國際大都市匯集全球人才、創(chuàng)意和投資，在各國脫穎而出，成為世界經(jīng)濟(jì)增長熱點。這些大都市的房價也高得令人咋舌。最近一項調(diào)查顯示，多座國際大都市的房價三年來持續(xù)高位增長，領(lǐng)跑其所在國家城市房價，令普通居民不堪重負(fù)。

【房價漲不停】

英國《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》周刊4月1日發(fā)布其最新調(diào)查結(jié)果顯示，過去3年里，倫敦、舊金山、溫哥華和斯德哥爾摩等城市的房價以年均13%的速度增長，而它們所在國家的房價年均增長水平僅為7.5%。

這項調(diào)查還在去年追蹤了26個國家的房價水平，發(fā)現(xiàn)計入通貨膨脹因素后，有20個國家房價增長，平均增長5.1%。位于這些國家的大城市的房價平均增長水平則達(dá)到8.3%。

高房價令當(dāng)?shù)鼐用裨孤曒d道。去年的另一項調(diào)查顯示，在阿姆斯特丹、柏林、倫敦、巴黎、斯德哥爾摩和蘇黎世等城市，只有不到九分之一的居民認(rèn)為找到價錢合理的居所并不難。上述城市的房價3年來維持6.5%的年均增長速度，而它們所在國家的房價平均增長水平只有3.2%。

房價持續(xù)增長，令普通居民難以負(fù)擔(dān)。倫敦一向以高房價著稱。在2002年至2012年期間，倫敦一套住房的平均售價七倍于這個城市的平均年薪，如今則已增長至12倍。

受房價拖累，較之英國其他地方，倫敦人收入增長有限。表面上看來，倫敦人應(yīng)該過得不錯。2008年金融危機(jī)以來，倫敦每戶人家稅后收入實際增長2%(已經(jīng)計入通貨膨脹因素)，在英國全國屈指可數(shù)。

然而，工資漲了，房價也漲了。目前，倫敦每套住宅均價50萬英鎊(約73萬美元)，接近全國平均水平的三倍。英國智庫“決心基金”分析認(rèn)為，如果計入房貸和租金上漲的影響，倫敦人的收入比金融危機(jī)前平均減少4.3%，在全國墊底。

【工資漲了，房價漲】

大都市的房價持續(xù)增長，主要由需求驅(qū)動。

不少集合衛(wèi)星城市的大城市近年來人口增長迅速，有大批90后和零零后年輕人前來安家置業(yè)。蘇黎世每5名居民中有兩人出生在瑞士以外，當(dāng)?shù)?4%的居民年齡在20歲到44歲之間。

這類新興大城市的特點是勞動力緊缺，因此收入增長較快。在舊金山和斯德哥爾摩，失業(yè)率比全國平均水平低一個百分點。

除了居住需求，房價也受可支配收入、利率水平和其他資產(chǎn)回報率影響。不少國際大都市是海外置業(yè)和資產(chǎn)保值的首選。

2000年至2006年期間，美國和英國的房價基本維持相似的上升軌跡。金融危機(jī)之后，兩者表現(xiàn)大相徑庭，美國房價逐漸回落正常，英國房價則在短暫停滯之后持續(xù)走高。

究其原因，與英國首都倫敦的吸引力不無關(guān)系。倫敦地產(chǎn)中介薩維爾斯的數(shù)據(jù)顯示，城內(nèi)近半豪宅由外國人購買。

投資大城市的房產(chǎn)，往往回報不錯。摩根士丹利資本國際數(shù)據(jù)顯示，溫哥華房產(chǎn)2015年凈回報率達(dá)11%，高出加拿大整體樓市三個百分點。

高房價也與一個城市的經(jīng)濟(jì)活力相關(guān)。舊金山樓市走向與當(dāng)?shù)丶夹g(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)，自2008年以來房價與納斯達(dá)克指數(shù)變動趨于同步。自2012年觸底以來，硅谷房價已經(jīng)增長73%，而全美房價整體增長僅31%。

【房價多少算合理?】

針對市場需求推高的房價，最有效的辦法就是增大供給，修建更多的樓房。在寸土寸金的國際大都市，這談何容易。

無論在舊金山還是倫敦，上馬一個新的地產(chǎn)項目都不容易。前者在灣區(qū)有嚴(yán)格的住宅限制行政規(guī)劃，后者則要在郊區(qū)保持大量綠地。

盡管如此，舊金山最近動工的房產(chǎn)項目是9年來最多的，而倫敦也在2015年開始新建2.4萬套新住宅。

要判斷一個城市的房價是否合理并不容易。有一種計算方法把房價與可支配收入、房價與房租作比較。房價上漲后，如果與可支配收入和房租的比率接近當(dāng)?shù)刂虚L期平均水平，則無需擔(dān)心。否則，要么收入增長或提高房租，要么房價下跌。(袁原)(新華社專特稿)