信號山：“轉(zhuǎn)會費(fèi)”筑起圍城 貝殼系壟斷疑云再現(xiàn)

在鏈家工作不到一年的陽先生，計(jì)劃辭職后開一家德佑房產(chǎn)中介門店，卻被告知必須繳納一筆總額2.4萬元的“轉(zhuǎn)會費(fèi)”和“保障金”，否則將被貝殼系統(tǒng)“拉黑”，無法加盟德佑創(chuàng)業(yè)（詳見：想跳槽先交錢？ 鏈家“借薪制”“轉(zhuǎn)會費(fèi)”引爭議）。這筆被陽先生戲稱為“贖身費(fèi)”的2.4萬元，讓貝殼系（鏈家、德佑等）平臺飽受爭議的內(nèi)部規(guī)則暴露在公眾視野，也讓其壟斷爭議再次引發(fā)關(guān)注和討論。

轉(zhuǎn)會費(fèi)制度作為貝殼平臺內(nèi)部限制經(jīng)紀(jì)人自由流動的核心規(guī)則，其合法性正受到法律框架下的嚴(yán)峻審視。判斷其是否構(gòu)成濫用市場支配地位，首先需厘清貝殼是否具備這種地位。《中華人民共和國反壟斷法》規(guī)定，市場支配地位指經(jīng)營者在相關(guān)市場內(nèi)控制商品價格、數(shù)量或其他交易條件的能力。一個經(jīng)營者在相關(guān)市場份額達(dá)50%，可推定具有市場支配地位。關(guān)鍵爭議在于“相關(guān)市場”界定。

勞動者在“轉(zhuǎn)會費(fèi)”困境中掙扎背后，貝殼的市場支配地位已得到數(shù)據(jù)的充分印證。據(jù)高盛研究報告預(yù)測，貝殼市場占有率將從2022年的27%增至2025年的30%。但全國數(shù)據(jù)掩蓋了區(qū)域集中的現(xiàn)實(shí)，在北京，鏈家一家的二手房簽約量就曾占全市的71%。在成都、鄭州等城市，2021年貝殼系在新房市場的分銷比例均超過50%。市場支配地位帶來的是定價權(quán)，過往的定價行為便是明證。2015年鏈家收購德佑進(jìn)入上海市場，到2018年市占率超20%后，將二手房中介費(fèi)率從2%提高到3%。此后鄭州、重慶等二線城市紛紛跟進(jìn)漲價。在新房渠道費(fèi)上，貝殼的議價能力更為驚人。2018年北京新房渠道費(fèi)從1%以下提到2%-3%，2019年部分項(xiàng)目高達(dá)5%-8%，天津達(dá)3-10個百分點(diǎn)，合肥幾乎壟斷渠道市場。這種提價最終迫使天津、安徽等地政府出臺傭金點(diǎn)位限制政策。值得注意的是，2025年一季度貝殼業(yè)績增速遠(yuǎn)超行業(yè)平均，其市場支配地位仍在強(qiáng)化。

貝殼鞏固其市場支配地位的手段是雙重的：對外，通過“獨(dú)家協(xié)議”（“二選一”）限制房源流通，擠壓競爭對手；對內(nèi)，則通過轉(zhuǎn)會費(fèi)制度鎖定人才流動，構(gòu)建勞動力壁壘。

早在2021年，貝殼在二手房交易中力推獨(dú)家協(xié)議，在多個一二線城市市場占有率超過50%，且擁有了定價權(quán)，已基本符合《中華人民共和國反壟斷法》關(guān)于市場支配地位及其濫用的多個認(rèn)定要件。同年4月13日，市場監(jiān)管總局等三部門召集34家互聯(lián)網(wǎng)平臺開會，要求他們自查并整改，是否有“二選一”等壟斷行為，貝殼也身在其中。業(yè)內(nèi)人士指出：“無論進(jìn)行何種包裝，只要是具備市場支配地位的平臺，要求用戶簽訂獨(dú)家、排他性協(xié)議的行為，就是‘二選一’。”

