首付、稅費、利率各種利好蜂擁而至，全國各地的樓市瞬間被點燃，先有上海一夜間漲百萬的豪宅，后有杭州徹夜排隊搶購的新房。最近，島城二手房的成交也是異常火爆，整個市場迅速回溫，其中熱門地段的改善戶型更是火得不要不要的，二手房市場到底怎么啦，一起看看記者的調查。
[一線傳真]房子剛掛出來，就遭“瘋搶”
最近各種關于樓市“瘋搶”的新聞屢屢見諸報端和新媒體的頭條，讓人感覺一線城市的樓市又要上演瘋狂。島城樓市一向比較平淡，沒有一線城市的熱，也不像三四線城市的冷，但這個春天，青島二手房市場卻也是異乎尋常的“熱”。“我父母那套房子頭一天掛出來，第二天就賣掉了。”市民孫先生說起這個“速度”，表示非常不可思議，因為父母想換房和孫先生到一個小區(qū)去住，打算把原來在海爾東城國際的一套房子賣掉，孫先生負責此事，本來他覺得房子挺大可能不太好賣，沒想到掛出來一天，中介就約了三組客戶來看房，而且都有意向買。“最近都說北京上海市場火爆，我看青島也很火爆啊!”孫先生感慨道。他說，他自己還要父母買新房，最近市場火爆，要抓緊下手。
剛過完春節(jié)沒多久，各大中介便忙得不亦樂乎。“年后市場真的太火爆了，房子賣得很快，如果性價比不錯，基本10天內就能賣掉。”鏈家地產東城國際南區(qū)商圈經理毛永麗告訴記者，最近一段時間帶看量很大，幾乎每天都有10組左右的客戶看房，打電話咨詢的就更多了，“往年最熱的時間段，最高帶看也就是一天15組左右，所以說剛過完年有這個量真的挺火爆。”
[市場數據]春節(jié)后成交連漲，價格穩(wěn)增
春節(jié)之后，島城二手房市場回暖迅速，根據鏈家網數據監(jiān)控組監(jiān)控數據顯示，青島二手房2月第四周(2月22日~2月28日)共成交584套，跟去年同期相比，成交量明顯高于去年同期。從成交區(qū)域來看，市南區(qū)成交124套，市北區(qū)成交204套，西海岸新區(qū)成交86套，嶗山區(qū)成交49套，李滄區(qū)成交71套，城陽區(qū)成交50套，中心城區(qū)(市南、市北、李滄、嶗山)共成交448套，中心占比76.71%。
成交火爆的同時，是價格的上漲。記者了解到，節(jié)后幾個二手房成交熱區(qū)，成交價格都有不同程度的上漲。“東城國際這邊120平方米以上的房源，差不多比節(jié)前貴了10萬元左右。”毛永麗說，現在東城國際的高層均價在1.9萬元/平方米，而2015年的價格還在1.7萬~1.8萬元/平方米之間。“不僅我們這漲了，其他地方也漲了。”毛永麗說，購房者也發(fā)現了最近的漲價趨勢，買漲不買跌的心態(tài)讓大家對好房子更加趨之若鶩。
“最近確實房價有漲，有的客戶年后就把房價提高了兩萬元。”21世紀不動產李滄榮堂加盟店經理徐桂茂告訴記者，不少房源的漲價幅度在2%左右。“租房也很火爆，基本頭天掛出來第二天就能租出去，不管是買賣還是租賃，都比去年春節(jié)之后那個月火爆多了。”徐桂茂說。
[記者調查]有人火有人冷，傍上學區(qū)就爆了
政策利好帶動了二手房市場的火爆，記者了解了島城二手房幾個熱門片區(qū)，發(fā)現也是幾家歡喜幾家愁。
改善型置業(yè)占七成
首套房認證標準的放寬，稅費的減免，令改善型置業(yè)者紛紛出手。記者從幾個中介了解到，改善型置業(yè)幾乎占到了二手房交易的七成以上。目前，改善型戶型最集中的幾個片區(qū)，也是二手房成交最火爆的地段。比如浮山后的海爾東城國際、魯信長春花園、湖光山色，合肥路附近的四季景園、春光山色和陽光山色，嶗山區(qū)的建飛花園、領世華府、凱旋山莊，CBD的錦繡華城、璟臺以及市南區(qū)的魯商首府等幾個小區(qū)，都是眼下成交的熱門社區(qū)。多個中介人員告訴記者，改善型需求已經取代剛需成為二手房成交的主流。“我也在看二手房，一方面帶著孩子，不能買新房現裝修，二來大一點的二手房位置都比較好，小區(qū)環(huán)境也好。”準備換房的市民劉女士告訴記者，她原來在東李住，現在準備往市北“挪一挪”。
小套三受歡迎，學區(qū)更吃香
既然是改善型置業(yè)者的專場，什么樣的戶型最受追捧呢?記者了解到，面積在90~120平方米的小套三，是目前市場最為緊俏的戶型。而144平方米以上的大戶型，因為雙稅的調整，也迎來了春天。
“基本小套三戶型的房子一出來就沒了。”毛永麗告訴記者，海爾東城國際90~120平方米的房子比較多，也最受歡迎，不少客戶是為二胎準備“二胎房”，而緊靠嶗山區(qū)實驗二小，也為這里的房子加重了砝碼。記者采訪也了解到，如果好房子傍上學區(qū)，身價更是高得不得了。
“隨著收入的增加和對生活要求的提高，換房的要求就提上日程。”徐桂茂說，不少年輕人一開始經濟緊張，可能在李村購買的是老小區(qū)，面積也小，到35歲左右，生活條件改善，到一些大品牌開發(fā)商開發(fā)的封閉小區(qū)買房是一種迫切需要。
“144平方米以上大戶型稅費的調整，讓很多人出手大戶型。”21世紀不動產金鼎店總經理魯景淼告訴記者，這段時間嶗山區(qū)大戶型比春節(jié)前好了很多，議價空間也沒那么大了。
這些房子有點遇冷
但也不是所有房子都這么火。房齡十幾年的開放小區(qū)，似乎也不那么吃香。“我的房子掛了有半個月了，和湖光山色就一街之隔，現在來問的也不多。”市民房先生說，幾個來問價的買房者，都是百般砍價，究其原因，還是太舊。“跟現在的市場需求也有關系，因為改善人群對房子的品質和小區(qū)環(huán)境都有要求，開放式小區(qū)就很難入選。”一位中介從業(yè)人員告訴記者。同理，在李滄區(qū)，那些開放式的舊小區(qū)，大多用來出租，買賣成交得也很少。
[原因分析]政策利好是關鍵買漲不買跌促成交
二手房市場異常火爆，主要原因還是政策的推動。青島鏈家市場部分析師劉爍認為，現在房產市場成交的大部分置業(yè)者都是改善型置業(yè)者，買的或者是小套三或者是144平米以上的大戶型，這跟往年春節(jié)后成交套二剛需型是有所不同的，而形成這樣的原因，一是因為二胎政策的落地，二是因為首付比例的降低、利率的下調讓置業(yè)者敢去購買更大的戶型。而這樣火爆成交的景象預計還會繼續(xù)維持較長的一段時間。
“這是綜合因素刺激的結果，只有二胎政策，人們可能只有換房升級的想法，但加上利率優(yōu)惠、稅費減免、首付降低的多重利好，人們就會出手。”魯景淼說，買漲不買跌的心態(tài)也很重要，“比如一套要價230萬元的房子，年前可能能砍到200萬元，但現在210萬元房東都不一定愿意，成交的實際價格漲了，買方賣方心態(tài)變了，出手更急了。”
記者 付明實
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