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車位權(quán)屬問題困擾很多小區(qū)業(yè)主。
“您還買車位嗎?法院判決開發(fā)商無權(quán)售賣。”最近一樁南京2003年車庫歸屬案的判決引爆網(wǎng)絡(luò)。這則多年前的舊聞被翻出來仍能引起如此關(guān)注，其背后的原因恰是現(xiàn)實(shí)中車位涉及到廣大業(yè)主的切身權(quán)益，但由于現(xiàn)行法律法規(guī)對車位的歸屬交待得尚不清晰，相關(guān)部門對車位問題的處理也不盡相同，小區(qū)車位引發(fā)的爭議甚至沖突在全國多地不斷上演。
那么，青島的小區(qū)車位究竟有哪些類型，不同類型車位上業(yè)主權(quán)益有何區(qū)別，業(yè)主在選擇租賃或者購買車位時又有哪些風(fēng)險(xiǎn)需要規(guī)避?為了弄清這些問題，記者深入調(diào)查采訪了房管、物業(yè)、人防等部門，梳理出青島小區(qū)車位的類型及歸屬脈絡(luò)。
小車位頻頻，惹出大麻煩
最近，家住城陽區(qū)的王女士一家被小區(qū)車位搞得焦頭爛額。就在幾天前，王女士所在的天泰城美立方小區(qū)門口，有業(yè)主和物業(yè)因?yàn)橥＼囄粏栴}發(fā)生爭執(zhí)，場面一度混亂，甚至有人受傷，直到110民警趕到才得以平息。據(jù)了解，該小區(qū)近期開始對車位實(shí)施收費(fèi)管理，此舉遭到部分業(yè)主反對。加之物業(yè)此前在消防通道施劃停車線一事引發(fā)的不滿情緒，最終導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)爭執(zhí)、謾罵、堵門甚至破壞停車桿等不和諧畫面。
這不是青島的小區(qū)第一次因?yàn)檐囄粏栴}發(fā)生爭執(zhí)。
今年5月份，即墨墨河嘉苑小區(qū)啟動地下車庫藍(lán)牙系統(tǒng)，未料地下車庫空空蕩蕩，小區(qū)門口卻亂成一團(tuán)，車輛橫七豎八地停在四周。業(yè)主說，墨河嘉苑分南北兩區(qū)，一共十多個樓座兩千多戶居民，小區(qū)設(shè)計(jì)為人車分流，車位全在地下，之前大家隨便停，物業(yè)也沒收過任何費(fèi)用，可5月13日突然來了通知，說是車位10萬一個，不買不能進(jìn)停車場。對此，業(yè)主們頗為不滿，紛紛向物業(yè)、開發(fā)商討說法。
今年年初，膠州卡納源筑小區(qū)業(yè)主開車回到小區(qū)，卻發(fā)現(xiàn)被堵在了大門外面。小區(qū)多數(shù)業(yè)主都是去年剛?cè)胱?，之前地下車庫是對外出租，元旦后開發(fā)商突然通知租改售，最貴車位超過10萬元，開發(fā)商甚至將小區(qū)大門關(guān)閉，不讓無車位業(yè)主進(jìn)入。當(dāng)?shù)胤抗懿块T表示，卡納源筑小區(qū)用于停車的人防工程是開發(fā)企業(yè)履行人防法律法規(guī)義務(wù)結(jié)合民用建筑修建的人防工程，不計(jì)入公用建筑面積。對于業(yè)主的訴求，建議通過市場監(jiān)管機(jī)構(gòu)或者法律途徑維護(hù)合法權(quán)益。
即墨的張先生住在天一仁和郡小區(qū)，去年年底交房，交房以來，張先生的車一直是隨意出入小區(qū)。5月18日，物業(yè)貼出通知，凡是沒有車位的業(yè)主，不準(zhǔn)進(jìn)入小區(qū)。物業(yè)通知，業(yè)主們要想進(jìn)入小區(qū)，必須有車位，因?yàn)楝F(xiàn)在地下車位還沒有建好，可以租售的只有地上的車位。一個地上車位賣4萬塊錢，如果租，一個月租金150元，管理費(fèi)10元。物業(yè)經(jīng)理說，購房合同里已經(jīng)寫明，沒有車位，車輛不得進(jìn)入小區(qū)，前期是考慮到剛交房，很多業(yè)主都在裝修，為了方便進(jìn)出，這項(xiàng)規(guī)定才沒有及時實(shí)施。
地下產(chǎn)權(quán)車位，可買可租有保障
