信網(wǎng)1月4日訊一汽大眾華東基地落戶即墨;青島藍色硅谷發(fā)展規(guī)劃出臺;青榮城鐵通車……隨著即墨一系列重磅利好刺激了經(jīng)濟，樓市也從中受益。不過，受制于嚴重的庫存，即墨房地產(chǎn)市場仍任重道遠。在青島各郊市經(jīng)濟體中，即墨市均價僅次于原膠南市，位居第二，其他三市膠州、平度、萊西與即墨存在一定差距;從具體項目來看，當前區(qū)域內(nèi)共有54個樓盤在售，剛需小戶型由于受消費者青睞，銷售速度較快，別墅項目則去化較慢。

概況 樓市較有活力

即墨占據(jù)青島打造國際大都市東翼的地利，是“大青島”最大的潛力板塊之一，“疏老城、建新城，連濱海、融青島”，短短12個字概括了即墨的發(fā)展思路。房價點評網(wǎng)青島區(qū)域市場分析師劉彩霞認為，即墨占“大青島”發(fā)展重要區(qū)位、有商貿(mào)等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)人口基礎，藍色新區(qū)扼即墨濱海新城和老城連接樞紐，承藍色硅谷核心區(qū)產(chǎn)業(yè)孵化，更是具有青榮城際鐵路通車利好。“藍色新區(qū)于2012年提出，5.2平方公里核心區(qū)建設預計五年內(nèi)完成，目前多處于地塊整理出讓時期;藍色新區(qū)規(guī)劃一定程度上需借力青島藍色硅谷核心產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃落位，雖然其產(chǎn)業(yè)落位、人群引進存不確定性，但為樓市帶來發(fā)展紅利是毋庸置疑的。”劉彩霞說，依托藍色硅谷打造培養(yǎng)高端人才的基地，可以為樓市提供購買力支持，而產(chǎn)業(yè)人口不同于投資客，買房子著眼于實際使用，有利于提升居住氛圍，從而促進區(qū)域的良性發(fā)展。

即墨樓市一大特點是物業(yè)形態(tài)較為豐富，既有高端別墅，又有剛需高層，改善型小高層也占比較大。“這首先是市場和政策決定的 ，即墨相比主城區(qū)，容積率較低，有做低密度產(chǎn)品的條件，而一開始高端別墅受歡迎，漸而帶動其他物業(yè)類型的跟進，容易被購房者接受。”同策房產(chǎn)咨詢青島研展總監(jiān)李楊說，由于即墨的自然環(huán)境較好，又有重量級規(guī)劃的支撐，房價在郊市中名列前茅，房地產(chǎn)市場也比較有活力。

特色 溫泉資源優(yōu)勢

溫泉鎮(zhèn)板塊是島城旅游地產(chǎn)一個重要區(qū)域。資源疊加優(yōu)勢加上配套設施，讓溫泉鎮(zhèn)板塊上馬了很多房地產(chǎn)項目，大量出現(xiàn)的樓盤多號稱“溫泉+海景”、“青島最宜居”。青島市工商聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟秘書長龍江介紹，溫泉鎮(zhèn)本打算打造成旅游度假區(qū)，大批別墅項目聞風而上，后由于種種原因規(guī)劃擱淺，從而導致別墅滯銷。實際上，在如今的慘淡樓市之下，高端項目賣得本來就困難，溫泉鎮(zhèn)大多數(shù)別墅難逃打折甩賣的命運。不過，港中旅海泉灣項目2014年5月份推出三期新品高層，均價達到了8500元/㎡ ，身價趕上了溫泉鎮(zhèn)許多別墅。對此，房價點評網(wǎng)高級分析師張斌指出，“港中旅是真正搞旅游的 ，旗下的星級酒店運營得不錯，交通、餐飲、休閑都跟得上，長期運營下才得來這個較好的局面。”

未來 順應市場變化

同策房產(chǎn)咨詢青島研展總監(jiān)李楊介紹 ，同策房產(chǎn)代理了即墨麗山國際、中交中央公元兩個樓盤。“即墨樓市主要購買者還是本地人，目前來看，市場半徑還不能越過城陽南部，只有個別樓盤能獲得主城區(qū)市民青睞。”李楊說，以麗山國際為例，較早開發(fā)獨棟別墅，本地“土豪”對這種高品質(zhì)產(chǎn)品是處于饑渴狀態(tài)的 ，一開始便取得熱銷，不過，隨著購買力漸漸消耗，必須對市場進行細分，于是項目又開發(fā)了一些小面積別墅，以及高層、小高層，滿足不同檔次的購房者。

“放低身段順應市場的變化，才能滿足不同客群的需求。即墨地區(qū)內(nèi)需充足，購買力整體還不錯，供求關系穩(wěn)定，只是別墅項目庫存太大，必然降價套現(xiàn)。”李楊介紹 ，即墨東部靠海區(qū)域從2005年起，就開始開發(fā)別墅項目，一開始做的是度假型產(chǎn)品，后來雨后春筍一般豪賭市場 ，而配套設備升級沒有跟上，出現(xiàn)滯銷可以說是必然的。“說到底還要靠產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口導入，不能再指望投資客了，而要寄希望于自己的城市化，真正融入大青島的發(fā)展步伐。”

城市信報/信網(wǎng)記者 劉樂芳