“全面二孩”政策剛出臺，樓市就開始盛傳：兩房沒人要，三房成剛需，四房是標配，五房才改善，學區更金貴。

加上最近廣州市副市長表示，2017年廣州市可以實現“零擇校”，最近雖然不是學位房旺季，但學位房依然成為二手市場上的熱門選項。有地產中介對媒體舉例，如一套面積約30㎡的水蔭路小學電梯單間，2-3個月前的總價約在142萬，最近漲至152-155萬左右。多家中介行也表示，樓盤和二手房市場增加了越來越多的30-40歲看樓客。

而根據搜房網廣州二手房數據中心監控的數據，90-120平方米單位的成交量已連續三周網簽量上漲，其中10月第三周更是環比上漲64%。全國各地的開發商，更是紛紛推出二胎概念房，在廣州甚至出現88平方米的四房設計，號稱破解二胎難題。

但其實地產人是過于樂觀了，二孩放開政策并不能阻止地產進入白銀時代的趨勢。從年齡來區分，二孩放開，50后是沒戲了，60后除非是重新組建家庭、夫人比較年輕的，否則也有心無力。70后年紀大的45歲，小的36歲，他們正在逐步取代60后成為社會中堅，理論上他們能趕上二胎政策的末班車，但工作與身體的壓力，讓70后媽媽很少敢在這個歲數辭職生娃，而他們的父母很多可能已經超過70歲，二胎生下來，沒有老人家幫忙照顧，又如何解決帶娃的難題?80后則是中國唯一一代獨生子女，需要養活4個老人，再養活2個孩子，而且多孩的家庭模式幾乎是這一代人完全陌生的模式，有多少80后能承受經濟壓力，而且敢于打破自己熟悉習慣的生活方式?至于90后，可以算是目前中國社會背景下家庭環境較好的一代，而且正當青年，算來算去，只有他們更適合生二胎。

很多人是可以生，但未必愿意生。以單獨二孩為例，全國1100萬對符合要求的夫婦，在單獨二孩放開后，到今年5月末只有145萬對夫婦向政府提出申請，而最后真正生育二胎的只有80萬對，也就是說二胎主觀執行率只有7%左右。比如在上海這樣的現代化大都市，二胎政策則基本上沒有激起水花。地產代理行的報告顯示，目前上海進入婚育年齡的女性，有90%都符合雙獨或單獨的政策，但是申請二孩的比例還不足5%，因為生育二孩而置換房屋的家庭占比還不足10%。

愿意生的，又未必買得起一套大房。二孩家庭通常比獨生子女家庭對居住環境更重視，他們很難將就兩房物業。但按照目前廣州市帶省一級學位的10年左右樓齡的電梯四房物業價格，天河北大約在600萬以上，東山區約900萬元，即使在以物流著稱的羅沖圍板塊，帶學位四房也要380萬左右。而網上早已有帖子算過明細賬，大城市撫養一個孩子到大學畢業，按如今物價水平及通脹水平，約需要230萬。

不過三四線城市居民受傳統生子情結影響大，如果第一胎為女孩，很可能還會再次生育。同時三四線城市生活成本低，也提高了生二胎的概率。和當初計劃生育持續實施了35年后，對樓市產生深遠影響一樣，二孩放開政策真正對樓市拐點起影響，可能也要到第二個孩子真正走出校門、成家立業后。也就是像專家們所研究的，全面放開二孩后，在2050年，20-44歲的人口比例將比不放開二孩時增加4%，增加規模達到1.28億人，因此給樓市帶來紅利。但二三十年后的事情，其實和老百姓今天的實際生活并無太大關聯，無論是地產人還是買家，這心實在操得太早了。

現在說所謂的四房成標配、五房才改善，是富人的生意經，而富人即使二孩政策不放開，他們要生的也早生了。二孩政策的放開，其實更類似單獨二孩政策利好的疊加。

在未來，由于購買力制約，四房會否成為剛需有待商榷，但四房的市場會比如今的大是肯定的，學區房也會漲價更快。但在三四線城市因為供需失衡，今后兩年依然以去庫存為主。原銷售不佳的項目，不會因為二胎就火起來，反而可能因為有新項目在充分的市場調研、設計合理的基礎上，令原來不好賣的戶型因為競爭力更差了而更加難賣。今日中國房地產的問題，在一線城市是房價越來越高，有效供應不足，需求難以擴大;在三四線城市是高庫存、低利潤、去化難，整個行業結構性失衡。