“沒想到辦個車位比買房還要麻煩，很多規(guī)章制度都不明確，物業(yè)更是說不明白。”市民顧女士在九水東路一樓盤購買了一套商品房，本想過個一年半載的再考慮車位，可是開發(fā)商和物業(yè)都在通過各種渠道“施壓”，“房多車位少，不買肯定后悔”的觀念讓包括她在內(nèi)的很多業(yè)主都很惶恐，但面對10多萬的車位價格以及說不清道不明的車位產(chǎn)權(quán)歸屬問題，顧女士還是難下決心。
為了弄清青島小區(qū)車位產(chǎn)權(quán)的歸屬問題，記者采訪房管、物業(yè)、人防等部門，按所有權(quán)類型劃分，青島小區(qū)車位主要分為：地下產(chǎn)權(quán)車位、地下人防車位、地面規(guī)劃車位、地上臨時車位。
產(chǎn)權(quán)車位，權(quán)屬明確屬于業(yè)主，相關(guān)權(quán)益最有保障。
青島市國土資源與房屋管理局法規(guī)處相關(guān)工作人員介紹，根據(jù)《青島市國土資源和房屋管理局房地產(chǎn)登記規(guī)則》有關(guān)規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)具有明確固定界線和編號、能夠獨(dú)立使用的車位，權(quán)利人可以申請登記。該部分車位符合物權(quán)法要求的專有部分規(guī)定，歸屬于車位的建造單位或車位的購買人。小區(qū)的購房業(yè)主通過與開發(fā)商簽訂合同購買車位，并辦理完畢權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后，即可成為車位的專有產(chǎn)權(quán)人。
記者從青島市不動產(chǎn)交易中心了解到，按照有關(guān)規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃的車位、車庫，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以申請初始登記;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過出售、附贈等方式轉(zhuǎn)讓的，當(dāng)事人可以申請轉(zhuǎn)移登記。建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃的車位、車庫約定屬于全體業(yè)主所有，或者經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地的車位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請初始登記時應(yīng)當(dāng)一并申請，登記為全體業(yè)主共有。
此前，青島網(wǎng)上房地產(chǎn)官方網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)的青島市可售有備案的車位不到1萬個，盡管目前沒有最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但工作人員介紹，沒有產(chǎn)權(quán)或者無法辦理獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的車位數(shù)量占比很大。
“青島目前在售的小區(qū)，很少有帶產(chǎn)權(quán)的車位，我們交易過的小區(qū)里連一成都占不到。”青島佳美房產(chǎn)負(fù)責(zé)人范經(jīng)理告訴記者，“不像房產(chǎn)證，車位沒有單獨(dú)的車位證，需要與房屋產(chǎn)權(quán)配套辦理。”范經(jīng)理表示，很多小區(qū)即便有規(guī)劃的產(chǎn)權(quán)車位，開發(fā)商也不愿把產(chǎn)權(quán)直接轉(zhuǎn)讓給業(yè)主。
地下人防車位，不能買賣只能租
小區(qū)的地下人防車位，屬于建造在小區(qū)人防工程內(nèi)的，非戰(zhàn)時用于停車的車位。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，該類型車位應(yīng)是目前青島在售小區(qū)內(nèi)占比最大的一類車位。
