支招 沒有車位所有權證，可拒絕購買

城市信報記者了解到，像青島居民王哥一樣，很多島城市民都說不清小區車位的歸屬問題。一位不愿具名的市民表示“連專家都研究不明白，我們怎么知道?”城市信報/信網記者采訪了島城律師叢偉，叢偉律師認為，現實情況下，小區停車位主要有三種：地下產權車位、地下人防車位、地面車位。

叢偉律師介紹，地下產權車位沒有爭議，誰的產權就屬于誰。地下人防車位，屬于人防部門的，不能出售交易，在戰爭時期會被防空部門統一管理。目前也有規定人防車庫誰開發誰受益，開發商開發了地下車庫，就有權租給業主。地面上的車位，按照《物權法》規定，小區里面的公共配套設施屬于全體業主所有，如果車位是公共設施，開發商就不對其享有所有權，更不能將車位進行市場交易(車位使用權或所有權的買賣)。

叢偉律師認為，屬于公共設施的車位，就屬于全體業主。如果車位不屬于公共設施，那么開發商需要在房產管理部門進行審批，若予以核準會下發一個車位的《所有權證》，則可取得車位的所有權。在這種情況下，開發商可以把車位的使用權賣給業主。換句話說，如果開發商沒有證，只是簽合同(簽租賃或使用權轉讓合同)，業主都可以拒絕購買。

案例 為車位打官司，結果卻不同

一個有意思的現象是，記者調查發現，小區車位爭議被訴諸法院之后，有些法院認為，車位應該屬于開發商，而有些法院認為，車位屬于全體業主。

記者采訪了解到，青島李滄區同盛苑小區業主就曾就小區管理的問題和物業打起官司，起因是小區的車位一直是物業管理，各種車位管理收費也是在物業公司。業委會認為，車位屬于全體業主的，收益也該歸全體業主。于是訴諸法院。法院審理認為，根據《物業管理條例》第55條規定、《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條一款，認為小車的車位收益應歸全體業主，判決物業返還車位經營收入6萬余元。這似乎從另外一個側面說明了，小區的車位就屬于小區全體業主。

據悉，小區車位的權屬目前爭議較大，全國各地的情況也各不相同，同類官司，還在北京上演，結果卻不通過。

據了解，這次在北京的法院庭審中，開發商訴稱，公司依規劃承建了小區停車位并辦理了停車場，其中地面非機械式218個車位(地面周邊142個、地面平臺76個)。并與物業公司約定，將車位委托物業公司管理，物業公司支付開發商補償費。但是物業公司管理車位并收取費用后，并沒有交給開發商，稱收益歸全體業主。

而業委會稱，開發商提供的證據證明不了其對爭議車位享有權利，小區地面車位是占用小區公用綠地設置的，且根據小區物業管理規約規定，爭議車位應屬小區業主所有。

法官認為，根據現有規定，車位并不是說一定屬于業主，也不能說一定屬于開發商。而業委會未提供充分確實的證據證明爭議車位全部或部分占用共有道路或共有綠地建設。

最終法院審理認為，小區138個車位歸開發商所有。理由是這樣的：“開發商配套建設并投入使用有小區停車位。根據現場勘驗，可確定小區地面周邊車位145個、地面平臺車位78個。根據現有相關法律規定與原則，建設單位按照配置比例將車位以出售、附贈或出租等方式處分給業主。據規劃許可附圖的總平面圖可確定其中138個車位系經規劃部門許可由開發商建設的。故開發商主張地面車位中的該138個車位所有權，具有相應規劃及建設依據，法院予以確認。”

提醒 所謂租期70年不受法律保護

那么停車位收益歸屬，以及物業有沒有權利租(售)這些地面車位?對此，原青島農業大學海都學院法律教師孫偉強認為，車位的權屬沒有明確，若開發商不能證明其為地面停車位的產權所屬，那停車位屬全體業主所有，其收益也是歸全體業主。“在開發商、物業公司比較強勢的情況下，停車位的收益只能由開發商或物業公司占有。一般來說，如果開發商沒有將停車位進行初設登記確權，就意味著沒有獲得預售許可證和產權證，因而是不可售賣或出租。”

而一些樓盤在銷售停車位的時候，向客戶明確停車位是沒有產權的，但是以租代售的形式變相“售賣”停車位。城市名苑一位不愿具名的居民就購得該小區地面停車位70年的使用權，并簽署租賃合同。

對此，青島頤衡律師事務所律師叢偉認為，若該樓盤的地面停車位沒有產權證，那么開發商無權出租該停車位。另外，沒有產權的“銷售”相當于租賃，《合同法》明確規定租賃期限不得超過20年，所謂租期70年不受法律保護。租期70年，一般是開發商為了模糊概念打出的銷售“幌子”，以合法形式掩蓋非法目的。