去年底召開的中央經濟工作會議,把“化解房地產庫存”列為今年經濟社會發展的五大任務之一。春節前后,山東、江西、甘肅等多省份也迎來一輪密集的去庫存政策潮。

業內人士認為,樓市去庫存的壓力主要集中在三四線城市,而一二線城市壓力比較小,這種分化趨勢會繼續下去。而這些省份的去庫存政策并不多少新意。對于如何更好化解三四線城市庫存壓力,目前似乎并無有效手段和方法。

庫存壓力有多大?或高達98.3億平方米

近日,北京師范大學金融研究中心主任鐘偉壇撰文指出,如果考察商品房在建面積,商品房之外的保障房,公用建筑和單位自建等,庫存面積可能超過80億平米,僅商品房在建和待售就超過50億平米。

國家統計局1月20日發布的2015年商品房待售面積首次突破“7億”大關,達到7.18億平方米。鐘偉指出,現在人們習慣用7億平米來概括當下的樓市存貨,這嚴重低估了樓市面臨的嚴峻供求失衡。“這7億平米僅是待售面積,即非意愿性存貨。”

國家信息中心宏觀政策動向課題組發布的最新報告也顯示,按照2000～2015年底我國房地產新開工面積減去銷售面積差額,更能真實反映我國的商品房庫存現狀,再以過去3年平均銷售速度作為需求,需要4.4年消化庫存。

瞭望智庫房地產觀察員蘭亞紅對央廣網記者表示:“安信證券給出的數據更高,加上除預售的施工面積以及尚未開工的企業拿地,得到的總庫存約98.3億平方米?？梢?去庫存壓力山大,是長期任務。”

三四線城市受各類因素影響　 樓市庫存高企

春節期間,中國指數研究院派300多名分析師到160個城市調研發現:分化仍是房地產市場的主旋律,一線城市和部分熱點二線城市房地產市場持續上行,量價走勢顯著,而多數三四線城市的房地產市場受各類因素影響,庫存高企,發展面臨較大風險。

對于三四線城市庫存壓力大的原因,中國指數研究院常務副院長黃瑜告訴央廣網記者:“通過調研總結發現,第一類是前期樓市膨脹發展,而隨著供應量加大,需求并未大量增加,市場逐漸低迷,如唐山、咸陽等;第二類是產業結構單一,經濟發展緩慢,造成居民收入下滑,購買力下降。經濟的不景氣也造成人口大量外流,影響樓市需求,如臨汾、長春等;第三類是城市吸引力弱,人口吸附能力差,流出的人口多數涌入臨近中心城市,如湖北荊州、武穴等;第四類是有一定的潛在住房需求,但因市場上供應樓盤同質化嚴重、價格偏高,有效需求難以得到滿足,造成供需錯配,如江西廣豐、內蒙古赤峰、黑龍江望奎等。”

融360房貸分析師徐瑾從金融角度對央廣網記者分析:“在三四線城市庫存壓力巨大,這類城市就很難成為金融機構房貸的主體發放對象,這也在客觀上促成了庫存壓力越來越大。”

“主要是一些地方政府造城速度太快,而沒有考慮當地有限的購房需求,造成了供需失衡,導致鬼城現象”。 合富輝煌首席市場分析師黎文江則認為。

多地出臺去庫存政策 個性化意味不強

春節前后,各個地方政府接連出臺樓市新政,加速消化樓市庫存壓力。而將商品房轉為公共租賃住房或養老地產、降低首付比例等措施紛紛亮相。其中,最常用的方式是直接補貼購房者。據媒體統計,全國至少已有60余城市采用這一方法,多為三四線城市。

甘肅省2016年住房城鄉建設工作會議指出,甘肅部分市州庫存問題嚴重,將引導開發商適當降房價。

江西下發《關于做好化解房地產庫存工作的通知》,提出包括鼓勵農民進城購房、加大棚改貨幣化安置力度、全面實行公租房貨幣化補貼制度等20條舉措助力房地產去庫存。

山西提出多措并舉,著力抓好商品房去庫存工作,各市因地制宜,一市一策,千方百計增加商品房銷售,減少庫存總量,促進房地產市場平穩發展。

山東在引導房地產企業自身售租并舉的同時,還鼓勵地方政府收購或長期租用庫存商品房作為公共租賃住房、鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房。

安徽省也表示,2016年全省貨幣化安置比例要達到50%以上,力爭達到70%。推進公租房貨幣化,確需增加公租房供應的地區,主要通過在市場長期租賃或購買方式籌集。

“從地方去庫存政策舉措來看,一方面‘個性化’意味并不強,很多仍然是以購房補貼為主的舊模式的重啟。”蘭亞紅觀察員對央廣網記者分析:“另一方面,部分地方去庫存被貼上了‘行政問責’標簽,并以賣房多寡作為考核的指揮棒,力求速效,激進性明顯。”

蘭亞紅還認為,“如果地方政府將去庫存狹隘地理解為又一次房地產熱潮的到來或者是中央在‘救市’,那么地方的去庫存政策就難出‘個性化’新意甚至重回之前的發展老路。雖然中國經濟仍然脫離不了房地產,經濟結構轉型升級要循序漸進,但倒退式發展決不可取。”

降房價或難有效去庫存 恐陷博弈僵局

引導開發商降房價曾讓潛在的或準備購房者高興一陣,這至少從政策層面打破了房價只漲不跌的預期。

但國家信息中心宏觀政策動向課題組認為,“通過降房價去庫存,這顯然只是一種理論思維,認為價格降低,需求會增加,但是事實上商品房市場跟一般商品市場顯然不一樣,投入資金大,所以在商品房市場人們的購買行為往往跟股市相似,買漲不買跌。特別是當人們對于房價下跌有預期后會進一步降低購房需求”。

“縱然開發商推出各種促銷打折活動,但購房者反而認為房價可能會繼續下降,從而持觀望態度,導致樓市成交量不斷下滑。”黃瑜副院長也對央廣網記者說:“而購房者觀望時間越長,開發商成本越高,價格越難以降低,讓利空間越小,因此從目前情況來看,這種市場僵局在短時間內還難以被打破。”

中原地產首席市場分析師張大偉也擔憂,“從之前開發商降房價遭購房者圍堵和打砸的事例來看,很難保證降價之后,這種局面不會重演”。

(記者 賈國強)