記者以購房者身份咨詢了市區(qū)5家樓盤，得到的答復(fù)幾乎一致，地下車位正在對外銷售，且都是人防工程，價格在15萬至20萬之間，“只售不租”。“現(xiàn)在高層小區(qū)的地下車位都是人防車位，所有小區(qū)都是只售不租，花10多萬就可以安心停車至少70年，折算下來一年不到2000元，要是租車位的話一年至少4200元。”海爾路一小區(qū)售樓人員告訴記者。
記者從青島市人防辦了解到，人防工程屬于人防國有資產(chǎn)，是國防資產(chǎn)的重要組成部分，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于國家所有。同時，國家鼓勵、支持企事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè);人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。
《人民防空工程建設(shè)管理規(guī)定》明確按照規(guī)定防空地下室的投資人和使用權(quán)屬人應(yīng)是建設(shè)單位(開發(fā)商)。建設(shè)單位(開發(fā)商)作為使用權(quán)屬人(或由其委托的使用單位)，在不影響防空地下室防護(hù)效能的前提下，有權(quán)在平時開發(fā)利用防空地下室，并享有由此帶來的收益，但無權(quán)擁有和出售作為國防資產(chǎn)的防空地下室產(chǎn)權(quán)。
工作人員介紹，不管是租賃合同還是轉(zhuǎn)讓合同，確定的都是出租關(guān)系。根據(jù)合同法第214條，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。
地上臨時車位，全體業(yè)主共有
第三類是小區(qū)地上車位。該類車位建造于小區(qū)地上空間。地上車位又分兩種，一種是小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的車位，一種是開發(fā)商在規(guī)劃外新增臨時車位。
記者從市物業(yè)辦了解到，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，占用建筑區(qū)劃內(nèi)共有道路、綠地增設(shè)的地上車位，歸全體業(yè)主共有。
《物權(quán)法》第74條第3款規(guī)定，“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條進(jìn)一步明確規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。”
除此之外，地上規(guī)劃車庫權(quán)屬，則要看合同規(guī)定。
《物權(quán)法》第74條第2款規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。因此，規(guī)劃車位車庫的權(quán)屬，是由開發(fā)企業(yè)與業(yè)主通過合同約定的方式來確定。
地上車位產(chǎn)權(quán)歸屬一直存在爭議，由此導(dǎo)致的車位糾紛也在多個小區(qū)上演。去年鴻海佳園小區(qū)出現(xiàn)的開發(fā)商一次性收取63年車位租金一事引發(fā)關(guān)注，最終被城市管理局及物業(yè)辦以地上車位產(chǎn)權(quán)歸屬尚不明確為由叫停。
鑒別車位產(chǎn)權(quán)，可查這幾個證
“我們小區(qū)有地下兩層車庫，有地上車位，還有部分臨時車位，我已經(jīng)入住兩年多了還沒弄清楚，也知不道該去哪里查。”家住臺柳路的宋女士表示，她最想知道普通業(yè)主可以通過何種渠道獲知自己小區(qū)的車位權(quán)屬類型。為此記者咨詢了北京盈科(青島)律師事務(wù)所合伙律師郝興利。
郝興利律師表示，根據(jù)國家政府公共信息公開的相關(guān)法規(guī)，公眾有權(quán)向相關(guān)主管部門查閱所在小區(qū)的規(guī)劃竣工備案檔案。
這些檔案該去哪里查，又該如何查呢?
