房屋屬于不動產，根據我國《物權法》的規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。因此，在房屋買賣中，即使買受人按照合同約定住進了購買的房屋，如果沒有及時辦理房屋過戶手續，仍然會面臨一定的法律風險，難以保障在購買的房屋內長期“住下來”。近日，北京市房山區人民法院結合案例，對幾種常見風險進行了提示。

已購房遭惡意出售

●典型案例

2000年，劉某與王某簽訂了房屋買賣合同后，按照約定支付了3萬元首付款，然后便搬進了所購房屋，并以王某的名義每月歸還銀行貸款。2012年，在即將還清銀行貸款辦理房屋過戶手續時，劉某卻發現王某又將自己住了近13年的房屋出售給了第三人崔某，并且崔某已辦理了房屋過戶手續。

●法官評析

房山區法院城關法庭法官王關林認為，上述案例屬于典型的房屋所有權人違約中的“一房兩賣”情形。在目前市場交易活動中，房屋價格上漲較快，房屋所有權人感覺自己以前的售價賣虧了，往往利用買主沒有辦理登記手續的漏洞，將自己名下已經出售的房屋再次出售給第三人。

如果房屋所有權人與第三人存在惡意串通情形，那么根據《合同法》第五十二條的規定，房屋買受人可以請求法院確認房屋所有權人與第三人簽訂的買賣合同無效，然后要求房屋所有權人繼續履行合同。如果第三人基于對房屋登記公示公信原則的信賴，支付了房屋合理對價，不存在與原房主惡意串通行為，合法取得了房屋所有權，那么買受人只能要求房屋所有權人承擔違約責任。

未過戶房屋被查封

●典型案例

2013年，張某與劉某簽訂了房屋買賣合同。在辦理房屋過戶手續過程中，劉某因債務問題，其名下待出售的房屋被法院查封，雙方無法再繼續辦理過戶手續。

●法官評析

王關林認為，在二手房上市交易信息中，如果房屋所有權人著急出售房屋，有的是出于換房考慮急需用錢，也有的是因為存在其他債務糾紛，擔心房屋被法院查封，而急于將名下房屋轉讓，這種情況下存在房屋無法順利辦理過戶的可能。

如果在簽訂房屋買賣合同時，房屋所有權人明知出售的房屋已被有權國家機關采取了查封等強制措施，合同一般認定為無效，因此給買受人造成損失的，應當承擔損害賠償責任。如果簽訂合同后在辦理房屋過戶手續過程中，因房屋所有人的個人債務問題，導致出售的房屋被法院查封，在合同履行期限屆滿仍未辦理房屋查封解除手續的，買受人可以請求解除合同，并要求房屋所有人承擔相應的違約責任。

賣房人未獲授權

●典型案例

在中介提供的居間服務下，金某與劉某的代理人趙某簽訂了《存量房屋買賣合同》及《裝修款補充協議》，合同約定金某出資120余萬元購買劉某名下的房屋，并于簽約當日支付定金兩萬元。在辦理過戶手續過程中，趙某以各種理由推脫。后來得知，在簽訂合同時，趙某屬于無權代理，并且事后也未獲得劉某追認。現房屋已被劉某與趙某出售給第三人唐某，并辦理了過戶手續。

●法官評析

王關林認為，在二手房屋買賣中，囿于市場交易經驗欠缺或者時間成本的考慮，有的房屋所有權人會委托他人辦理相關手續，因此，買受人在簽訂房屋買賣合同時，一定要注意審查簽約人是否為房屋所有權人，如果房屋所有權人委托他人辦理相關手續，要仔細查看代理人的委托權限是否包括房屋的處分權。

如果代理人未取得房屋的處分權而與他人簽訂了買賣合同，事后也未取得權利人追認或者獲得房屋的處分權，買受人與代理人簽訂的房屋買賣合同應為無效。根據《合同法》第五十八條的規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

本文來源：中國消費者報