價格 市區內半數項目4月成交價上漲
盡管樓市相繼迎來政策利好，受高庫存影響，房價仍處在下行通道。國家統計局4月18日發布的3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，3月全國70個大中城市新房價格同比全部下降。青島新房價格同比下降幅度繼續加大，達到9.3個百分點 ，為去年9月份同比“轉漲為降”以來的最大降幅 ，而140平方米以上的住宅價格同比跌幅超過一成。
近日，城市信報/信網記者調查青島市內三區、嶗山區、青西新區等剛需和改善型樓盤共165個項目4月份成交價格，并與3月份成交價格對比發現，市區內近半數樓盤都出現不同幅度的漲價，而青西新區樓盤則降價比較多。
根據青島房價點評網提供給城市信報的數據，記者發現，與3月份成交均價相比，4月份，市南區、原市北區 、原四方區成交均價均出現不同程度上漲。而作為剛需集中地李滄區和豪宅聚集區的嶗山區，成交均價均有所下跌。此外，青西新區成交均價也有所下降。
具體到各區，市南區統計的4個樓盤，除魯商中心外，遠洋公館、金茂灣、華潤中心等4月成交均價都有所上升，上升幅度為1000元/平方米左右。
而原四方區 ，22個統計樓盤中，15個4月成交均價出現不同程度上漲。原市北區13個統計樓盤中，8個成交均價上漲。李滄區19個統計樓盤中，10個樓盤成交均價上浮。
值得注意的是，4月成交均價最高的樓盤是海信天璽，50150元/平方米。該樓盤位于海興路與海口路交界口，附近有江蘇路小學分校和麥島小學，海大浮山校區。成交均價最低為錢塘江花園，僅為3080元/平方米，該樓盤位于原黃島區。
原因 好戶型房源大量出售抬升均價
樓市“金三銀四”已經逐漸接近尾聲，對于各區域房價波動，業內分析認為受各類新政影響，再加上傳統銷售旺季，部分主力樓盤推出大量好戶型房源，造成了成交均價上升。
據房價點評網高級分析師張斌介紹，市內三區市場相對穩定、人口密度較大，價格波動比較小，而嶗山區則以豪宅別墅為主，價格波動比較大。
“4月份也是樓盤銷售旺季，相比3月份，市場好的情況下，房企拿出好位置好戶型房源出售，價格自然會有所上升。拉動成交均價上漲。例如越秀星匯藍灣，年前特價8000元/平方米，現在則是9000元/平方米。”張斌說。
張斌分析，青西新區正常樓盤售價應該在8000～9000元/平方米，而實際上，萬達維多利亞灣等主力熱銷樓盤價格在5000～6000元/平方米，“后者搞活動集中簽約的話，就會因為量大價低從而帶動區域成交均價降低。”
張斌認為 ，上周成交量價均已經達到2015年高位，這表明市場回暖逐步體現。
新盤 4月22家樓盤入市，選擇空間增大
3月份的樓市利好政策，主要來自首付款比例下調及營業稅免征期“五年改兩年”。政策利好刺激讓樓市成交量大幅攀升，而價格并沒有與成交量一起出現正增長。業內人士分析，青島房價在經過前幾年的上漲后已處在高位，加上目前庫存高企，樓市投資性需求減少，價格仍有下探空間。
根據“青島網上房地產”公布的統計數據顯示，3月份，新建商品住宅共成交8547套，較之2月份3724套的簽約量增加了4823套，環比增幅為130%。而根據青島市不動產登記中心的統計數據，本月預計將有22家樓盤入市，其中純新盤項目有8個。其中4月預計開盤的純新盤項目中，市北區有兩個，青西新區 、城陽區各1個，即墨市有4個純新盤入市。
“受首付款比例下調及營業稅政策利好影響，二季度的樓市成交量仍會迎來反彈期，而且開發商推盤節奏也明顯加快，購房者尤其是剛需和改善性需求選擇的空間增大。”青島銳理數據總經理馬光明分析說。
“從房源供應角度來看，多層房源依舊稀缺，以高層房源為主，戶型面積普遍在80到110平方米之間，開發商定位是以剛性需求和改善性需求為主。”樓市分析人士張百忍說，預計隨著地方政府出臺新政落地細則，降息、降準利好讓信貸大環境好轉，剛性需求和改善性需求有望在二季度相繼入市，樓市再升溫可期，但受制于存量壓力，部分區域的新房價格或仍會有下探空間。
展望 下半年世園板塊最熱鬧
對于2015年下半年，樓市表現如何?業內分析，根據2014年各家房企拿地情況可以預計，2015年下半年，李滄區世園板塊將成為熱點區域。
據青島銳理數據分析，2014年李滄區共成交商住用地18宗，面積超過1280畝，在青島市內各區中僅次于西海岸和城陽區，是主城區四區中土地成交量最大的區域。去年共有八家開發商在李滄拿地，分別是萬科、保利、綠地、北京城建、海爾、卓越、新城、和達，每一個都是響當當的地產大鱷。
其中 ，除了保利和綠地外，其余幾家房企所拿地塊都集中在東李世園板塊，而且距離都比較近。除北京城建拿的蘇家社區改造地塊稍微遠點外，萬科的于王社區地塊、海爾的李家上流地塊以及和達和卓越新城拿的上臧爐房社區地塊，幾乎可以連成一個不規則的四邊形。
“下半年，世園板塊將非常熱鬧，從位置上看，這些項目都集中在世園板塊;從體量上看，除了海爾鉑悅蘭庭和北京城建項目相對較小，只有10萬多平方米外，萬科、海爾、和達和卓越新城等幾個項目體量都超過10萬平方米，其中，萬科生態城二期已拿地的體量為33.3萬平方米，預計未來還會繼續拿地。”銳理數據市場分析人士介紹。
雖然目前這些項目具體的產品差異還不清楚，但從容積率上看 ，這些項目容積率大都在2.0以上，未來肯定是以高層產品為主。該分析人士認為 。“除了和達將有部分別墅洋房以外，海爾鉑悅蘭庭、萬科生態城二期、卓越新城和北京城建項目都將以高層住宅為主，同時配有部分商業，所以，未來這些樓盤產品相似程度特別高，都屬于同一區域的精品項目。”
“區域這么集中，產品定位又相對類似，種種因素注定了今年下半年，世園板塊將成為李滄樓市的熱點區域。”業內人士認為，對于購房者而言，下半年世園板塊值得期待。
城市信報/信網記者 王琦
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