土地市場(chǎng)的冷熱將直接影響供求。
相比較火爆的新房及二手房交易市場(chǎng)，今年截至目前，青島的土地交易市場(chǎng)卻遲遲沒(méi)有“火”起來(lái)，尤其是主城區(qū)鮮有土地入市，即使與相對(duì)冷清的去年市場(chǎng)比也依舊蕭條不少。與此同時(shí)，就在一線城市頻出“地王”的當(dāng)下，上半年青島土地市場(chǎng)并沒(méi)有跟“瘋”。業(yè)內(nèi)人士分析，在新房銷售旺盛的背景下，主城土地交易明顯不足，受此影響高溢價(jià)情況不明顯。下半年隨著主城區(qū)新地項(xiàng)目入市，在開(kāi)發(fā)企業(yè)積極拿地的情況下，地價(jià)漲，主城區(qū)房?jī)r(jià)依舊看漲。
土地出讓整體銳減未顯“激烈火拼”
6月21日，青島市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布公告，將掛牌出讓位于市北區(qū)宜昌路16號(hào)的一宗住宅兼商業(yè)用地，土地面積共23178.8平方米，約合35畝，掛牌總價(jià)超過(guò)3.2億元。該地塊是今年青島主城區(qū)(市南、市北、李滄、嶗山四區(qū))招拍掛出讓的第七宗商住用地(含地下空間)，也是目前為止面積最大的一宗，該地塊出讓讓?shí)u城土地市場(chǎng)的關(guān)注度再次提升。
相比較新房及二手房成交火爆現(xiàn)象，今年以來(lái)島城土地交易市場(chǎng)卻相對(duì)冷清，尤其是主城區(qū)鮮有地塊推出。2016年1~5月份，主城區(qū)、西海岸新區(qū)及北岸新城共出讓地塊65宗，土地出讓金總計(jì)43.62億元。相比去年同期已經(jīng)減少將近7成。
而去年同期，青島土地交易市場(chǎng)同樣整體表現(xiàn)欠佳，但是卻出現(xiàn)了多家房企瘋搶拿地景象。其中，蚌埠路地塊被五家地產(chǎn)大鱷爭(zhēng)搶150輪，22.7億元終嫁海爾;金地?cái)y手麥迪紳搶駐青島，10.3億元斬獲浮山新區(qū)黃金地塊;金科地產(chǎn)9.6億元摘得老四方專汽廠地塊，目前以上項(xiàng)目大都進(jìn)入銷售期，其中海爾項(xiàng)目、金地項(xiàng)目都成為區(qū)域熱點(diǎn)樓盤。相比去年，今年的土地交易市場(chǎng)更加“冷清”，尤其是主城區(qū)近乎無(wú)地出售，因此并沒(méi)有出現(xiàn)“哄搶”的情況。
此次，市北區(qū)宜昌路16號(hào)的一宗住宅兼商業(yè)用地的出讓，業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，該地塊入市將再次調(diào)動(dòng)開(kāi)發(fā)企業(yè)的積極性，土地交易市場(chǎng)“血拼”現(xiàn)象再現(xiàn)。
主城區(qū)賣地有限小地塊受關(guān)注
總體來(lái)看，今年土地市場(chǎng)在5月份才掀起一個(gè)土地出讓的小高潮。5月份，青島市土地招拍掛市場(chǎng)共出讓商住用地34宗，面積1869.26畝，其中成交27宗，面積共1490.48畝，成交總金額約24.6億元。與上月相比，成交面積上漲了近5倍，成交金額上漲約573%。與去年同期相比，成交面積上漲了超過(guò)4倍，成交金額也是翻番。
其中，27宗成交地塊分布在西海岸新區(qū)、城陽(yáng)區(qū)、高新區(qū)、膠州市和平度市5個(gè)區(qū)市。同樣值得注意的是，5月份青島土地市場(chǎng)上共有7宗商住用地取消拍賣或流拍，數(shù)量創(chuàng)下了今年來(lái)的新高，而成交宗數(shù)也同樣創(chuàng)新高。
根據(jù)青島市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布的公告，5月青島土地招拍掛市場(chǎng)新增商住用地中包括兩宗主城區(qū)土地，即市北區(qū)臺(tái)柳路252號(hào)商業(yè)地塊和李滄區(qū)青山路南、萬(wàn)年泉路西住宅兼商業(yè)用地，面積分別為8畝和6畝，這兩宗地都是掛牌出讓。
6月17日結(jié)果出爐，其中，臺(tái)柳路252號(hào)無(wú)人掛牌出價(jià)，由出讓人收回;李滄區(qū)宅地盡管面積很小，但是同樣經(jīng)過(guò)4輪競(jìng)拍，由7號(hào)競(jìng)拍人——青島新海園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司以4260元/平方米競(jìng)得，成交總價(jià)2252.9692萬(wàn)元。
下半年土地出讓面臨“兩難境地”
面對(duì)上半年主城區(qū)內(nèi)土地出讓情況減少的現(xiàn)象，是否意味著真的已經(jīng)無(wú)地可售，記者走訪獲悉，主城區(qū)土地稀缺性的確存在，受城市地理人文因素影響，部分區(qū)域內(nèi)土地稀缺現(xiàn)象存在。尤其面對(duì)拆遷問(wèn)題，可以直接入市的地塊很少，除了市南、嶗山沿海一線、市北熱點(diǎn)片區(qū)之外，近幾年的新開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)地塊存量也有限。以東李片區(qū)為例，記者從負(fù)責(zé)該片區(qū)土地開(kāi)發(fā)的相關(guān)部門獲悉，目前該片區(qū)的可供出讓的土地相比前些年已經(jīng)明顯減少，同樣出現(xiàn)“稀缺”的情況。
