在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整和央企重組大潮中，中國(guó)海外(00688.HK)成為并購(gòu)市場(chǎng)的先行者。

從2010年開始，中海外開始進(jìn)行大規(guī)模兼并收購(gòu)，來獲取土地和項(xiàng)目資源，截至目前已收購(gòu)三家地產(chǎn)公司資產(chǎn)，交易對(duì)價(jià)近700億，涉及數(shù)千萬平方米土地儲(chǔ)備，資產(chǎn)價(jià)值在千億以上。

在收購(gòu)過程中，中海外展示了高超的收購(gòu)方法和財(cái)務(wù)技巧，除了中海宏洋外，其他兩宗收購(gòu)并未支付現(xiàn)金，而是采用了資產(chǎn)置換、發(fā)行新股、配股等方式。

通過收購(gòu)，中海外實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)和利潤(rùn)提升，連續(xù)14年保持凈利潤(rùn)行業(yè)第一。

未來，并購(gòu)依然是中海外的核心戰(zhàn)略之一。中海地產(chǎn)董事長(zhǎng)郝建民在年初時(shí)曾明確表示，今年將大規(guī)模開啟兼并重組，重點(diǎn)是收購(gòu)央企資產(chǎn)。

六年三次大并購(gòu)

在千億級(jí)房企中，中海是目前土地儲(chǔ)備量最少的一家。

2015年年報(bào)顯示，截至去年底，中海在內(nèi)地32個(gè)城市及香港、澳門擁有土地儲(chǔ)備約4144萬平方米。

在已公布2015年銷售金額的房企中，排在中海之上的企業(yè)包括萬科、綠地、恒大、碧桂園、萬達(dá)和保利。從土地儲(chǔ)備來看，除了萬科比中海略少之外，其它均超過中海。恒大和綠地的土地儲(chǔ)備甚至超過1.4億平方米。

2010年3月，中海地產(chǎn)完成蜆殼電器50.1%股權(quán)的收購(gòu)，涉及金額約15億港元。同年6月，蜆殼電器正式更名為“中國(guó)海外宏洋”。

蜆殼電器是光大地產(chǎn)第一大股東，占70%股權(quán)。這次收購(gòu)讓中海成功控股光大地產(chǎn)，幫助中海獲得蜆殼電器在國(guó)內(nèi)6個(gè)城市擁有的約190萬平方米土地儲(chǔ)備。其中北京、廣州的項(xiàng)目均屬市中心優(yōu)質(zhì)地塊，進(jìn)而完成了在這兩個(gè)一線城市的真正布局。

略有不同的是，在中海系房地產(chǎn)開發(fā)的投資戰(zhàn)略和布局中，中海專注于一二線城市，中海宏洋則專注于三四線城市。

進(jìn)入2013年，一場(chǎng)歷時(shí)21個(gè)月的整合開始了。

2013年8月，中海外宣布其控股股東中國(guó)建筑(5.780, -0.05, -0.86%)股份，擬將旗下多個(gè)平臺(tái)的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)注入中海地產(chǎn)。

去年5月，中海外宣布收購(gòu)先決條件均已達(dá)成，收購(gòu)的資金以向中國(guó)建筑發(fā)行新股的方式獲得。中國(guó)建筑的全資子公司、中海地產(chǎn)母公司——中國(guó)海外集團(tuán)將以25.38港元股價(jià)認(rèn)購(gòu)16.9億股，認(rèn)購(gòu)總代價(jià)約338.2億元人民幣。

直到今年1月，這場(chǎng)收購(gòu)涉及繁雜的管理架構(gòu)改革、人事變動(dòng)才得以完成。

一場(chǎng)更大的并購(gòu)讓中海迎來新契機(jī)。今年3月14日，中海發(fā)布公告稱，將收購(gòu)中信旗下完成整合后的中信公司及中信泰富持有的絕大部分住宅業(yè)務(wù)，總建筑面積約2400萬平方米。

收購(gòu)項(xiàng)目的初始代價(jià)為人民幣310億，將按兩種方式支付：中海將向中信配發(fā)約10%股份，合共代表297.24億元價(jià)值;中海將向中信轉(zhuǎn)讓其資產(chǎn)對(duì)價(jià)，價(jià)值約61.5億元。

