【案情簡介】

2015年1月，江西省吉安縣的王某看中了一樓盤，并簽訂了購房協議。據悉，該樓盤5月1日開盤，王某應約來交房款簽合同，王某交清房款后拿到合同后很是驚訝，因為建筑面積才35.6㎡的房子公攤為12.219㎡，公攤面積高達34.32%。因在購房合同簽訂前未告知所購房屋的公攤面積，于是王某當場拒絕了簽訂合同，并要求經營者全額退還房款217,767元。遭到拒絕后，王某便向江西省吉安縣消費者協會(以下簡稱吉安縣消協)投訴。

【處理過程及結果】

接到投訴后，吉安縣消協立即組織調查核實。經調查投訴情況屬實，經消協工作人員調解，經營者同意退還全部房款217,767元。

【案例評析】

新修正的《中華人民共和國消費者權益保護法》（以下簡稱新修正的《消法》）第二條規定“消費者為生活消費需要購買、使用商品或者接受服務，其權益受本法保護；本法未作規定的，受其他有關法律、法規保護。”第三條規定“經營者為消費者提供其生產、銷售的商品或者提供服務，應當遵守本法；本法未作規定的，應當遵守其他有關法律、法規。”本案中，王某與開發商之間形成的系商品房買賣關系，王某購買商品房系因生活消費需要而購買，屬于消法保護的范疇。

根據新修正的《消法》第八條規定“消費者享有知悉其購買、使用的商品或者接受的服務的真實情況的權利。消費者有權根據商品或者服務的不同情況，要求經營者提供商品的價格、產地、生產者、用途、性能、規格、等級、主要成份、生產日期、有效期限、檢驗合格證明、使用方法說明書、售后服務，或者服務的內容、規格、費用等有關情況。”第二十條規定“經營者向消費者提供有關商品或者服務的質量、性能、用途、有效期限等信息，應當真實、全面，不得作虛假或者引人誤解的宣傳。”以及《江西省實施＜中華人民共和國消費者權益保護法＞辦法》第八條“經營者除應當履行《消費者權益保護法》和其他有關法律、法規規定的義務外，還必須遵守下列規定：（五）消費者在購買商品付款后感到不滿意當場提出退貨的，經營者應當退還全部價款，并不得收取任何費用；”之規定，經營者應當向買受人提供有關商品房的真實信息并應出示相關資料予以說明，其未如實告知消費者王先生商品房的全部真實信息，而且隱瞞的是重要信息，根據上述法律規定吉安縣消協作出如上調解方案。

本案中還涉及了格式合同的問題，購房協議系開發商事先擬定好，提供給消費者王某的，屬于典型的格式合同。格式合同也稱格式條款，《中華人民共和國合同法》第三十九條對格式條款的定義及使用人的義務作了明確規定，“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。”第四十條對格式條款無效的情形作出規定，尤其強調“提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。”新修正的《消法》第二十六條規定“經營者在經營活動中使用格式條款的，應當以顯著方式提請消費者注意商品或者服務的數量和質量、價款或者費用、履行期限和方式、安全注意事項和風險警示、售后服務、民事責任等與消費者有重大利害關系的內容，并按照消費者的要求予以說明。經營者不得以格式條款、通知、聲明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消費者權利、減輕或者免除經營者責任、加重消費者責任等對消費者不公平、不合理的規定，不得利用格式條款并借助技術手段強制交易。格式條款、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內容的，其內容無效。”所以，從這個角度分析，開發商未就購房合同中的限制消費者權利的條款予以顯著方式提請消費者注意，其條款也應是無效的。（案例提供：江西省吉安縣消費者協會）