原標題：老火柴廠“烹煮”出的醇香咖啡

市北區(qū)昌邑路4號，有著近百年歷史的青島火柴廠，突然以時尚新地標的姿態(tài)火出了圈。

無處不在的“火柴廠生活制造局1928”LOGO，隔著玻璃的咖啡豆烘焙，還有那抹濃郁的咖啡香氣，以及每一個網(wǎng)紅地標的標配——客流高峰期排起的長隊，都在直觀地告訴每一個來訪者：那個早已退出人們生活的老火柴廠，換了一種方式又“回來”了。

在95年的歷史長河里，老火柴廠見證了青島民族火柴工業(yè)的勃興，走過了國有工廠的輝煌時期，經(jīng)歷了生產(chǎn)木制工藝品的轉(zhuǎn)型，再到零散出租，用途幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)。這個靠近寸土寸金的臺東商圈的老廠區(qū)，長久以來其實是沉寂的。

它的境遇和許多產(chǎn)業(yè)變遷后的老工業(yè)建筑一樣，如蒙塵的珍珠散落在城市：獨特的歷史價值、較好的區(qū)位優(yōu)勢固然極具吸引力，但解決復雜的權(quán)屬、完善功能、確立新定位、引入新業(yè)態(tài)這一個接一個的關(guān)口，都讓老工業(yè)建筑的活化成了公認的大難題。

走進老火柴廠，記者復盤它從“沉寂”到“走紅”的過程，更試圖揭示這背后“解題”的思路。

探索分步改造的“微更新”模式

“改造前，園區(qū)租賃業(yè)態(tài)雜亂缺乏主線，出租率不足40%，屋面和管線漏水，貨物亂堆亂放，管理無序。”青島華通都市產(chǎn)業(yè)園投資運營（集團）有限責任公司總經(jīng)理邵艷濤剛接手昌邑路4號園區(qū)時，第一感覺是“可惜了”。

昌邑路4號靠近寸土寸金的臺東商圈，周邊的利津路小商品市場廣為人知。很多青島人都習慣用另一個頗具歷史韻味的符號稱呼它為“老火柴廠”，在這個國營單位上班曾經(jīng)是一件很令人艷羨的事情。

據(jù)《青島市志》記載，青島的火柴生產(chǎn)起步于1916年，日商開辦的火柴生產(chǎn)企業(yè)一度壟斷了青島的火柴市場。1928年，民族企業(yè)家江一山創(chuàng)辦華北火柴廠，即青島火柴廠前身，生產(chǎn)中山、北斗、虎、良心、光明5種商標牌號的火柴。青島民族火柴工業(yè)蓬勃發(fā)展，結(jié)束了長期依賴“洋火”的歷史，青島由此成為全國重要的火柴生產(chǎn)基地。新中國成立后，國營青島火柴廠組建，青島火柴出口到新加坡、馬來西亞、埃塞俄比亞等40多個國家和地區(qū)。

上世紀90年代，伴隨打火機的普及，火柴工業(yè)迅速從輝煌走向衰落。1995年，陷入經(jīng)營困境的青島火柴廠遷出市區(qū)。原廠址成立的青島益青工藝制品有限責任公司轉(zhuǎn)產(chǎn)木制工藝品，停產(chǎn)之后又以零散出租的方式對外經(jīng)營，雖地處城市核心地段，卻一直“守著金碗過窮日子”。

2022年年初，受益于青島實施城市更新和城市建設(shè)三年攻堅行動，老火柴廠迎來新的開發(fā)者——青島華通集團的物業(yè)板塊子公司華通都市產(chǎn)業(yè)園。

接手之初，在華通都市產(chǎn)業(yè)園內(nèi)部就如何開發(fā)老火柴廠有過一番爭論：如果統(tǒng)一規(guī)劃招商管理，改造“舊巢”來吸引“新鳳”，不僅要疏解騰退部分原有租戶，還要投入巨額資金，會不會造成投入與收益不成正比?

最后大家達成了共識。像北京首鋼園、上海楊樹浦水廠那樣的大手筆改造，并不適用于老火柴廠這樣小體量的老工業(yè)建筑開發(fā)。各個城市的政策規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、經(jīng)濟體量都不一樣，園區(qū)招商運營很難全盤照搬，應(yīng)該因地制宜，采取“一城一法”“一園一策”。

“城市更新進入一個挖掘存量的階段，在體量不大的盤子里更要用‘巧手’作文章。”邵艷濤說。

于是，沒有氣勢磅礴的“整體開發(fā)”，而是“小步快跑”不斷迭代更新原有租賃業(yè)態(tài)，逐漸調(diào)出不符合產(chǎn)業(yè)定位的老商戶，同時匹配新入駐商戶需求……老火柴廠摸索出一種分步改造的“微更新”模式，合理控制投入產(chǎn)出比，用較小投入帶動較大產(chǎn)出，用增量租賃收益反哺投改成本支出，通過獨立核算體系，園區(qū)形成穩(wěn)健可持續(xù)增長的運營模式。

破局的“咖啡工場”

如果就此認為，華通都市產(chǎn)業(yè)園在老火柴廠的開發(fā)利用中只有充滿妥協(xié)的“現(xiàn)實主義”，那就大錯特錯了。對于老火柴廠的未來定位及新業(yè)態(tài)的引入，他們充滿了“理想主義”的激情。

