西海岸新區。歐陽歌燕 攝

本報12月4日訊(記者 周晉華)隨著青西新區的發展，越來越多的新興產業被吸引到這里來。但一些智慧型產業同時具有生產、研發、銷售、居住等需求，而當前土地用途分類中單一宗地具有一類使用性質，這一現狀如果繼續存在，是否會成為智慧型產業進入的瓶頸?是否也會給企業的轉型升級造成制約?4日，記者從青西新區獲悉，新區將試行城市建設綜合用地規劃和土地管理機制 ，這在青島乃至山東都是首次。這樣一來，在一宗地上可同時建設多種功能的建筑物，之前所提及的“制約”將被打破。

買一塊地就能滿足多種需求

“綜合用地，就是指土地用途分類中單一宗地具有兩類或兩類以上使用性質，包括土地混合利用和建筑復合使用方式，與控制性詳細規劃中的‘混合用地’規劃性質相對應。具體來說，就是將現行的一宗地只有一種用地性質為主體的用地管理模式，變為以建筑功能使用需求為主體的復合性用地管理模式，通俗一點講，就是在一塊地上，可以同時建設多種功能的建筑物。”4日，在新區舉辦的“試行城市建設綜合用地規劃和土地管理機制”新聞發布會上，黃島區委常委、區政府副區長李紅兵介紹。

例如一家企業拿到了一個100畝的地塊，這家企業在科研、生產、居住這三種方面各有三分之一的需求。想要在一個地塊上同時實現這么多種性質的土地使用，在過去那是“不可能完成的任務”。而新區在推行城市建設綜合用地規劃和土地管理機制之后，在這一地塊上，可以實現工業性質用地、科研用地等等并存 ，實現土地復合使用。這樣一來，對于對土地有多種需求的企業，尤其是新興企業將會有更大的吸引力。

據了解，一宗土地，一般只能有一種功能用途，這是當前土地利用過程中的現狀 。“根據地塊大小、產業需求、城市規劃等實際情況，進行土地復合利用。打破傳統的單一利用方式。”青島市規劃局黃島分局局長王波表示。

市場需求為導向集約利用土地

“現在可以混合多種功能用途，有利于城市功能的結構優化。改變了過去粗放的、機械的單一性質用地管理模式，使今后用地管理變得更加精細、靈活，充分體現了以市場需求為導向的原則。實現效益最大化，能夠使土地空間資源實現高效綜合利用，進一步提高土地集約節約利用水平，實現土地空間資源價值的最大化。”談及本次改革舉措的主要內容和特點時，李紅兵表示。

據悉，試行城市建設綜合用地規劃和土地管理，也須遵循一定的原則，包括用途引導、市場導向、土地節約利用、土地出讓動態管理等方面。改革將根據市場導向和項目建設需求，綜合考慮區域環境、產業發展、基礎設施等因素，合理規劃，劃定功能分區，引導用途功能混合。同時注重科學統籌區域混合用地的規模、結構、布局和開發強度 ，促進產業融合、布局優化和轉型發展，提升區域品質，提高區域土地集約利用水平。土地出讓動態管理原則則是按照建筑物的性質及不同功能的建筑規模進行土地出讓，合理確定出讓價格，實行差別化、動態化管理。

探索“彈性年期”土地出讓方式

采訪過程中記者了解到，新區將探索實行彈性年期出讓方式，鼓勵“租讓結合、先租后讓”的出讓方式供應土地。“原來是一宗地塊一次性掛牌交易。而在新區將可以先供給一部分、租賃一部分，或者先租后出讓的方式，租讓結合。這樣就可以避免圈大建小、供而無用、閑置浪費等現象。”新區相關負責人表示。

據悉，新區在規劃和土地管理方面的主要舉措還包括，結合混合用地的布局，加強區域的基礎配套、公共服務、開放空間、停車設施等的配套要求，強化城市設計研究，提升整體品質，促進資源節約和環境友好;實行控制性詳細規劃和土地管理的動態調控機制 ，建立與混合用地相適應的規劃、土地管理模式，科學有效地實施混合用地管理;綜合用途地價由國土部門依據規劃部門確定的各用途具體比例等規劃條件進行市場評估，確定土地出讓價格，組織土地招拍掛。