貝殼式的“二選一”體現(xiàn)為“VIP服務(wù)協(xié)議”。上海一業(yè)主在貝殼掛牌一套1500萬元房產(chǎn)后，鏈家經(jīng)紀(jì)人頻繁要求他簽訂獨(dú)家委托協(xié)議，并暗示不簽約將影響房源曝光。廣州一業(yè)主則被經(jīng)紀(jì)人告知：“這片區(qū)域80%的成交都是貝殼的，你不必找別的中介了”。此類話術(shù)至今仍在被其經(jīng)紀(jì)人頻繁使用。更隱蔽的是對未簽約房源的限流和截胡。有業(yè)主因拒簽獨(dú)家協(xié)議，房源幾周無人問津，當(dāng)她通過小中介找到買家準(zhǔn)備簽約時，德佑中介向買家展示虛假的調(diào)價記錄，聲稱“賣家根本不是誠心賣房”，最終成功截走客戶。貝殼通過經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)平臺打破內(nèi)部壁壘，卻對外構(gòu)筑圍墻。該模式按角色貢獻(xiàn)度分傭，實(shí)現(xiàn)跨店成交，但非貝殼系中介無法接入，實(shí)質(zhì)性地排擠了競爭對手。不止如此，信網(wǎng)曝光的陽先生案例，恰好證明了貝殼體系的“獨(dú)家協(xié)議”依然大行其道。

壟斷的多重代價，必然是從業(yè)者和消費(fèi)者來承受。轉(zhuǎn)會費(fèi)制度在貝殼體系內(nèi)被稱為“經(jīng)紀(jì)人流通機(jī)制”，表面上是為保障平臺對經(jīng)紀(jì)人培養(yǎng)的投入回報，實(shí)則對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)發(fā)展構(gòu)成系統(tǒng)性限制。正如青島一位鏈家離職員工所言：“跳到非貝殼系小中介可能避開這筆費(fèi)用，但貝殼平臺外的機(jī)會越來越少。”隨著今年年初蘑菇屋等新經(jīng)紀(jì)品牌加入貝殼青島平臺，經(jīng)紀(jì)人流動范圍看似擴(kuò)大，實(shí)則還是被限制在貝殼體系內(nèi)。

對購房者而言，貝殼壟斷地位的直接后果是傭金上漲和服務(wù)選擇減少。歷史數(shù)據(jù)表明，貝殼在區(qū)域市場份額超過20%后，普遍會提高傭金比例。房源多樣性同樣受到威脅，貝殼的獨(dú)家協(xié)議要求限制了房源在多平臺展示的機(jī)會，減少了買家的比較選擇。這也直接導(dǎo)致，只要是買房、賣房都繞不開貝殼，貝殼幾乎成為了市場的唯一選項(xiàng)。這種機(jī)制扭曲了市場信息流通，違背了平臺經(jīng)濟(jì)的開放性原則。2025年一季度貝殼業(yè)績還暴露了另一個問題：總營收大增42%，調(diào)整后凈利潤卻零增長。這側(cè)面揭示出貝殼依賴市場份額擴(kuò)張卻難提升效率的模式，最終，所有的成本包括被轉(zhuǎn)嫁的傭金、被限制的選擇、被侵蝕的服務(wù)質(zhì)量，以及被鎖死的職業(yè)通道，都將由經(jīng)紀(jì)人和購房者來承擔(dān)。

陽先生那筆高達(dá)2.4萬元的“贖身費(fèi)”，不僅是他個人創(chuàng)業(yè)夢想的攔路石，更是貝殼龐大體系下，無數(shù)產(chǎn)業(yè)鏈上的普通參與者被“鎖定”的縮影。破除這座由數(shù)據(jù)、規(guī)則和市場份額筑起的“數(shù)字圍城”，不僅需要“陽先生們”的勇于維權(quán)，更需要監(jiān)管的利劍精準(zhǔn)指向區(qū)域市場壟斷的核心。房地產(chǎn)交易具有強(qiáng)烈地域性，在重點(diǎn)城市，貝殼系的中介份額或早已超過警戒線。反壟斷的沉默本身，才是對市場公平與效率的最大傷害。

信網(wǎng)評論員 秦璐