▲位于市南區的“地王”小區。 本報記者 楊廣帥 攝
◤左圖是300平米大戶型拆分成三套,右圖拆成四套。
樓市不景氣,“地王”也不得不低頭。截至24日,青島“地王”樓盤從大戶型拆出的九十多套小戶型房終于被認購完畢。三四百平米的大戶型“分身”變成七八十平的小戶型,價格也從每平米三萬元左右跌至不到兩萬元,不少甚至比每平米19500元的拿地價還低。
位于青島市南區香港中路板塊的一宗土地,在2010年3月被北京一家地產公司以樓面地價19500元/平方米、總價15.6億元拍得,拿地溢價率高達225%,成為當年青島“地王”,并成為至今為止青島最高“單價地王”紀錄保持者。
可受到之后2011年青島市區房屋限購、限貸政策、樓市“滑坡”大勢等影響,“地王”雖建起高端歐式住宅,但在拿地4年多時間里,未敢輕易開盤,直至2014年5月23日,該項目才開始陸續推向市場。在2014年樓市量價齊跌的態勢下,起價每平方米40000多元的“地王”項目銷售明顯遇冷,即便在青島解除限購、放寬金融政策后,該項目大戶型高端住宅仍難以消化。
今年3月,開發商調整策略,將部分大戶型房屋拆分成小戶型房屋銷售,例如將3號樓東戶300多平方米的大戶型拆分為四套68.58平方米至81.35平方米不等的小戶型房屋銷售,均價每平方米16000元至20000元不等,購房者200萬元以內便可買到。
據統計,由于價格“超值”,如今被拆分出的九十多套小戶型房已基本被認購完。同時,其余大戶型房屋價格也有所回落,均價保持在每平方米28000元至35000元不等,但銷量依舊不多。
“拿地的單價是每平方米19500元,加上房屋建設成本、五年的未銷管理成本等,該項目住宅的總成本大約2.5萬元左右,現在小戶型房屋售價低于或臨近地價,這對開發商來說基本是虧本銷售,對購房者來說則比較劃算。”青島著名樓市學者張百忍說,該項目的虧本銷售與開發商此前拿地價過高、房屋戶型定位失策有直接關系,“雖然2010年仍處于樓市銷售旺期,但是該項目周邊類似地段的拿地價格基本在每平方米9000元以下,當初該地的預估拿地價約在萬元線左右,但沒想到會接近兩萬元。在房屋戶型定位上,開發商在限購等政策出臺下,仍以洋房、小高層大戶型住宅為主,不失為一種錯誤的判斷。”
本報青島5月24日訊(記者 藍娜娜)
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