但是并不是真的無(wú)地可售，很多情況下，土地出讓無(wú)論是有關(guān)部門還是開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的壓力都很大。記者采訪中了解到，島城拿地市場(chǎng)的激烈程度一點(diǎn)都不少，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆橐琅f很高。“一方面我們迫切希望拿地，因?yàn)槿舨荒玫兀磥?lái)經(jīng)營(yíng)將陷入困境，企業(yè)或成為行業(yè)整合對(duì)象;而若積極拿地，目前地價(jià)已脫離實(shí)際價(jià)值，尤其是主城區(qū)拿地競(jìng)爭(zhēng)壓力更不會(huì)小。”一位渝派地產(chǎn)商在青項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人透露，“我們也看過(guò)主城區(qū)的很多地塊但終究沒(méi)敢出手”。
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院青島分院提供的數(shù)據(jù)，截止到6月22日，全市總出讓地塊99幅，其中住宅用地70幅、商業(yè)辦公用地29幅，其中住宅用地平均溢價(jià)率為1.19%，商業(yè)辦公用地平均溢價(jià)率1%，總體溢價(jià)率并不是很高。有分析人士表示，總體溢價(jià)率不高的一個(gè)重要原因，是主城區(qū)內(nèi)新推地塊有限，而郊區(qū)地塊由于處在區(qū)域開(kāi)發(fā)期內(nèi)，相對(duì)拿地競(jìng)爭(zhēng)小，高溢價(jià)情況也不明顯。
分析人士表示，從上半年賣地情況來(lái)看，主城區(qū)土地出讓明顯在“控制”中，沒(méi)有出現(xiàn)高溢價(jià)土地，但是隨著新房銷售量增加，土地出讓不足現(xiàn)象將更加明顯。業(yè)內(nèi)專家張百忍表示，2016年的下半年，擺在青島面前的是一道很棘手的難題：市區(qū)不賣地，不出地王，但供求失衡，房?jī)r(jià)難控;而市區(qū)賣地，大家搶，地價(jià)漲，出地王，房?jī)r(jià)或難控。
青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/青島財(cái)經(jīng)網(wǎng) 記者 葛均艷
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上半年全國(guó)“地王”頻出
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至5月31日，全國(guó)土地市場(chǎng)“地王”頻繁出現(xiàn)，其中按照總價(jià)計(jì)算，超過(guò)15億元的合計(jì)有105宗高總價(jià)地塊，其中國(guó)企比例明顯處于歷史高位。整體看，105宗地塊合計(jì)成交總價(jià)為3288.2億元，其中有52宗地被國(guó)企獲得，合計(jì)成交金額達(dá)到了1785.8億元，占比分別為54%左右。
而日前來(lái)自澎湃新聞的消息稱，一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商近日透露，包括國(guó)資委在內(nèi)的多家監(jiān)管機(jī)構(gòu)，對(duì)央企開(kāi)發(fā)企業(yè)約談，口頭下發(fā)通知，要求收斂在土地市場(chǎng)的追高拿地行為。各家企業(yè)不同，被約談的央企、國(guó)企開(kāi)發(fā)企業(yè)都有，主要由所屬的監(jiān)管機(jī)構(gòu)約談。
其實(shí)，央企因?yàn)闋?zhēng)搶“地王”，曾在早些年就被“喊話”。2012年，北京市海淀區(qū)萬(wàn)柳地塊在競(jìng)拍之前，就享受了地王級(jí)的關(guān)注。自當(dāng)年6月19日該地塊掛牌競(jìng)價(jià)起，11個(gè)工作日之內(nèi)收到了10次報(bào)價(jià)，至當(dāng)年7月3日，掛牌價(jià)格已被抬升至19.56億元。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，央企之所以近期持續(xù)高價(jià)拿地，一方面是憑借低成本的公司債等融資，持續(xù)增加了現(xiàn)金儲(chǔ)備和流動(dòng)性儲(chǔ)備，所以拿地底氣會(huì)比較充足。另一方面是來(lái)自于央企之間的改革需求，很多企業(yè)尤其是非地產(chǎn)類企業(yè)或考慮將地產(chǎn)業(yè)務(wù)列為主營(yíng)業(yè)務(wù)，所以拿地方面會(huì)比較激進(jìn)。
地價(jià)向房?jī)r(jià)傳導(dǎo)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，二線城市“地王”頻繁出現(xiàn)，這將影響后續(xù)二線房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，整體看，特別是南京、合肥、廈門、蘇州，房?jī)r(jià)上漲的二線“四小龍”成為地王最密集的二線城市，房?jī)r(jià)如果沒(méi)有約束性政策，很可能會(huì)爆發(fā)式上漲。
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