交易完成后，中信將持有中海地產(chǎn)10%股權(quán)，成為中海地產(chǎn)第二大股東。

相比去年4144萬平方米土地儲(chǔ)備，如果與中信的交易順利完成，中海土地儲(chǔ)備將擴(kuò)張50%。尤其是增加大量一二線核心城市項(xiàng)目，對(duì)于一向獨(dú)立開發(fā)為主的中海而言，這有利于其規(guī)模進(jìn)一步增長(zhǎng)。

中海外內(nèi)部人士表示，中海獲取土地資源的方式，便是并購(gòu)重組，公司傾向于收購(gòu)上市公司的凈地，并且通過多種方式獲取資源，盡量爭(zhēng)取節(jié)省現(xiàn)金支出。

中海中信的這次合并將在什么時(shí)候完成?中海外主席兼行政總裁郝建民在3月18日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，如果相關(guān)部門的流程等工作順利，預(yù)計(jì)交易可以在5-6個(gè)月之內(nèi)完成。

房地產(chǎn)與金融資深評(píng)論人黃立沖認(rèn)為，這么大資產(chǎn)出售，涉及的審批、評(píng)估程序相當(dāng)復(fù)雜，內(nèi)部融合肯定會(huì)有阻力，還要看執(zhí)行結(jié)果。

“并購(gòu)?fù)?rdquo;業(yè)績(jī)單

六年不斷兼并重組，帶動(dòng)了中海外業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

2010年的收購(gòu)潤(rùn)色了中海的財(cái)報(bào)。其當(dāng)年年報(bào)顯示，中海實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額港幣443.1億元，同比增長(zhǎng)18.7%;實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為港幣126.7億元，同比增長(zhǎng)66.6%。

到了2015年，由于資產(chǎn)注入的助力，全年中海系連同其合營(yíng)公司、聯(lián)營(yíng)公司共實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額約1806.32億港元(約合1530億人民幣)，在千億房企中排名上升至第六位。

而中海外的凈利潤(rùn)，在2015年達(dá)到333億港元，連續(xù)14年位居房企之首。

在中國(guó)海外發(fā)展2015年業(yè)績(jī)會(huì)上，郝建民表示，因?yàn)檎辖灰咨形醋罱K完成，不考慮中信整合項(xiàng)目的銷售貢獻(xiàn)，集團(tuán)2016年的合約銷售目標(biāo)為1850億港元，較2015年增長(zhǎng)約2.4%。

中金公司認(rèn)為，中央支持央企重組，這將促使部分開發(fā)商更有動(dòng)力剝離資產(chǎn)或徹底退出房地產(chǎn)行業(yè)，從而創(chuàng)造一個(gè)良性的行業(yè)整合環(huán)境而非通過企業(yè)破產(chǎn)來推動(dòng)行業(yè)重組。

據(jù)wind資訊統(tǒng)計(jì)，最近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)每年的并購(gòu)金額增長(zhǎng)均超過一倍。2014年并購(gòu)236宗，涉及金額1768.09億元，同比增長(zhǎng)104.93%;2015年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)完成并購(gòu)案例176起，涉及金額達(dá)1600億元。

在多元化超大型房企爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額的同時(shí)，資金不足的那部分中小型房企將會(huì)逐漸被代替，央企也不例外。

郝建民年初的并購(gòu)之言似乎預(yù)示著，2016年房產(chǎn)行業(yè)將持續(xù)收購(gòu)并購(gòu)，這為中海外這樣的房企帶來更多機(jī)會(huì)。

郝建民說，面對(duì)日益分化競(jìng)爭(zhēng)加劇的市場(chǎng)，中海有信心抓住行業(yè)整合機(jī)遇，不斷提升市場(chǎng)占有率，始終保持凈利潤(rùn)行業(yè)第一，銷售規(guī)模居于第一陣營(yíng)。并且在財(cái)務(wù)狀況允許的條件下，爭(zhēng)取投資的機(jī)會(huì)。