對于嚴格執(zhí)行“限購”的北上廣深和三亞來說，“銀十”前半段房地產(chǎn)市場活躍度因9月30日央行調(diào)整“限貸”政策而升溫不少。業(yè)內(nèi)人士分析認為，信貸政策松動所帶來的效應雖有所顯現(xiàn)，但是否能帶動成交量大增，仍要看銀行的執(zhí)行力度，這一效果將在四季度逐步釋放。
“看客”明顯增多
中國人民銀行9月30日發(fā)布了關(guān)于放松住房信貸政策的通知。通知中修改了首套房貸的認定標準，同時要求各商業(yè)銀行對住房貸款的利率、放款時間等根據(jù)自身條件進行調(diào)整。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，十一長假期間，雖然北京市商品房網(wǎng)簽量同比下降超過30%，但日均新增客源量較9月份增加25.3%。
上海易居研究院數(shù)據(jù)顯示，10月1日～10月10日，上海新建商品住宅成交量為8.4萬平方米，同比減少了22.3%，但明顯小于前三季度成交量同比下滑32.2%的跌幅。記者走訪上海多家中介門店發(fā)現(xiàn)，受松綁房貸政策的影響，國慶小長假期間，大部分門店來客量不減反增。中原地產(chǎn)浦東北蔡二店經(jīng)理告訴記者：“多數(shù)客戶邊咨詢政策邊看房，帶看量處于上升期。同時，在政策受益最為明顯的剛需區(qū)域，客戶紛紛結(jié)束觀望提前出手，帶動了小長假期間成交量的上升。”上海多家中介門店經(jīng)理還反映，由于信貸政策的松綁直接降低了買家的購房成本，導致房東心態(tài)有所轉(zhuǎn)變，在議價上開始有所保留，目前部分房東已經(jīng)開始上調(diào)掛牌價，還價空間收窄。
同樣，新政對廣州和深圳樓市的刺激作用也有顯現(xiàn)。根據(jù)廣深一些標桿房企的反饋和記者的現(xiàn)場走訪，黃金周期間廣東樓市明顯回暖，特別是均價較低的遠郊盤，成交明顯放大。
一直想購買二套房改善居住環(huán)境的上海白領(lǐng)林女士告訴記者，“信貸新政對我們的購房計劃觸動很大，如果開發(fā)商在價格方面能再優(yōu)惠一點，銀行利率給得優(yōu)惠一些，我們就會馬上出手了。”
回暖應是情理之中
中國房地產(chǎn)信息集團研究中心認為，調(diào)整“限貸”政策，救市力度遠超市場預期，市場活躍度有提升也在情理之中。首先，“限貸”松綁，改善型需求尤其是首次改善型需求的首付壓力降低，積壓數(shù)年的大量二套改善性需求開始陸續(xù)釋放；其次，一些房地產(chǎn)企業(yè)因利好政策也開始跟風漲價，“買漲不買跌”的心態(tài)促使一部分觀望情緒濃厚的購房者開始敲定交易。
西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在中國城鎮(zhèn)地區(qū)，68.9%的家庭擁有一套住房。在這些家庭中，有19.7%沒有負債，并計劃在未來五年購房。限貸松綁將直接刺激這部分已有的住房需求提前釋放。據(jù)其估算，限貸政策的放松或?qū)⒅苯哟碳と珖?50萬套住房需求的釋放，其中，一線城市釋放的住房需求約為50萬套。
中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為，房貸新政意味著政府放松了對樓市的管制，將激活全國房地產(chǎn)市場，對供需雙方都將產(chǎn)生影響。目前已經(jīng)帶來了樓盤訪客量的大幅上升和成交的明顯回暖。
需求將陸續(xù)釋放
中房信研究中心副總經(jīng)理林波認為，目前市場筑底回穩(wěn)趨勢已經(jīng)確立，受限貸放松政策的積極影響，真正有意向購房群體將重樹信心，特別對于改善型需求而言無疑是重大利好，預計四季度這部分大量積壓的需求會陸續(xù)釋放。
市場分析人士表示，新政的執(zhí)行效果還需時日，但可以肯定的是，此后市場將出現(xiàn)深度轉(zhuǎn)變，不僅僅是成交量會得以提升，更重要的是價格將很可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。宋丁說，新政的首要作用是止跌，促使成交回升。而價格的回升一般會滯后于成交的回升，預計四季度房價將保持平穩(wěn)。
但業(yè)內(nèi)人士普遍認為，信貸政策的趨好是否能夠帶動成交回暖，仍要看銀行的執(zhí)行力度。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉預計，在商業(yè)銀行存貸比考核不放松、房地產(chǎn)行業(yè)整體風險壓力持續(xù)、央行堅持流動性定向釋放等多方面因素的影響下，新政對于未來樓市成交量的實際影響，將隨著各商業(yè)銀行具體的執(zhí)行情況而落地，這一過程短期內(nèi)預計仍然難以看到效果，但在四季度效果將逐步釋放。據(jù)新華社
“解限”城市樓市調(diào)整進入“緩沖期”
盡管“房貸新政”已出，但對樓市走勢的爭論從未停歇。安信證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員萬知認為，“認貸不認房”主要刺激了改善需求和部分投資需求，但由于目前商品房庫存仍處在高位，未來至少還有2至3個季度的庫存消化期，房企的策略仍是加快周轉(zhuǎn)、以價換量為主。
“解限”城市樓市調(diào)整進入“緩沖期”。“房貸新政”的具體細則、成色幾何，“銀十”或?qū)⒅饾u明朗，樓市也將迎來一個長周期調(diào)控的“緩沖期”。合富輝煌(中國)山東分公司市場研究總監(jiān)許傳明說，松綁限貸政策主要針對改善型購房需求，各家銀行房貸實質(zhì)性松綁的政策力度將決定未來樓市成交的活躍度，目前業(yè)內(nèi)也都處于觀望期。
“等細則”已成目前全社會對樓市最熱切的期待。分析人士指出，如果房貸利率有八五折或者更低的折扣，樓市成交將穩(wěn)步回升，如果利率折扣較少，購房者也許會期待更大幅度的“救市”政策，就會觀望、等待拉低成交。
“當前樓市的政策導向由限制轉(zhuǎn)向逐漸放松，限購與限貸逐步放寬，其他限制政策整體趨緩。”廣發(fā)證券研究員樂加棟說。在此情況下，市場將成為左右樓市的主要力量，“房貸新政”中的首付比例、利率水平將由商業(yè)銀行自主決定，究竟“給不給力”，且看銀行“臉色”。據(jù)新華社
