4月底，金獅廣場(chǎng)開(kāi)門(mén)納客;6月28日，凱德廣場(chǎng)將正式開(kāi)業(yè)，隨后居然之家也將盛裝亮相;而萬(wàn)達(dá)MALL項(xiàng)目則將于2017年開(kāi)張……這些已經(jīng)定好開(kāi)業(yè)時(shí)間表的商業(yè)都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是避開(kāi)了已有的成熟商圈，落子于正待興起、完善的新區(qū)域。但是記者走訪發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是空缺多年后逐漸形成的嶗山商圈、浮山后商圈，還是全新打造的新都心商圈、西海岸商圈，雖然新興卻競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，甚至有的商圈已經(jīng)完成了第一輪洗牌。商場(chǎng)與商場(chǎng)之間，商圈與商圈之間，都隨著新商業(yè)體的不斷誕生參與角逐而競(jìng)爭(zhēng)加劇。面對(duì)貼身肉搏的競(jìng)爭(zhēng)，商家又該如何突圍?

新商圈全貌>>>

嶗山商圈：

首輪洗牌已結(jié)束

作為嶗山商業(yè)氛圍的奠基者，麗達(dá)購(gòu)物中心剛剛過(guò)完了7周歲生日。7年前，有著老國(guó)貨商業(yè)背景的麗達(dá)購(gòu)物中心成為嶗山區(qū)第一個(gè)吃螃蟹的商場(chǎng)。雖然初期單打獨(dú)斗的場(chǎng)面看起來(lái)略顯冷清，但也讓麗達(dá)占盡先機(jī)。

隨后不久，皮草城和樂(lè)天瑪特超市相繼落地，而且所在位置緊鄰麗達(dá)，加上2012年開(kāi)業(yè)的大拇指廣場(chǎng)，嶗山商圈的雛形自此形成。然而好景不長(zhǎng)，2013年前后，皮草城和樂(lè)天瑪特超市相繼關(guān)門(mén)。

剛剛形成較強(qiáng)商業(yè)氛圍的嶗山商圈并沒(méi)有就此沉寂。今年1月，麗達(dá)在拿下皮草城和樂(lè)天瑪特超市兩處營(yíng)業(yè)區(qū)域后，擴(kuò)建開(kāi)業(yè)。而4月底，金獅廣場(chǎng)正式開(kāi)門(mén)納客。這是一個(gè)吃喝玩樂(lè)一應(yīng)俱全的超大型商業(yè)綜合體。而這只是剛剛開(kāi)始，與金獅廣場(chǎng)僅一街之隔的嶗山利群購(gòu)物廣場(chǎng)如今項(xiàng)目順利封頂;深圳路和遼陽(yáng)東路交會(huì)處的國(guó)金中心將和嶗山利群于今年底前正式亮相。

“經(jīng)過(guò)第一輪洗牌后，新‘三國(guó)演義’才剛剛上演，未來(lái)嶗山商圈將無(wú)比熱鬧。”麗達(dá)購(gòu)物中心總經(jīng)理顧冰這樣說(shuō)。

新都心商圈：

高起點(diǎn)的大佬角逐

新都心是青島舊村改造最成功的代表區(qū)域。短短6年，新都心已經(jīng)強(qiáng)勢(shì)崛起：道路貫通，大盤(pán)匯聚，地鐵即將運(yùn)行，還有商業(yè)大佬角逐、被譽(yù)為 “未來(lái)青島中心商圈”的商業(yè)體量。

2015年11月，在東部商圈順風(fēng)順?biāo)柠渼P樂(lè)選擇開(kāi)辟新戰(zhàn)場(chǎng)，新都購(gòu)物廣場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)。自此，新都心商圈跨出了實(shí)質(zhì)性的一步。在這個(gè)新商圈里，麥凱樂(lè)的身影并不孤單。驅(qū)車沿黑龍江路向北，在清江路路段，和達(dá)中心城的LOMO商街也已經(jīng)在招商，部分主力商家已經(jīng)入駐并開(kāi)業(yè)，預(yù)計(jì)今年10月份前后全部開(kāi)業(yè)。

繼續(xù)向北，是已經(jīng)有部分商家營(yíng)業(yè)的萬(wàn)科新都心生活廣場(chǎng)，其北側(cè)則是將于6月28日開(kāi)業(yè)的凱德廣場(chǎng)購(gòu)物中心。據(jù)新都心開(kāi)發(fā)建設(shè)辦公室工作人員介紹，該項(xiàng)目是新加坡凱德商用集團(tuán)在青島市投資建設(shè)的第一個(gè)項(xiàng)目,背景雄厚。而據(jù)浮山商貿(mào)區(qū)的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，與凱德廣場(chǎng)一個(gè)路口之隔的知名家居廣場(chǎng)——居然之家將在8月份前后開(kāi)業(yè)。

新都心開(kāi)發(fā)建設(shè)辦公室工作人員稱，“今后，凱德廣場(chǎng)將與麥凱樂(lè)、和達(dá)LOMO商街、萬(wàn)科新都心生活廣場(chǎng)、居然之家等商業(yè)聚集形成地鐵沿線商業(yè)黃金連廊。”

