制圖：張芳曼

“去庫存”是中央確定的今年五大經濟任務之一。年初以來，我國出臺了一系列刺激房地產銷售的政策，包括降低購房首付款比例、調整房地產契稅、個人二手房交易“營改增”等。

政策效應有待顯現，效果此涼彼熱。新政策的出臺帶動房地產市場出現一些新跡象：深圳、上海、北京等一二線城市房價快速上升，而庫存壓力大的三四線城市起色不大。伴隨一二線城市房價飆升，一些風險因素也在萌芽。不少購房者的首付使用擔保公司、房地產金融公司提供的“首付貸”等樓市配資方式，客觀上抬高了購房者的償還壓力和風險。如何在“去庫存”的同時避免產生新風險?進城農民工的“安居夢”還面臨哪些困難?開發商怎么看待當前市場變化?眼下是在三四線城市投資買房的好時機嗎?從本期開始，我們推出“穩健去庫存”系列調查報道，把脈房地產市場新走向，傾聽購房者和開發商的心聲，摸底三四線城市商品房庫存情況，為“去庫存”建言獻策。

——編 者

買房，首付從哪兒來?

誰用首付貸

多家中介機構、P2P公司涉足首付貸，借助信貸杠桿降低購房門檻

王娟是北京某銀行職員。畢業幾年后，她想在北京買一套房子安家。經過幾個月艱難又糾結的看房，去年底，王娟選中了一套二手房，房子總價180萬元左右，首付三成，得先付54萬元。

原本以為挺順利，沒想到交首付時卻遇到了麻煩。先期給了房主10萬元定金后，王娟也預備好了首付剩余的44萬元。但此時房屋中介說，這44萬元得先放到他們的資金監管平臺上，不能直接支付給賣家，這樣做“是為了保證買賣雙方的利益”。而賣家卻急于拿到現金。

中介跟買賣雙方分別聊了聊，給出了一個“兩全”辦法：王娟首付這筆錢可以放到中介旗下的擔保公司全額質押，然后再貸出一筆同等金額的現金付給賣家。這樣賣家能直接拿到現金，而王娟雖說是要支付一筆貸款利息，但利息也不高，3個月利率0.5%，更重要的是能順利買到心儀的房子了。

像王娟一樣被迫首付貸的人未必是多數，但近期監管層叫停首付貸已引起市場的廣泛關注。事實上，首付貸在2014年就現身，近幾年發展十分迅速，一些城市的購房者甚至可以幾萬塊錢就買一套房，背后的風險不言而喻。

到底是哪些人在使用首付貸?

中原地產首席分析師張大偉說，使用首付貸的群體主要集中在兩類：

一是想買一套房子，前一套房子要賣掉，但是存在一個時間差，需要資金來周轉，可能需要過橋資金，就想到首付貸，這類大概占到三四成;

二是在某些城市確實出現了一些融資投機的購房者，因為沒有能力購房，借助信貸杠桿來降低門檻。“不過，很難判斷購房者是用來自住還是投資。”張大偉說。

那么，又是誰在提供首付貸?

據調查，提供首付貸的模式主要有兩種：

一種是一些房地產中介機構與開發商合作，由中介或售樓處向購房者推薦，中介自己提供小額貸款服務，或是作為中間人，尋找合適的金融機構提供貸款;

另一種是一些互聯網金融平臺、小貸公司等與房地產商、中介機構合作，特別是一些網絡借貸平臺(P2P)，利用自身“優勢”，提供的資金多來源于一些個人投資者。

一般申請P2P公司首付貸的門檻也比較低。以銀谷普惠為例，申請貸款只需提供身份證、工作證明、收入證明、住址證明等材料，提供的資信證明越多，可貸金額越高，月息為1.7%—1.8%或2.3%—2.4%，必須登記資金去向，資金可以用于首付貸，只是與銀行溝通時需說明是用于裝修或個人消費。再如，平安好房推出的好房貸，如果有抵押物，最多可提供抵押物價值70%的貸款，沒有抵押物則最高放款30萬元。

萬一還不了貸款怎么辦?

北京京融家擔保公司客戶經理段林說：“有很多首付貸是通過擔保公司擔保，從銀行辦的貸款，但貸款用途注明個人消費，不會告訴銀行是用于首付。如果還不上，我們會幫客戶到銀行申請展期，銀行也會同意的，因為我們公司在銀行有保證金。隨后2到3個月，你可以去籌錢。最后實在還不了，不是還能賣房嗎?不過現在還沒遇到還不了的。”

風險大不大

首付貸讓杠桿能變成10倍，高杠桿放大不合理需求，易導致房地產市場出現泡沫

讓原本沒能力購房的人有了購房資格，提供首付貸機構的資金來源又有很多不確定性，這其中的風險可想而知。

“可以說，首付貸的風險很大，因為其背后資金來源有很大的不確定性，涉及的機構較多，無法做到全面把控和核實。”張大偉說。

張大偉介紹，一般的按揭貸款會在房本上留一個他項權利證的抵押，這樣就不能無限制做抵押，但首付貸更多的是信用貸，不需要確權，也不需要做他人權利登記，極端情況下可以在很多地方重復做首付貸。而且首付貸又不像銀行的消費貸能在央行系統查到資金流向，一旦市場出現較多不可控的風險，產生的不良影響就會非常大。

以兩成首付購買一套100萬元的房子為例，一般買房者需要銀行貸款80萬元，自付20萬元，杠桿為5倍。而有了首付貸，買房者首付部分能再貸款10萬元，共貸款90萬元，自付只需10萬元，杠桿就變成了10倍。

“如此高的杠桿率，一旦房價下跌、投機者資金出現缺口，無法還貸，風險就會轉嫁到銀行身上，繼而給經濟帶來不穩定因素。”深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁說。

建設銀行上海分行副行長孫維說，首付貸買房，沒有本金或是只有很少的本金付出，賭的是房產一路上漲，如果房子下跌，就有可能出現棄房，這給投機者提供了便利，降低了他們的成本，而給真正的放貸機構帶來了風險，也會使風險波及銀行。

深圳一家銀行相關負責人表示，一旦房貸出現違約，銀行會拍賣作為抵押的房產。如果大面積違約，銀行就需要出手大量的房產。這些房產入市，必然會導致房價下跌。而房價下跌，購房者會出現觀望。抵押的房產賣不出去，銀行只能不斷降價拋售，最終導致樓市崩盤，而降價也會造成銀行的錢縮水，最終波及儲戶，對實體經濟造成影響。

“首付貸幫購房者放大了杠桿，容易導致投機，人為放大了不合理的需求，很可能形成房地產局部泡沫。”中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛認為，考慮到在整個金融體系的資產中，房地產貸款占比較高，房市如果出現局部泡沫就容易對金融體系帶來危害。

“而對金融機構來說，這種變相繞開銀行的首付門檻作用，導致很多有投機需求、不具備還款能力的人得到放款，也在風險控制方面埋下了隱患。而且，首付貸的出現，使很多本來沒有購房能力和購房意愿的人被刺激，吸引越來越多的人進行投資，卻忽視了房地產的整個泡沫風險。如果未來房地產出現泡沫，會對放款者和購房者帶來很大損失。”曾剛說。。(歐陽潔 謝衛群 陳建鳳)[編輯：紫鳶]