經(jīng)過前期的實地調(diào)研，結(jié)合歷史狀況和周邊商業(yè)環(huán)境，昌邑路4號被定位為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。在精準招商過程中，華通都市產(chǎn)業(yè)園結(jié)識了“四分時咖啡”。雙方初次見面就碰撞出合作的火花——一方興奮于對方團隊的工匠精神，一方有感于國企“房東”的滿滿誠意。幾經(jīng)對接洽談，一個將潮流文化與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，把老火柴廠歷史文化與精品咖啡“嫁接”的咖啡工場創(chuàng)意應(yīng)運而生。

咖啡工場是近年新興的一種前店后廠模式，業(yè)態(tài)融合了咖啡工廠與咖啡館，既生產(chǎn)銷售咖啡豆，也可以讓消費者在品嘗世界各地精品咖啡之余，近距離觀看咖啡烘焙的全過程。國內(nèi)最知名的咖啡工場案例是上海南京西路的星巴克臻選上海烘焙工坊，面積近3000平方米，除了展示咖啡豆的烘焙工藝，還售賣咖啡、蛋糕、茶飲、酒水等，成為熱門旅游景點。

不過，像青島這樣把咖啡烘焙搬進老廠房還沒有先例。

在歷經(jīng)歲月滄桑的老樓身上，電梯更換、屋頂防水、樓梯加固等改造不只是簡單的翻新，更是要滿足產(chǎn)業(yè)需求。比如，咖啡烘焙要使用天然氣加熱，最核心的剛需是加裝天然氣管道。為解決管線施工的難題，華通都市產(chǎn)業(yè)園多次協(xié)調(diào)泰能燃氣公司，最終成功將燃氣接入園區(qū)，為后續(xù)引入相關(guān)業(yè)態(tài)奠定基礎(chǔ)。

園區(qū)做好了基礎(chǔ)改造，剩下的則交給市場。

咖啡工場聘請國外設(shè)計師操刀設(shè)計，在細節(jié)處實施成本控制——墻面是水泥和紅磚，頭頂?shù)臋M梁和管線外露，把老化的窗戶更換成有年代感的磨砂玻璃……簡單的工業(yè)風，延續(xù)了生產(chǎn)車間的原有建筑風格，節(jié)省了裝修支出，把更多的資金用在運營上。咖啡工場在業(yè)態(tài)布局上也不局限于咖啡，還設(shè)置面包烘焙、綠植、露營用品等區(qū)域，打造沉浸式消費體驗場景。

“這里是我工作過的地方，以前是一個很大的車間。經(jīng)過裝修之后，發(fā)生了翻天覆地的變化。”故地重游的老火柴廠退休職工張榮芳感慨道。

“從1到N”的裂變

老工業(yè)建筑復興的關(guān)鍵在于產(chǎn)業(yè)的活化，引入核心優(yōu)質(zhì)項目，從而激活更多的新場景、新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)“從1到N”的裂變。

“讓老建筑煥發(fā)新的活力，一方面是硬件更新，但更重要的是場景更新，要有新的業(yè)態(tài)和新的模式。年輕人對火柴和火柴廠已經(jīng)很陌生了，要打造迎合年輕消費者需求的社交空間，這里不單單有咖啡，還有文化與生活。”四分時精品咖啡烘焙工場主理人傅剛說。

咖啡工場的成功讓更多后來者看到了老火柴廠的文化價值，從貴陽到青島創(chuàng)業(yè)的Cycle Game沉浸式電影劇場主理人龍方之就是其中之一。

“作為老建筑，老火柴廠的整體氛圍適合文化產(chǎn)業(yè)。”咖啡工場尚處于裝修階段時，龍方之就實地參觀過，這是她把項目落在老火柴廠的重要決策因素，“咖啡與劇場的消費人群很大一部分是重合的，我們后續(xù)也準備與咖啡工場做一些聯(lián)動，互相導流。”

如今，咖啡工場已經(jīng)成為老火柴廠要素資源的“流量節(jié)點”，園區(qū)出租率從最初的40%提升至90%。老火柴廠保留下來的3棟樓中，1號樓進駐了咖啡工場和電影劇場，原有臨街零散的文化用品店招商引入晨光、得力等知名文具旗艦店。對其他兩棟樓的開發(fā)，華通都市產(chǎn)業(yè)園也著手實施，3號樓簽約引進一家環(huán)保公司總部，2號樓計劃改造成商務(wù)酒店。

“這座百年工廠曾經(jīng)是民族資本與外國列強抗衡的舞臺，見證了共和國工業(yè)快速發(fā)展、走出國門的輝煌，親歷了傳統(tǒng)工業(yè)在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型陣痛中的落寞。現(xiàn)在，咖啡工場、電影劇場、文創(chuàng)旗艦店賦予了園區(qū)新的產(chǎn)業(yè)生命力。一個好的文創(chuàng)園，一定是場景和消費的有機結(jié)合。”邵艷濤說。

而像老火柴廠一樣的老工業(yè)建筑，華通都市產(chǎn)業(yè)園共承接了19處。延安三路109號的海珊制衣廠、延安三路212號的孚德皮鞋總廠、哈爾濱路46號的東方襯衫廠、永平路4號的青島第二印染廠……承載城市記憶的老廠房在保留原有建筑結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，結(jié)合微改造、輕介入、強功能的設(shè)計手法，變身為開放性、藝術(shù)性的辦公和商業(yè)空間。

正如張貼在咖啡工場長廊里的那句標語——“曾經(jīng)這里是火焰的源頭，如今是我們眼中不滅的火光。”這些見證青島工業(yè)百年輝煌的老建筑，正以嶄新的面貌“活在當下”，為城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展增添新的活力。

青島日報/觀海新聞記者  周曉峰