個人住房貸款首付比例再降，對2日央行出臺的這一政策，接受《第一財經日報》采訪的多位分析人士指出，這貫徹了2015年以來去庫存的政策導向，同時此次新政并未將房價上漲較快的限購城市納入其中，未來，一線城市與三四線城市之間的樓市分化還將繼續。

激發房地產合理需求

對于昨日下午落靴的房貸新政，經濟學家馬光遠認為，這與他此前的判斷相符，首套房貸首付比例回到了20%。他認為，這意味著房地產救市大幕拉開。民生證券研究院高級宏觀研究員朱振鑫也對本報記者分析，去庫存是供給側改革第一要務，激發房地產合理需求是去庫存第一要務。他說，下調公積金首付后，下調一般貸款首付順理成章，不排除進一步下調可能。

“未來兩三年，房地產政策暖風不會停，一方面60億庫存需要去，另一方面房價整體已經幾乎沒有上漲風險，政策有松動空間。”朱振鑫表示，下一步可期的政策包括交易環節稅費進一步調整，如放松征收標準，改變征收方式，住宅標準調整，保障房以租代售，以及組建國家住房銀行等。

然而，此次新政并非是要求全國統一按照最低兩成首付進行，而是按照各地的實際，制定新的貸款政策。對此朱振鑫分析，庫存問題不在京滬等一線城市，且此次新政也并未下調這些城市首付比例，未來限購放開可能性不大。

分化仍在繼續

從近期數據上看，由于各城市供需狀況各不相同，城市間房價分化現象仍非常明顯，一線城市與三四線城市之間的價格差距還在拉開。

國家統計局發布的2015年12月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，一線城市二手房漲幅尤其明顯，如以存量房交易為主體的北京，12月二手房價格環比微漲1.7%，同比漲20.8%;上海與廣州一樣，12月二手房同比漲11.7%;最引人注目的則是深圳，同比漲42.6%，相比2010年更是上漲了74.5%。其余二線城市環比較為平穩，大部分三線城市仍然處于庫存逐步消化階段，環比仍在下降。

2016年春節在即，一線城市二手房市場成交尤其活躍。本報記者近期在北京走訪發現，春節前的一個月，買賣雙方對房價上漲預期走強，一些區域甚至再次出現了二手房業主加價、惜售的現象。

“此次政策說的兩成是允許地方按實際來調整，而不是要全國統一實行，所以北京、上海等房價上漲壓力較大、去庫存壓力不大的城市，并不會嘗試此類政策，而是沿襲過去的老政策。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對本報記者表示，此次的房貸新政對于一線城市的購房者來說，可能喜憂參半，限購城市購房者無法享受此類利好政策，而其中那些有購房能力的群體，面對高房價和房價過快上漲的態勢，可能會積極出手，這在春節前最后幾天可能還會形成一波成交高峰。

也有人提到了產業對房價的支撐問題。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉對記者表示，非限購城市庫存積壓最核心的問題是供大于求，供大于求的根源在于這些庫存壓力較大的城市沒有匯集能夠創造就業機會的產業，此外，這些城市在醫療、教育、商業等公共資源配套方面較為匱乏，所以無法形成人口的聚集效應，在沒有需求支撐的情況下，去庫存難度較大。

隨著近兩年持續的樓市分化，資金充足、嗅覺靈敏的大型房企紛紛回歸一線城市，在嚴控土地供給規模的一線城市拼搶高價土地，開發高端住宅，一線城市隨之出現新房普遍豪宅化的趨勢。雖然豪宅扎堆帶來了激烈的競爭，但隨著利率走低，開發商資金成本降低，現金流相對充足，降價走量的意愿不強。

“一線城市最被標桿房企看好，特別是幾輪降息后，一二線城市樓市資金面將明顯好轉，三四線城市庫存絕對值過高，這種情況下，2016年市場分化的趨勢將依然延續。”中原地產首席分析師張大偉昨日說。