根據(jù)國家《物權(quán)法》第十八條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。業(yè)主持小區(qū)業(yè)主委員會介紹信或委托律師事務(wù)所律師、業(yè)主本人持房產(chǎn)證和本人身份證，到當(dāng)?shù)貒练抗懿块T、規(guī)劃部門規(guī)劃檔案查詢點(diǎn)，查詢小區(qū)檔案。
郝興利律師表示，業(yè)主首先可以查閱《土地使用權(quán)出讓合同書》，在小區(qū)項(xiàng)目《合同書》上是否有地產(chǎn)商單獨(dú)出資購地建設(shè)停車場的明確約定。這也是鑒別小區(qū)停車場產(chǎn)權(quán)歸屬的一個基本條件。如果地產(chǎn)商在《合同書》中沒有單獨(dú)出資購地建設(shè)屬自已“專有部分”的停車場的明確約定，也就不可能擁有停車場的“專有”產(chǎn)權(quán)。小區(qū)停車場用地同主體房屋建筑是一個整體，按照國家相關(guān)法規(guī)規(guī)定，小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)土地將隨著地上建筑物(房屋)的出售轉(zhuǎn)讓而自然轉(zhuǎn)移，小區(qū)土地及地上業(yè)主專有部分外的附屬公共配套建筑物屬小區(qū)全體業(yè)主共有。
其次，業(yè)主可以查閱《建筑規(guī)劃許可證》，查閱地產(chǎn)商在小區(qū)規(guī)劃報(bào)建中，是否明確單獨(dú)規(guī)劃報(bào)建屬地產(chǎn)商“專有部分”的停車場。一般小區(qū)停車場都是作為小區(qū)公共配套設(shè)施規(guī)劃建設(shè)的，從購地、規(guī)劃、建設(shè)都是作為小區(qū)一個整體項(xiàng)目來規(guī)劃建設(shè)，其土地、建設(shè)成本納入整體項(xiàng)目建設(shè)總投資核算，地產(chǎn)商賣房時將其所有支出計(jì)入成本，攤分計(jì)入房價內(nèi)，業(yè)主購買的每一平方米的建筑面積，其價格構(gòu)成中不僅包含了住宅本身的價格，而且還包括相應(yīng)土地費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。如果地產(chǎn)商在規(guī)劃報(bào)建中沒有單獨(dú)立項(xiàng)出資規(guī)劃報(bào)建屬地產(chǎn)商“專有部分”的停車場，該小區(qū)停車場便是屬于公共配套建設(shè)項(xiàng)目，小區(qū)停車場同主體房屋建筑是一個整體項(xiàng)目，按照國家相關(guān)法規(guī)規(guī)定，停車場屬小區(qū)全體業(yè)主共有。
最后，業(yè)主可以查閱《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》和《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收表》：每一個小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目完成后，都要進(jìn)行“建設(shè)工程竣工測量”和“建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收”等一系列的整體檢測、驗(yàn)收工作。上面會明確的標(biāo)明停車位是否“計(jì)入容積率面積” ，即車位是否是小區(qū)公共使用的建筑面積。
小小地下車位，憑啥賣那么貴
盡管相關(guān)法律政策對小區(qū)車位進(jìn)行了約束，但現(xiàn)實(shí)的情況卻是車位只售不租的情況幾乎已成了目前新建小區(qū)的潛規(guī)則，而且售價越來越高。隨著新小區(qū)人車分流理念的盛行，車位主要分布在地下，而關(guān)于地下車位的爭議也越來越突出。市區(qū)內(nèi)10萬元以下的地下車位已經(jīng)難覓蹤影。而車位只賣不租，讓業(yè)主屢屢抓狂。有評論稱，相對于地面建筑而言，地下停車位是缺乏權(quán)證的“黑戶口”;相對于地面停車位而言，地下停車位是缺乏定價的“黑洞”;相對于地表用地而言，地下停車位是缺乏法律依據(jù)的“黑客”……
“一個停車位四周沒有墻也沒有門，就在地上畫了框，憑什么賣二十萬，單價比地上的房子還要貴?”市民辛女士的抱怨代表了很大一部分業(yè)主的心聲。
