今年樓市進入“新常態(tài)”，對開發(fā)商來說將漸漸步入“白銀時代”。相比“黃金時代”，當下的樓市毛利下降，競爭壓力大，地價高……讓開發(fā)商的落差很大。今年以來，不少開發(fā)商面臨著庫存高、去化慢、貸不出錢、賣不出房的“壓力山大”。在這“白銀時代”，反應過來的開發(fā)商紛紛祭出營銷法寶，百態(tài)盡顯，至于購房者是否買賬那就另當別論了。

2014年的樓市，最熱鬧的不是成交量也不是房價，而是開發(fā)商的營銷手段。從遠郊到市內，從剛需盤到高端盤，營銷似乎成了開發(fā)商的共性。在2013年，營銷只不過是簡簡單單的團購促銷，到后來的買房送車位，買房送物業(yè)費等方式，而到了2014年最能抓住購房者的則是直接赤裸裸地打折促銷。

一個樓盤的起價，往往可以看出該區(qū)域樓盤的整體表現(xiàn)，一般說來樓盤起價都是不斷上升的。不過今年的樓市有些反常，幾乎所有的樓市板塊都無一例外地在“低開”。新都心的起價降到了每平方米萬元以下，城陽某大盤更打出了不到4000元/平方米的超低起價，在西海岸，某大鱷樓盤直接拋出了6字頭超低起價……不僅如此，一些樓盤為了招攬剛需客戶，又打出了超低首付的噱頭，所謂超低首付、一成首付，就是開發(fā)商先幫客戶墊付資金，讓客戶先把房子買了，再分期付款還首付。顯然這些做法都是開發(fā)商面臨不景氣的市場，急于出貨回籠資金的無奈之舉。

顯然，今年的樓市營銷并沒有這么簡單，今年在島城營銷手段可謂是奇招迭出。先是各種低端營銷重出江湖，除了電話賣房這種形式死灰復燃，已經(jīng)消失了很久的馬路上舉牌子賣房的形式，再次吸引了人們的眼球。今年7月，萬科先發(fā)制人，在市區(qū)(尤其是新都心區(qū)域)雇傭“3000水軍”作戰(zhàn)，在一些主干道兩側布局成群的“站街人”，使得島城各大公交站點均有工作人員打出 “起價12345元/平方米”的廣告標牌。隨后兩天，另一新盤不甘示弱，身穿橙色工作服的小伙們在車來車往的福州路上亮起“買房送儲藏室、送車位，首付11.5萬”的標語。而之后，李滄某樓盤也開始在大街上采取舉牌打廣告的推廣方式。

除了低端營銷重出江湖，更多的開發(fā)商玩起了事件營銷。9月份和達城上城項目請出大批車模助陣售樓處，為新都心熱鬧中保持單調的舉牌戰(zhàn)添了新花樣，引發(fā)熱議。據(jù)介紹，這些姑娘可不僅僅是站門面，在上崗之前都經(jīng)過短期的房地產營銷培訓，介紹起樓盤來都是毫不遜色。此外，在臺東步行街，驚現(xiàn)一輛貼滿罰單的凱迪拉克，在人潮涌動的步行街上頗為扎眼，吸引了無數(shù)路人的眼光。這是國際航運中心為了宣傳其超多地下停車位而展開的事件營銷。

不但是事件營銷，其實購房者不難發(fā)現(xiàn)，今年島城來的明星特別多，不管是見面會還是演唱會，其中一半都是開發(fā)商找來做代言的，要看演唱會，先得聽開發(fā)商介紹房子。此外還有開發(fā)商把恐龍化石、3D畫展、蠟像搬進售樓處，還有跑車試駕活動也搬到了售樓現(xiàn)場。其實開發(fā)商的賣力營銷也折射出樓市真的入冬了。對于購房者來說，不管開發(fā)商的營銷手段有多熱鬧，熱鬧過后買到合適的房子才是正事。

