買房對每一個家庭來說，都是一筆不小的支出，很多人在購房之后，房屋出現種種“幺蛾子”，像是說好的學區房沒了、房子質量不合格、房子已經被抵押出去等種種問題。現在，開發商的行為有了更細化的合同約束，在買房時一定要行使好自己的權利!

日前,省住建廳、省工商局聯合發布新版房屋買賣合同示范文本,從11月1日起執行。合同示范文本有5種,包括《山東省新建商品房買賣合同(預售版)》、《山東省新建商品房買賣合同(現售版)》、《山東省二手房買賣合同(經紀成交版)》、《山東省二手房買賣合同(自行成交版)》、《山東省房地產經紀服務合同》。

新版合同與老版比起來有何不同?以關注度最高的《新建商品房買賣合同(預售版)》為例,給大家梳理一下：紙質合同網簽之日生效

《合同》將老版的“本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效”改為“本合同自雙方簽字或蓋章后,辦理完成商品房預售合同網上備案手續之日起生效” 。現售版、二手房也是如此。

通過辦理商品房買賣合同網上備案,可以有效防止出現一房多賣、當事人權益縮水等情況發生,并能查明商品房是否存在抵押、擔保等情況。

產權不能轉移，15日內退還全部房款

《合同》在“商品房基本狀況”條款新增“抵押情況”,開發商需填寫與該商品房有關的抵押情況為抵押、未抵押、抵押注銷,并說明抵押權人、債務履行期限等信息。 在合同“附件三”中,開發商須提交抵押權人同意該商品房轉讓的證明及關于抵押的相關約定。

新增“房屋的房屋權利狀況承諾”條款,開發商須承諾對該商品房享有合法權利、該商品房沒有出售給除本合同買受人以外的其他人、該商品房沒有司法查封或其他限制轉讓的情況。如該商品房權利狀況與上述情況不符,導致不能完成本合同登記備案或房屋所有權轉移登記的,買受人有權解除合同,開發商須在15日內退還全部房款, 造成損失的,由出賣人支付已付房價款一倍或買受人全部損失的賠償金。

購買者如買到已抵押的商品房,就無法辦理按揭貸款,無法取得產權證,還要承擔將來房子被銀行拍賣的風險。《合同》新增條款約定了違約責任,有效地保護了購房者的利益。

學校沒配套，細化開發商違約責任

《合同》規定了商品房相關設施設備交付條件及逾期處理方式:水電氣暖在約定交付日未達到交付條件的,出賣人按逾期交房承擔逾期交付責任;電話、電視、寬帶未按時達到交付使用條件的,按雙方約定的數額按日賠償違約金。對小區的學校、幼兒園、醫療衛生機構、車位、車庫、社區組織用房等公共服務及其他配套設施,開發商須逐項填寫何期限達到何程度,并逐項約定到時未達到承諾條件如何處理。

奔著學校買的房,住了好幾年還不見學校的影子,這樣的窩心事很多業主都遇到過。新合同對相關內容做了細化,對違約的責任也針對不同情況做了詳細規定,這些都有利于保護購房人的利益。質量不合格，購房者可拒收甚至解除合同

《合同》規定,辦理交付手續前,買受人有權對該商品房進行查驗,出賣人不得以繳納相關稅費或者簽署物業服務合同作為買受人查驗和辦理交付手續的前提條件。

出賣人承諾該商品房地基基礎和主體結構合格,并符合國家及行業標準。經檢測不合格的,買受人有權解除合同。此外的其他質量問題,由開發商在約定時間內負責修復,并承擔修復費用,修復后再行交付。

新合同文本細化了雙方合同義務,并明確了對存在質量問題的房屋買受人有權拒收甚至解除合同,有助于保護買受人的合法權益。

其他變化

1 預售還是現售，合同書不一樣

新版的《商品房買賣合同示范文本》分為預售和現售兩個版本，分別進行規范。

2 不用再擔心開發商攜款潛逃

合同條款明確要求，開發商出售該商品房的全部房價款應當存入預售資金監管賬戶，用于本工程建設。資金監管機構、賬戶名稱以及賬號也要明確填寫。

3 購房者的信息開發商需保密

不少購房者房子剛買完，裝修公司的電話就來個不停。新版購房合同增加了買受人信息保密條款，明確開發商對購房者信息負有保密義務。開發商及其銷售人員和相關工作人員不得對外披露買購房者的信息，或將購房者信息用于履行本合同之外的其他用途。

4 開發商承諾的裝修標準寫進合同

新版合同示范文本在附件中對裝飾裝修及相關設備標準進行約定。交付的商品房達不到附件約定裝修標準的，按照本合同約定處理，給予購房者相應賠償。開發商未經雙方約定增加的裝置、裝修、裝飾，視為無條件贈送給買受人。

5 空氣質量、隔音、節能措施也要寫進合同

新版合同示范文本要求將空氣質量、建筑隔聲、節能措施三項內容明確披露在合同中，而且前兩項如果不達標，給開發商一次整改的機會，再不達標的，購房者有權退房。給購房者造成損失的，由開發商承擔相應賠償責任。經檢測不符合標準的，檢測費用由開發商承擔，整改后再次檢測發生的費用仍由開發商承擔。因整改導致該商品房逾期交付的，開發商也要承擔逾期交付責任。