住房租賃新規來了 如何保護各方合法權益？專家詳解

原標題：一問到底丨住房租賃新規來了，如何保護各方合法權益？專家詳解

隨著城鎮化推進，我國城鎮租賃住房人口已經高達2億多，是全球規模最大的租賃住房市場。然而由于多種原因，虛假房源、押金難退等租賃市場亂象頻發，損害了出租人和承租人的合法權益。21日，國務院發布的《住房租賃條例》將于今年9月15日起施行，《條例》共7章50條，為調整住房租賃活動當事人的權利義務關系，規范和引導住房租賃市場，促進住房租賃市場高質量發展提供了支撐。

《條例》對用于出租的住房提出了哪些明確要求？如何治理市場亂象，保障租賃雙方合法權益，促進租賃市場健康發展？

出租住房要滿足哪些條件？

哪些不得租住？

規范出租和承租行為，保護出租人和承租人的合法權益，是《住房租賃條例》的重要內容。那么具體來說，用于出租的住房要滿足哪些條件？哪些空間不得單獨出租用于居住？《條例》作了明確規定。

《條例》要求用于出租的住房應當符合建筑、消防、燃氣、室內裝飾裝修等方面的法律、法規、規章和強制性標準，不得危及人身安全和健康；廚房、衛生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間不得單獨出租用于居住；租賃住房單間租住人數上限和人均最低租住面積應當符合設區的市級以上地方人民政府規定的標準。從源頭上保障承租人能夠獲得安全、健康、相對舒適的居住環境。

新規如何規范

“串串房”“隔斷房”等亂象？

近日，男子6萬月租住進“甲醛房”的話題登上熱搜。當事人向媒體表示，自己在杭州蕭山租下每月6萬元的房子，入住兩個月后出現身體不適，經測試甲醛超標2倍。但房東、中介則稱房子多人住過，不存在甲醛問題，房東拒絕溝通退押金。

在租賃市場上，這樣的“甲醛房”也被稱為“串串房”，就是將老舊毛坯房用廉價材料簡單裝修后，經過“美顏”處理，以較高價格出租。除了“串串房”，我們熟知的還有“隔斷房”“群租房”等，對于租賃市場種種亂象，新規是如何規范的？總臺中國之聲記者對相關專家進行了采訪。

廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉：近年來，住房租賃領域有很多問題，比如房源供給不合格，包括室內設施配套缺失、甲醛超標，非住宅非法用于出租，打隔斷；比如“二房東”卷款潛逃、以損壞設施為由不退押金；比如保租房租金定價缺乏權威的市場租金參考等等。相關投訴處理，缺乏自上而下的法律依據，執法時缺乏法律手段。

而即將于9月15日起施行的《住房租賃條例》，則為治理住房租賃市場亂象提供了法律武器。比如，針對“串串房”等問題，《條例》強化住房出租室內裝飾裝修要求，明確“不得危及人身安全和健康”。針對“非居改租”“隔斷房”等問題，《條例》強調“廚房、衛生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間，不得單獨出租用于居住”。此外，浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬表示，“群租房”“高收低租”“虛假房源”等一系列住房租賃市場亂象，都能在《住房租賃條例》里找到針對性的條款進行規范。

浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長 虞曉芬：針對“群租亂象”，《條例》第七條明確，租賃住房單間租住人數的上限和人均最低面積，要符合地方人民政府規定的標準。針對“高收低租”，第十九條規定，從事轉租經營的住房租賃企業，應當按照規定設立住房租賃資金監管賬戶并向社會公示，今后大家如果去承租轉租經營的房屋，一定要把租金打到政府監管的租賃賬戶，以保障自己的合法權益。針對“虛假房源”問題，強調住房租賃經紀機構發布房源信息前，應當核對并記錄委托人的身份信息、住房權屬信息，實地查看房源；要求提供住房租賃信息發布服務的網絡平臺經營者，應當核驗住房租賃信息發布者的真實身份信息。

房東能隨意扣減

我的租房押金嗎？

租房通常都要交一定數額的押金，在租賃糾紛中，涉及押金的糾紛也有很多。在這方面新規都是如何規定的？

《條例》明確了出租人與承租人的行為規范，特別是針對承租人合法權益保護不到位問題，規定住房租賃合同應當明確約定押金的數額、返還時間以及扣減押金的情形等事項，出租人無正當理由不得扣減押金。

此外，《條例》還明確規定出租人解除住房租賃合同應當通知承租人，并為承租人騰退租賃住房留出合理時間，不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除合同或者騰退住房，保障承租人基本居住需求。

租金怎么定？

明確“建立住房租金監測機制”

大家關心的租金問題也有了明確規定。穩定租金價格首次以法規形式明確“建立住房租金監測機制”，也是本次《條例》的一大亮點。過去關于租金調控多停留在政策層面或地方試點階段，如今正式納入國家法規，具體來說有何意義呢？

《條例》第二十九條明確提出，“設區的市級以上地方人民政府應當建立住房租金監測機制，定期公布本行政區域內不同區域、不同類型住房的租金水平信息。”業內人士表示，這一機制的建立，將有助于提高市場透明度，便于政府及時掌握市場動態，穩定市場租金。同時，定期發布租金水平也為租賃雙方提供參考依據，提升了交易的公平性，有助于推動市場朝向更加規范的方向發展。

新規對承租人經紀機構等

主體有何約束？

既然是租賃市場，有出租就有承租。近年來，一些承租人損壞房屋、隨意堆放垃圾、高空拋物等新聞也引發過諸多討論。那么《住房租賃條例》除了對住房出租人進行了約束，對承租人、住房租賃企業、經紀機構等住房租賃市場主體又提出了哪些行為約束呢？

《住房租賃條例》不僅是對住房出租人的約束，也對承租人、住房租賃企業、經紀機構、提供住房租賃信息發布服務的網絡平臺經營者等住房租賃市場主體提出相應的行為約束。《條例》從住房租賃行業的全鏈條強調了權利和義務的對等，并明確了監管部門的責任。

李宇嘉：比如，條例對出租人在房源合規、收取租金、押金合規、不動產信息出示等方面有明確的規定；但同時，對承租人在合理使用房屋設施、不得改變房屋結構等方面也有明確的規定，從而保護出租人的權益，也只有如此，才能推動租賃行業、租賃關系穩定。

虞曉芬：這次條例對出租住房提出了明確要求，也明確了出租人、承租人、住房租賃企業、經紀機構的行為規范，細化了政府監督管理責任，對保障各方合法權益，促進住房租賃市場健康發展有重大意義。