青島渤海建設(shè)集團(tuán)項(xiàng)目經(jīng)理王鎮(zhèn)亭向記者介紹，小區(qū)停車位尤其地下車位價格昂貴主要由市場因素決定，單從建設(shè)成本上來說，地下車位也要比相同面積的地上建筑高，它涉及到的建安環(huán)節(jié)有土方工程、承載、通風(fēng)、排水、防滲、保溫、車輛進(jìn)出口通道、頂部和底部結(jié)構(gòu)，以及后期消防、照明、智能化管理車庫的閉路電視監(jiān)控、出入感應(yīng)卡系統(tǒng)等各個方面。
“舉個最直觀的例子，一棟20層高的樓房，地上房屋所用的鋼筋含量大約在每平方米40公斤，而地下由于承重的原因，鋼筋含量達(dá)到每平方米110至120公斤，光這塊費(fèi)用就比房屋高。”王鎮(zhèn)亭介紹，除了單位成本之外，地下車位的實(shí)際建筑面積也要比地上建筑大，一個面積十余平方米的車位，算上坡道、墻柱、設(shè)備房等，其實(shí)際建筑面積會達(dá)到30到40平方米。
從事工程造價的谷豐工程師告訴記者，不考慮地價成本，青島目前地下車位每平方米造價大約在3000至3500元之間，而一棟20層高的樓房地上建筑成本約為每平方米2000元，地上車位的成本最低，每平方米約200元。“這些都是不考慮地價情況下的理論成本，但也能直觀地對比出地下建筑成本要明顯高于地上建筑。”
不過谷豐工程師表示，對于很多小區(qū)來說，考慮車位建設(shè)成本沒有實(shí)際意義，因?yàn)楹芏嚅_發(fā)商都把這塊的建設(shè)費(fèi)用平攤到小區(qū)建設(shè)成本里了。
車位只賣不租，業(yè)主該怎么辦
小區(qū)車位只賣不租已經(jīng)是多數(shù)新開樓盤的潛規(guī)則，這也是業(yè)主們最為不滿的地方。對于這種現(xiàn)象，山東文卓律師事務(wù)所律師張鋼表示，這其實(shí)是開發(fā)商鉆了現(xiàn)行法律的空子。“物權(quán)法里沒有對業(yè)主獲取車位的方式進(jìn)行具體約束，開發(fā)商往往在售樓合同中對出售車位進(jìn)行了約定，但多數(shù)業(yè)主可能并沒注意或者不得不同意，等到申請車位時才發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商在合同里已經(jīng)注明了只售不租的條款。”
記者從市物業(yè)辦了解到，針對小區(qū)車位只售不租的問題，《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》做出相關(guān)規(guī)定：車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照有關(guān)部門發(fā)布的指導(dǎo)價格確定。
不過遺憾的是，目前《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》對開發(fā)建設(shè)單位車庫只售不租的行為未設(shè)定處罰條款，即便業(yè)主向轄區(qū)政府、物業(yè)辦投訴，開發(fā)商也不會獲得實(shí)質(zhì)性處罰。對此，物業(yè)辦工作人員表示，業(yè)主可以通過法律途徑解決此問題。
青島也確有先例。
2015年初，城陽區(qū)法院審理了馬某某與青島萬科銀盛泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司車位糾紛一案。原告馬某某稱，2014年1月11日，原、被告簽訂《城市花園項(xiàng)目車位轉(zhuǎn)讓合同》，約定原告購買被告地下人防車庫車位，合同簽訂后，原告支付了價款91000元，被告交付了車位，但原告后來得知人防車庫所有權(quán)屬于國家，根本無法取得所購車位的所有權(quán)，原告為此多次找被告協(xié)商處理此事，但遭到被告的拒絕。原告認(rèn)為，被告出售地下人防車庫屬于欺詐行為，損害了國家利益，侵犯了消費(fèi)者合法權(quán)益。
被告辯稱與業(yè)主約定的是轉(zhuǎn)讓使用權(quán)而不是所有權(quán)，不存在欺詐情況。不過法院審理認(rèn)為，原被告簽訂的《城市花園項(xiàng)目車位轉(zhuǎn)讓合同》并未約定轉(zhuǎn)讓的是車位使用權(quán)，僅約定車位使用年限按照國家相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行，而現(xiàn)行法律法規(guī)并未規(guī)定車位使用年限，相反，該轉(zhuǎn)讓合同第五條第(一)項(xiàng)第2款對涉案車位有關(guān)產(chǎn)權(quán)登記事宜作了明確約定，足以證實(shí)被告向原告轉(zhuǎn)讓的是車位所有權(quán)。
