原標題：樓市大反轉 買房更“念舊”

來自克而瑞的數據顯示，今年第32周青島市新建商品住宅成交485套，二手住宅成交1216套。其實，自今年以來全市二手住宅成交量已超4萬套，絕對量雖不是歷史同期最高，但已經大幅超過新房的成交量。與往年二手房行情波動與新房同頻相比，今年新房二手房行情分化，在新房市場成交量下降的背景下，二手房成功地守住了陣地，成交量比較平穩。在數據的背后，我們不難看出，二手房對新房的替代效應愈發顯著。

從“喜新厭舊”到“平分秋色”

買房是買新房還是二手房？相信對這個問題的回答絕大多數人會選擇買新房。的確，在2024年之前的銷售數據中，新房對二手房一直形成碾壓之勢，新房成交量要遙遙領先于二手房。而進入2024年，形勢似乎有了轉變。根據卓易數據的統計，截至7月底，二手住宅簽約38533套，而同期新建住宅簽約32387套，二手房比新房成交量高約19%。另外據青島銳理數據和房天下青島站的數據，2024年上半年青島新建住宅成交同比下降29.62%，成交面積約429.79萬平方米，同比下降26.55%。而二手房住宅成交同比僅僅下降3.9%，成交面積同比還微漲了2.68%。

從具體月份上來看，二手住宅在今年4月份達到階段性的高峰，成交量6232套，這背后的原因是4月份本身是樓市旺季，同時疊加了小學入學報名時間6月份的節點，提前帶動了學區房成交量。而新建住宅簽約高峰期在6月份，簽約量超過一萬套。綜合來看，新建住宅和二手住宅上半年成交量對比中，除了6月份其余月份二手住宅的成交量均超過新房的簽約量。毫無疑問，二手房成交已然開始主導房地產市場，并與新房形成競爭關系。這種競爭與去年不同，去年二手房屬于逆襲崛起，而當前的行情已形成全面競爭。可見，目前全市房地產市場整體呈現剛需板塊新房萎縮、二手房成交放量，新房二手房“此消彼長”的態勢已然形成。

二手房優勢逐漸顯現

為什么之前并不受購房者關注的二手房開始逐漸被市場所認可？有房產中介工作人員告訴記者，除了“現房”“所見即所得”等傳統優勢之外，當前二手房最大的優勢就是“性價比”。

在李滄區東李片區的一家二手房中介，正在看房的褚女士告訴記者，她最初打算買新房，并且和開發商已經把價格談好了，對方答應每平方米降1000元，即使這樣房價還要2.1萬元/平方米。后來，她開始留意附近的二手房，“直線距離相差不到1公里，房齡5年的二手房價格比新房低了3000多元，而且房東說還能再談。”褚女士告訴記者，她更愿意把錢省下來用于裝修，住起來能讓自己更舒服。

據了解，過去二手房的定價會參考周邊的新盤來確定。但如今，二手房的掛牌量一路攀升，特別是去年青島市取消限售之后，一大批的準新房進入市場，這些房源一方面和周邊的新房爭奪同一批客戶，形成了激烈的競爭，另一方面也要和周邊的二手房競爭，壓力可謂巨大。如此情形之下，急于出售二手房的房主開始逐漸放下身段，放棄了與周邊新房抗衡的價格，某些小區的房源簡直遭遇“屠龍刀”，價格相比今年年初下降了10%，相比去年年初甚至下跌三成，較為極端的案例則是成交單價已經跌破了當時的購買價格。

另外，有賴于“次新房”的大量入市，所以在居住舒適度方面，二手房市場的劣勢并不明顯，再加上其價格優勢，部分改善型需求不斷轉向二手房。同時與新房相比，二手房在價格上也更為靈活，特別是早期入市的業主，即便降幅20%—30%依然有盈利空間。此外，在保交樓的壓力下，二手房尤其是當中的“次新房”，在配套、學區、交通等方面都具備先天優勢。

政策因素拉高二手房成交量

去年9月11日，市住房和城鄉建設局發布消息——調整優化房地產政策，全域取消限購政策；優化住房上市交易年限。在本市范圍內，商品住房取得《不動產權證書》可上市交易。限售解除后，青島二手房房源量增加明顯。記者查詢發現，當天上午10時許，貝殼青島二手房在售房源有105813套，而后一個半小時，房源量就增加1400多套，到當天下午4時許，貝殼青島二手房在售房源已經達到108472套。據青島銳理數據和房天下青島站的最新數據，上半年青島二手房住宅掛牌量從約11.8萬套上升至近13萬套，增幅明顯。全面放開限售后，急售房源增多。

其實，和掛牌量增多形成明顯對比的是新房的供應量。據中指研究院數據顯示，今年上半年青島涉宅用地出讓9宗，成交8宗，同比減少6宗，降幅42.86%；新出讓規劃建面76.17萬平方米，同比減少24.73%，成交金約67億元，同比減少36.8%，成交樓面均價為8795元/平方米， 同比降低16.05%。整體來看，近兩年近郊區土地市場基本停滯，所以在政策的影響之下，二手房供應量不斷增加，新房供應量卻在減少，由此在銷量上也形成此消彼長的局面。

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購買二手房

取舍很關鍵

二手房正在成為市場成交的主體，但想要買到適合自己的二手房并不容易。前面提到的褚女士，前前后后看過16套房子，但依然沒能買到自己滿意的。對此有房產中介告訴記者，選購二手房是一門權衡與取舍的藝術，幾乎不存在完美的二手房。追求中心地段往往意味著不得不忍受噪音和較為老舊的生活環境；而追求更高的居住舒適度，則可能需要在地理位置或者價格上作出妥協。

目前，二手房可以分成幾類：房齡25—30年的“老破小”，這類房子往往地理位置有優勢，缺點是裝修成本高，而且沒有電梯，小區環境差。房齡10—15年左右的房子屬于半新半舊，這類房子往往是房東較低價位入手的，有談價空間，而且已經有電梯等配置，可以說是性價比最好的。而相比之下，房齡10年以內的房子是性價比最低，配置不如新房，原房主可能在房價高位時入手，如今賣房價格高于市場均價，且談價難度大，當然這類房子的小區設施往往更接近于新房。對于如何選擇適合的二手房時，專業人士建議，對于“老破小”，除非有學區或者其他特殊資源加持，否則不建議考慮。而針對房齡15年左右的房子，在綜合考慮地段和配套設施的前提下，最適合剛需群體購買。房齡10年內的準新房，更適合對舒適度有要求，而且希望快速入住的改善型換房群體。

另外，在二手房購買過程中還需警惕中介的虛假宣傳。例如宣傳的“近地鐵房”生活并不便利；部分看上去很美好的Loft公寓，實際商住兩用，樓內行人魚龍混雜；有些掛牌價低的房子，靠近物流園區，24小時都有車輛鳴笛和裝卸貨物的噪音。還有一些小區物業管理不到位，樓道堆滿了雜物等。針對這些問題，最好的方法就是實地考察，如果對某套房子特別中意，還需要在不同時間段、不同天氣，甚至和小區內的鄰居多打聽，避免存在隱性的不利因素。觀海新聞/青島早報記者 劉鵬