青西新區(qū)成立

橋隧貫通之后，西海岸和主城區(qū)的聯(lián)系越來越緊密。6月9日，國務院發(fā)文批復 《山東省人民政府關于申請設立青島西海岸新區(qū)的請示》，同意設立青島西海岸新區(qū)。青島西海岸新區(qū)位于膠州灣西岸，包括青島市黃島區(qū)全部行政區(qū)域，其中陸域面積約2096平方公里、海域面積約5000平方公里，是中國第9個國家級新區(qū)。在業(yè)內人士看來，早在西海岸新區(qū)成立之前，橋隧、區(qū)市合并、自貿區(qū)等概念的輪番炒作，讓西海岸樓市始終處于“亢奮”之中，但是隨著時間的不斷推移，西海岸樓市疲態(tài)盡顯。進入2014年，西海岸樓市高庫存、低去化已經(jīng)是不爭的事實。西海岸新區(qū)的成立，顯然是當?shù)亻_發(fā)商和樓盤最佳的營銷點。至于西海岸新區(qū)的成立對樓市到底有多大的影響，這還需要時間去驗證。

購房者圍攻售樓處

今年樓市入冬，房價震蕩也是牽動著購房者的心。面臨庫存壓力的開發(fā)商不少選擇了降價，這卻引發(fā)了諸多的業(yè)主拉橫幅、打砸售樓處。今年3月份，奧克斯廣場每平米價格較之前便宜數(shù)百元，這一下子激怒了在此之前買房的業(yè)主，數(shù)十人于3月30日圍攻售樓處。此后，島城降價被圍攻的樓盤就一直沒斷過，10月11日，綠城二期釋放出65折銷售的消息，當天售樓處被擠爆。如此大幅的降價引起一期業(yè)主的圍堵，一些不理智的業(yè)主甚至砸爛了售樓處的沙盤。這場鬧劇直到現(xiàn)在也沒能消停。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年因降價受到老業(yè)主 “圍攻”的項目不在少數(shù)，有些老業(yè)主自發(fā)的“維權”活動，仍在繼續(xù)著。其實說到底，房子也是一種商品，是不是買完全是個人意愿，有漲有跌也是市場規(guī)律，只有未來市場更加規(guī)范，購房者才能更加理性。

發(fā)動“全民營銷”

今年房子越來越難賣，對此不少項目和開發(fā)商又想出了一個新的另類營銷模式，就是主動出擊進行全民營銷。記者采訪了解到，青島部分開發(fā)商為了拉動成交量，想出“全民營銷”的法子，也就是全民經(jīng)紀人或者是全民合伙人的模式。和島城一開發(fā)商推出全民營銷模式，可以在線觀看微信營銷視頻培訓，依托微信，該房企邀請業(yè)主、準業(yè)主、置業(yè)顧問、房產中介甚至有意創(chuàng)富的人群，成為房產經(jīng)紀人。全民營銷模式下，無論是老客戶還是陌生人，只要推薦成功銷售一套新房，就可以拿到1000元至數(shù)萬元不等的獎金。雖然有業(yè)內人士指出，所謂“全民營銷”，依然不過是一個尚不具備實戰(zhàn)力、暫時給人新鮮感的噱頭而已。但不可否認的是，這些方式成功地為項目做足了話題，吸引了注意。

“互聯(lián)網(wǎng)營銷大戰(zhàn)”

2014年，被稱為房地產行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)元年，“互聯(lián)網(wǎng)思維”也是2014年的房地產行業(yè)內被提到最多的詞。在互聯(lián)網(wǎng)的刺激下，我們看到前有馬云對賭王健林，后有萬科淘寶合作賣房，再后來有萬達聯(lián)手騰訊、百度成立O2O業(yè)務平臺。萬科、遠洋、富力、保利、方興、合生創(chuàng)展等多家房企今年都開始積極地擁抱互聯(lián)網(wǎng)，紛紛跨界試水 “互聯(lián)網(wǎng)營銷大戰(zhàn)”，在“雙十一”和“雙十二”電商狂歡的營銷節(jié)點上，傳統(tǒng)房企的身影越來越多。

不過，房地產行業(yè)的“互聯(lián)網(wǎng)思維”主要還是被應用在營銷層面。值得注意的是，縱觀所有房企觸網(wǎng)的動作，目前尚未形成一個成熟的運營模式，相對而言，從營銷端口切入以O2O模式賣房，似乎是房企目前較為流行的模式。