一的小插曲是上家當時特別著急賣房子，因為他先簽了一套，但是他沒想到我公積金貸款和他公積金貸款的周期加起來可能會導致他違約，而且買賣房子的都是不同中介，相互中間不通氣兒，所以我的上家特別特別痛苦，好在過戶有驚無險。

但如果都找一個中介就保險了嗎?也不一定，因為他對你房子情況太熟悉了，趕上比較沒良心的中心一定是要么買貴，要么賣低。所以歸根到底還是自己要掌握好這個周期。至于怎么掌握，這是個難題。

如上所說，你先賣再買怕房價漲了買不上，先買再賣怕違約，這個只能看你自己的談判技巧，以及如何周旋在中介和你的上下家之間，我唯一能給的建議是同時談，盡可能拉近兩邊的簽約時間，同時多準備幾套方案。

15年我和我上家聊過一次，他的房子漲了50萬還是80萬，我記不清楚，我的房子漲了20萬，因為有事情要賣房子，算上貸款利息，稅，中介費，基本沒掙錢。這就是一個典型的投資失敗的案例。

后來我和一個朋友聊天，他說找到那種價值洼地很重要，比如買一個價格相對較低但是學校有潛力的地方，但這個政策風險本身也比較大。所以究竟怎么找，這是個大話題，我如果說我能給你講明白，那只能說明我是騙子。

我只能說，前提是每個人都要有一個準確而清晰的定位，居住?投資?改善?學區?盡可能把事情想明白，少受忽悠，規避風險。

其次，有硬傷的房子不要圖便宜，一定要慎重。所謂的硬傷多半是電梯，朝向，通風，臨街等硬件判斷指標。房主人品也算軟性指標，因為人品不好，毀約可能性就大。[編輯：紫鳶]