最終，法院依法判決，雙方所簽合同無效，被告退還原告車位費(fèi)91000元。
一審判決后被告不服向青島市中院提起上訴，法院在審理過程中雙方就本案糾紛達(dá)成和解，雙方撤銷各自起訴及上訴，法院最終依法撤銷了一審判決。
車位權(quán)屬登記，我國立法缺失
有研究稱，住宅小區(qū)的停車位問題，是目前我國物業(yè)管理中最具爭議的問題之一。
張鋼律師介紹，2007年10月1日開始實(shí)施的物權(quán)法、2009年10月1日開始實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，是評判停車位歸屬的主要法律依據(jù)。但是，很多業(yè)主、物業(yè)甚至個別主管部門對這些法律法規(guī)都沒有吃透，加之法律條文過于概括，導(dǎo)致車位糾紛在很多小區(qū)屢屢上演。
廣東省高級人民法院法官洪望強(qiáng)對小區(qū)車位、車庫權(quán)屬問題做過系統(tǒng)研究，他認(rèn)為《物權(quán)法》的正式實(shí)施，標(biāo)志了我國關(guān)于物權(quán)立法方面再次取得突破性的階段進(jìn)展，但是僅靠這二百四十七條和2009年的兩部共計(jì)三十二條的司法解釋來規(guī)制所有的物權(quán)，未免心有余而力不足。其中，在住宅小區(qū)車位、車庫權(quán)屬問題上，仍然不夠詳細(xì)、不夠具體，使得此類糾紛在現(xiàn)實(shí)生活中還是難以做到有法可依。
洪望強(qiáng)認(rèn)為，《物權(quán)法》第七十四條第二款規(guī)定車位、車庫的所有權(quán)可以通過約定的表述是很不合適的。“正如物權(quán)法專家孟勤國教授所說，業(yè)主處于劣勢地位，完全有可能在開發(fā)商的逼迫下接受不平等的合同。”
洪望強(qiáng)表示，權(quán)屬不清的根源在于，購房人和開發(fā)商之間處于不平等的地位，開發(fā)商處于比較強(qiáng)勢的地位，可以利用其自身的資源、財(cái)力等有利因素，進(jìn)一步攫取更高的利潤。而在這種地位不平等的前提下，法律規(guī)定的這種通過約定來確認(rèn)車位、車庫歸屬的方式合理性還有多少呢?
洪望強(qiáng)表示，現(xiàn)實(shí)生活中，開發(fā)商與購房者簽訂的購房合同在大多數(shù)情況下均為格式合同，也就是說，購房者要么不買，要么全盤接受開發(fā)商單方制定的所有條款。更何況，根據(jù)《合同法》第四十條的有關(guān)規(guī)定，該約定應(yīng)屬無效，這就更加使得小區(qū)車位、車庫的權(quán)屬認(rèn)定不清，被強(qiáng)勢開發(fā)商剝奪車位、車庫的業(yè)主們只能通過訴訟的手段才能拿回本應(yīng)屬于自己的權(quán)益。
“建筑區(qū)內(nèi)車位、車庫應(yīng)首先滿足業(yè)主的需求”，這在《物權(quán)法》第七十四條有明確的規(guī)定。洪望強(qiáng)表示，有關(guān)“首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定充滿了爭議，因?yàn)橐?guī)定過于原則化，對于其前提規(guī)定不清，且優(yōu)先使用范圍規(guī)定也不清，這也造成該條款在實(shí)行時遇到阻力。
首先，應(yīng)如何理解“首先”。“很多新小區(qū)都有這種場景，可租賃車位供不應(yīng)求，地下出售的車位卻大片空置，這顯然不是首先滿足了業(yè)主需求。”洪望強(qiáng)說。
其次，如何理解“業(yè)主需要”。買受人在購買小區(qū)住宅的同時并非一定具有購買車位、車庫的經(jīng)濟(jì)能力和現(xiàn)實(shí)需要，多數(shù)業(yè)主由于經(jīng)濟(jì)情況限制，不可能在買房的同時又買車位，在這種情況下，開發(fā)商必然會將剩余車庫外售，當(dāng)業(yè)主有經(jīng)濟(jì)能力購買車位的時候，還能否以應(yīng)該滿足“業(yè)主需要”來要求開發(fā)商建造新的車位?另外，如果業(yè)主在購買了車位后，因生活需要想再購買停車位，這種需要應(yīng)否得到支持。對于“首先”、“業(yè)主需要”模糊字眼引發(fā)的疑問，《物權(quán)法》及司法解釋并沒有明確的回應(yīng)。
