信網11月14日訊　物業無小事，事事連民心。2025年，青島市城市管理局圍繞“建設群眾滿意的城市管理”核心目標，針對物業管理矛盾易發、多發的問題，統籌市區兩級綜合執法力量，深入開展執法護航專項行動，以嚴格規范公正文明的執法穩定性應對物業問題的復雜性和群眾訴求的多樣性，查辦了一批非法催收物業服務費用、違規選聘物業服務企業、擅自改變物業管理區域內公共建筑用途等典型案件。現選取5起查處物業違法問題典型案例通報如下。

案例1 查處某物業服務公司采取中斷供電方式催收物業服務費用案

基本案情

城陽區綜合行政執法局在與物業管理、公安、市場監管等部門聯合檢查中發現，某物業服務公司對其服務的寫字樓某室采取斷電的方式催收物業服務費用。經調查，該公司的行為違反了《青島市物業管理條例》第六十二條第三款“禁止采取中斷供水、供電、供氣、供熱或者限制業主及其車輛出入等方式催收物業服務費用”的規定，構成采取中斷供電方式催收物業服務費用的違法行為。

依據《青島市物業管理條例》第八十八條第四項“違反本條例規定，物業服務人有下列行為之一的，由物業主管部門予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任：（四）物業服務人采取中斷供水、供電、供氣、供熱或者限制業主及其車輛出入等方式催收物業服務費用的，責令限期改正，處一萬元以上五萬元以下罰款”的規定，城陽區綜合行政執法局對其作出罰款1萬元的行政處罰。該物業服務公司已改正違法行為，按規定繳納罰款，履行行政處罰決定。

案例2  查處某建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業案

基本案情

膠州市綜合行政執法局接物業管理部門移交案件線索，發現某建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業。經調查，該公司的行為違反了《物業管理條例》第二十四條“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘物業服務企業。住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘物業服務企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業”的規定，構成住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業的違法行為。

依據《物業管理條例》第五十六條“違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款”的規定，膠州市綜合行政執法局對其作出警告、罰款3萬元的行政處罰。該物業服務公司已改正違法行為，按規定繳納罰款，履行行政處罰決定。

案例3  查處某物業服務公司擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途案

基本案情

嶗山區綜合行政執法局檢查發現，某物業服務公司將小區公共建筑出租經營，擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑用途。經調查，該公司的行為違反了《物業管理條例》第四十九條“物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續”的規定，構成擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑用途的違法行為。

依據《物業管理條例》第六十三條第一項“違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款”的規定，嶗山區綜合行政執法局對其作出警告、罰款5萬元的行政處罰。該公司已按規定繳納罰款，履行行政處罰決定。

案例4  查處某物業服務公司擅自改變物業管理用房用途案

基本案情

萊西市綜合行政執法局在檢查中發現，某物業服務公司將物業管理用房出租經營，擅自改變物業管理用房的用途。經調查，該公司的行為違反了《物業管理條例》第三十七條“物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途”的規定，構成擅自改變物業管理用房用途的違法行為。

依據《物業管理條例》第六十二條“違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用”的規定，萊西市綜合行政執法局對其作出警告、罰款1萬元的行政處罰。該公司已按規定繳納罰款，履行行政處罰決定。

案例5  查處某物業服務公司未按照規定公示、更新有關信息案

基本案情

青島西海岸新區綜合行政執法局在檢查中發現，某物業服務公司未按照規定公示有關信息。經調查，該公司的行為違反了《青島市物業管理條例》第五十九條第一項、第三項“物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置設置公示欄，如實公示、及時更新下列信息：（一）營業執照、聯系方式以及物業服務投訴電話；（三）電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式、維保方案和應急處置方案等”的規定，構成未按照規定公示、更新有關信息違法行為。

依據《青島市物業管理條例》第八十八條第三項“違反本條例規定，物業服務人有下列行為之一的，由物業主管部門予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任：（三）未按照規定公示、更新本條例第五十九條第一項至第四項有關信息的，責令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上一萬元以下罰款”規定，青島西海岸新區綜合行政執法局責令其改正違法行為，該公司未在規定期限內完成整改，青島西海岸新區綜合行政執法局依法對其作出罰款5千元的行政處罰。該公司已改正違法行為，按規定繳納罰款，履行行政處罰決定。

綜合提示

依法經營、誠信履約是開發建設單位、物業服務企業的基本責任和義務。各開發建設單位、物業服務企業和個人應嚴格遵守法律法規，切實履行合同約定，規范服務行為，不得侵占業主共有收益，保障業主合法權益；應全面開展自查自糾，對照法律法規和服務合同，排查在物業公司選聘、公共建筑使用、物業收費、公共區域管理、服務質量等方面存在的問題，舉一反三，及時整改到位；應強化企業自律意識，樹立“守信得益、失信受懲”的經營理念，不斷提升管理服務水平，共同推動我市物業服務行業規范健康發展。

青島市城市管理局將組織全市綜合行政執法部門持續開展物業小區執法護航專項行動，強化與相關部門聯動，對違法違規行為依法嚴肅查處，并通過曝光典型案例、納入信用記錄等方式實施懲戒，引導開發建設單位、物業服務企業守法履約盡責，優化服務質效，攜手共建“幸福家園”。（記者 谷正原）