沒有限購限貸,調控管用嗎?針對新出臺的政策,有專家認為部分措施會對濟南樓市起到一定的降溫作用,但關鍵是監管要落到實處。同時,部分條款在執行中會遇到一定困難,對房地產市場的效果或許不明顯。

針對濟南房地產調控政策,齊魯晚報對于幾個關鍵措施進行解讀。而專家也表示,調控政策出臺后,政府的工作也應立即跟上。

縮短繳款時間，中小房企拍地更難

針對地王頻出的市場,此次通知中也出臺了明確的措施降溫。“競買保證金比例的提高,對房企的資金提出了更高的要求,提高了土地競拍的門檻。”一家大型房企相關負責人說,對房企影響最大的是縮短土地出讓價款繳納時間。

“凡溢價率超過100%的,土地出讓價款應在出讓合同簽訂之日起15日內全部繳清。這個政策對資金的要求太高了,好多中小房企根本沒有能力達標。”該人士說,對比原來的政策,房企繳納土地款的時間從原來的6個月縮至現在的半個月。

根據原來的政策,如果土地溢價成交,要在30天內交齊起始價部分的50%加上溢價部分的全部款項。簽訂合同6個月后,要全部付清土地款。該人士坦言,一般房企拿地后,土地款的支付除了自持資金外,更多的需要融資,周期大約在3至4個月。新的政策實行后,很多房企尤其是實力不足的中小企業很難承受,這也限制中小企業參與競拍。

省城東部一家大型房企負責人坦言,政策可以在一定程度上降低土地市場競拍溫度。但是今年濟南地區不少房企,尤其是一線企業并不差錢。對于一些優質地塊,這些企業也會志在必得,從這個角度來看,政策并不能完全限制搶地大戰。

該人士說,最根本的政策是真正加大土地的供應。目前來看,很多地塊都是捆綁成片出讓,捆綁一個項目出讓,這樣勢必造成企業的拼死爭奪。如果把這些分成多個地塊出讓,對于市場降溫也是一個好的措施。

對在售項目價格指導，劍指開發商隨意漲價

由于今年樓市火熱,開發商著急趕上行情賣房。部分開發商趁火打劫,在沒有預售許可證的情況下便開始賣房,如帝華鴻府就被曝出沒有預售證就開賣。

此次《通知》再次強調沒有預售證不允許銷售。山東師范大學城市與房地產研究中心主任程道平認為,沒有預售證就進行前期認籌,本身是違規行為。但是此前這種現象樓市中較為普遍,關鍵在于缺少監管手段。

“要監管需要及時發現、及時核實,需要一定的人力和手段。”程道平說。此前曝出的此類違規行為多為市民舉報,很少有政府主動監管。

另外,對于預售的價格,《通知》也做出了規定。“開發企業申請商品房預售許可時,應據實進行價格申報,根據項目品質、區域等條件合理定價。對預售報價明顯高于項目前期成交價格或周邊同類在售項目價格的,實施必要的價格指導。”

這將矛頭指向了隨意漲價的部分開發商。濟南東部的景和山莊,曾在一月內瘋漲6000元。程道平認為,對于價格指導的手段,關鍵是要制定指導原則。“怎么來指導?定價在什么浮動范圍內是正常的?政府需要劃定一個合理的范圍,并向社會公布。”程道平說,“不公布根據什么來定價呢,開發商也無法搞清政府的意思。”

禁止捂盤惜售，房企或放棄預售

《通知》對預(銷)售進行了規范,強化商品房預(銷)售行為監管,并強調嚴厲打擊捂盤惜售等擾亂房地產市場秩序行為。滿足預售條件的商品住宅項目,應當一次性申請預售。已取得預售許可的商品住房項目,開發企業須在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格,嚴格按申報價格明碼標價對外銷售并及時網簽,不得非法挪用商品房預售資金。

今年濟南拍出唐冶地王后,周邊樓盤很多都通過封盤來漲價。而也有開發商看到樓市行情火熱,就捂盤惜售,擠牙膏一樣往外推房源,有的一次只推出一個單元。

《通知》對這種現象進行了限制,對違反相關規定的開發企業,依法暫停網簽銷售,記錄不良行為,降低信用等級。業內人士認為,這種處罰相對較為嚴厲。

但是,如何認定商品住宅項目是否滿足預售條件是個難題。“從法規上來講,沒有有效的措施要求開發商及時辦理預售,畢竟預售是企業自主決策的行為,他們也可以干脆放棄預售,直接銷售現房。”程道平說。“這個規定實施起來有一定困難,關鍵在于不好監督。假如企業自認為還沒開始預售,也沒有力量去催。”

杜絕惡意炒房，監管難落實到房企

《通知》第五條中對房產中介和承銷機構的炒號倒號行為也進行了嚴厲打擊。隨著濟南樓市的升溫,投資客的身影也逐漸增多,這其中不乏惡意炒號倒號的人群。他們多為中介、置業顧問等業內人士,利用手中關系和特權,鉆監管的空子,進行惡意炒房。

據知情人士透露,6月30日后,濟南房地產企業進入了全員炒房的時代,有置業顧問炒房賺50萬。據媒體報道,9月東部某樓盤開盤,有人上午搶到號下午加價幾萬轉手,也有人開盤現場公然加價賣號。這些人多為開發商內部人士或者與開發商關系密切的人,可以提前拿到一定數量的號然后出賣。在一些房地產企業內部,從渠道到策劃、銷售再到人力和行政,下至基層上到中高層,幾乎所有部門和層次的員工都參與炒房,而且這種炒房行為得到公司默許,屬于半公開性質。

這種行為無疑讓樓市虛火更旺,房價也被炒上去。因此,《通知》中規定,對違反本規定的企業和機構,依法終止其經營行為,并吊銷資質和營業執照。

“只要主管部門對企業提出要求,嚴肅市場秩序,企業積極配合起來,這個很容易卡住。”程道平說,“從企業銷售管理角度,政府要督促企業加強管理,選房的名字和簽合同的名字一致起來,不一致就不允許,這并不難。”關鍵問題就是,監管會不會落實到每一個企業、每一筆交易上去。

屏蔽虛假房產數據，真數據能否準確及時

濟南的商品房均價是多少?房價漲了還是跌了?漲了多少?哪一個片區的價格相對便宜……老百姓買房時,最為關心的就是價格。在目前的市場環境下,這些數據并沒有實現信息公開。各個機構發布的數據各不相同,在一定程度上擾亂了購房者的預期和判斷。

而《通知》中就指出,加強房地產信息公開,對群眾關注度較高的房地產信息數據由相關主管部門及時準確向社會公布。

目前除了國家統計局每月18日公布的重點70個城市的變化幅度外,并沒有準確的房價數據發布。濟南市建設部門每月對外公布的僅僅是上個月的商品房網簽數據,并沒有房價的官方發布。

購房者獲得房價信息的來源比較混雜,多是一些民間調研機構、房地產代理機構的數據。但是由于各家機構統計范圍、方法等各不相同,發布的數據也不盡相同,不少機構為了自身利益,甚至故意制造虛假信息,這也給購房者帶來了很多困擾。

“如果官方可以每月及時公布當月的房價數據,每個區域的波動變化等詳細數據,對于引導購房者理性購房都是非常有利的幫助。”一業內人士稱。

(齊魯晚報·齊魯壹點記者 喻雯 魏新麗 劉雅菲)