《物權(quán)法》雖然規(guī)定當(dāng)事人可通過出租、出售或者附贈等方式約定歸屬，在當(dāng)事人沒有約定歸屬方式的情況下，車位、車庫的權(quán)屬該如何認(rèn)定呢?從《物權(quán)法》出臺過程中可以看到，《物權(quán)法(草案)》第七稿之前都規(guī)定“沒有約定或約定不明時，屬于業(yè)主共有”，可是第七稿中關(guān)于“沒有約定或約定不明時，屬于業(yè)主共有”的字句卻刪除了，立法上的缺失使得實(shí)踐中對權(quán)屬糾紛的解決帶來一定難度。
“其他場地”含義模糊。根據(jù)《物權(quán)法》第74條第3款，有兩種停車位屬于業(yè)主共有，一種是占用業(yè)主共有道路的停車位，另外一種是在其他場地用于停放汽車的車位。但是“其他場地”這種兜底性的字眼，究竟是建筑區(qū)劃內(nèi)還是建筑區(qū)劃外，具體應(yīng)該包括哪些場地，《物權(quán)法》沒有進(jìn)行明晰。
此外，關(guān)于車庫、車位權(quán)屬登記制度，我國目前屬于立法缺失狀態(tài)，無法保障車庫、車位權(quán)利人的切身利益。對于不動產(chǎn)物權(quán)的變動，我國實(shí)行登記生效模式，不進(jìn)行登記便不發(fā)生物權(quán)變動效力。但是目前，房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)只給房屋等建筑物部分予以登記，辦理《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》，對住宅小區(qū)車庫、車位的權(quán)利歸屬不予以登記，也不記載于房地產(chǎn)權(quán)證上。無法進(jìn)行權(quán)屬登記，使小區(qū)車位、車庫權(quán)屬糾紛更加復(fù)雜，不利于車位、車庫權(quán)利人的權(quán)益保障。
城市地下空間將納入不動產(chǎn)登記
由于物權(quán)法針對停車位的規(guī)定并不具體，實(shí)踐中的爭議持續(xù)出現(xiàn)，不論是學(xué)界還是實(shí)務(wù)界，一直在呼吁盡快出臺物權(quán)法相關(guān)司法解釋。
2016年3月1日，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋(一)》開始施行，但其中并無關(guān)于停車位的規(guī)定，學(xué)界和實(shí)務(wù)界還要繼續(xù)等待有關(guān)停車位的司法解釋公布。
對于如何解決這個問題，清華大學(xué)法學(xué)院教授耿林在接受媒體采訪時表示“挺難的”，因?yàn)?，如何判斷車庫的造價是否進(jìn)入房價，是個棘手的難題。“如果明確產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主，開發(fā)商在規(guī)劃建設(shè)的時候可能就不會這么賣力了，業(yè)主入住后停車問題可能會更多。”耿林表示，參考其他國家、地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，不同國家對這個問題做法不太一樣。有關(guān)方面去國外考察，比如澳大利亞并不存在這樣的問題，他們土地廣袤又人口稀少，并不需要設(shè)立那么多的車位。
不過有關(guān)地下車位產(chǎn)權(quán)問題已經(jīng)有了最新進(jìn)展。近日，國家住建部發(fā)文表示，到2020年，我國至少一半城市要完成地下空間開發(fā)利用規(guī)劃編制和審批，全國將初步建立較為完善的城市地下空間規(guī)劃建設(shè)管理體系，并逐步納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地下空間不動產(chǎn)登記是應(yīng)該包括地上建筑物和地下空間等內(nèi)容，之前沒有詳細(xì)提及，這次算是對未來城市化不動產(chǎn)登記的完整補(bǔ)充。有專家表示，地下車位等物業(yè)將納入管理，令不動產(chǎn)登記更趨向科學(xué)性。
(半島記者 景毅)
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