西海岸商圈：

綜合體主打智能牌

隨著西海岸晉級(jí)國(guó)家級(jí)新區(qū)后，越來(lái)越多的商業(yè)大鱷爭(zhēng)相落戶。今年4月，北京首商集團(tuán)與青島西海岸新區(qū)簽訂合作意向書(shū)，將在該區(qū)建設(shè)新燕莎奧特萊斯購(gòu)物中心。據(jù)悉，這是首商集團(tuán)在山東省投資運(yùn)營(yíng)的第一家燕莎奧特萊斯購(gòu)物中心，將打造山東半島地區(qū)超級(jí)購(gòu)物體驗(yàn)業(yè)態(tài)的新典范。而此前早就有不少商業(yè)大鱷相中了這塊熱土。其中，青島東方影都項(xiàng)目占地376萬(wàn)平方米，總建筑面積540萬(wàn)平方米。記者從工程建設(shè)方了解到，萬(wàn)達(dá)MALL主體結(jié)構(gòu)已封頂，酒店群、大劇場(chǎng)、秀場(chǎng)等文旅項(xiàng)目也已全面開(kāi)工。其中，配套的萬(wàn)達(dá)MALL項(xiàng)目將于2017年開(kāi)張，2017年6月影視產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目將建成開(kāi)業(yè)。

有時(shí)間表的另一個(gè)大的商業(yè)項(xiàng)目則是島城首座以“云貓”為定位的城市綜合體。“項(xiàng)目定位就是島城首座‘云貓’，所謂‘云貓’就是互聯(lián)網(wǎng)+購(gòu)物中心，今年6月份封頂，明年上半年啟用。”項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人陳波說(shuō)，通過(guò)整套軟硬件解決方案，建設(shè)新一代的數(shù)字化購(gòu)物中心，在顧客的整個(gè)購(gòu)物過(guò)程中，體驗(yàn)智能停車、智能找店、智能排隊(duì)、智能電影、智能支付、智能WiFi等完美場(chǎng)景服務(wù)。

隱憂>>>

商場(chǎng)人氣冷熱不均

放眼望去，這些新興商圈雖然資歷新，但商家們跑馬圈地卻不落分毫，從近兩年的開(kāi)業(yè)時(shí)間表看，新興商圈的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度絕不亞于老資歷的東部商圈、李村商圈和臺(tái)東商圈。在地產(chǎn)商和零售商一同出手的背景下，商場(chǎng)越建越多，體量規(guī)模越來(lái)越大，不少市民和業(yè)內(nèi)人士不禁擔(dān)憂：市場(chǎng)相對(duì)有限，加上電商已成氣候，如此多的商場(chǎng)又該如何生存下去?

近年來(lái)，商場(chǎng)關(guān)門(mén)已不罕見(jiàn)，皮草城、樂(lè)天瑪特、樂(lè)購(gòu)、巴黎春天等紛紛敗走島城，更有不少商業(yè)項(xiàng)目被無(wú)限期擱置。甚至市民在逛街的時(shí)候也能發(fā)現(xiàn)，同一個(gè)商圈內(nèi)，每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的人氣也是冷熱不均。

對(duì)策>>>

多點(diǎn)開(kāi)花查缺補(bǔ)漏

對(duì)此，政府相關(guān)部門(mén)以及商家又是怎么看的?在政府相關(guān)部門(mén)看來(lái)，青島商業(yè)的發(fā)展還是相對(duì)健康、有序。“目前青島商業(yè)的地域分布比較合理，從過(guò)去扎堆到如今查缺補(bǔ)漏、多點(diǎn)開(kāi)花。”市商務(wù)局相關(guān)負(fù)責(zé)人這樣說(shuō)。

從今年開(kāi)業(yè)或者即將開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目分布來(lái)看，分散于市南、市北、李滄、嶗山四區(qū)，細(xì)看之下，新開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心打破了原先購(gòu)物中心扎堆熱門(mén)商圈的“定律”，沒(méi)有一家是位于東部、臺(tái)東以及李村三大商圈，有的選址還略顯冷僻。例如位于團(tuán)島的金茂灣購(gòu)物中心以及位于滄口區(qū)域的環(huán)灣城市廣場(chǎng)，所在區(qū)域此前一直缺乏業(yè)態(tài)齊全的大型購(gòu)物中心。

凱德廣場(chǎng)、居然之家、嶗山利群等新的大型商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)張后，新都心商圈及嶗山商圈兩大新興商圈的力量將進(jìn)一步加強(qiáng)，島城市區(qū)內(nèi)商圈之間的競(jìng)爭(zhēng)將不再局限于東部、臺(tái)東、李村及中山路等傳統(tǒng)商圈，新興的新都心、嶗山商圈也將加入到商圈之間的競(jìng)爭(zhēng)中。此外，隨著商業(yè)項(xiàng)目的遍地開(kāi)花，中山路、市北CBD、四方等小型商圈也加入到熱鬧的商業(yè)大戰(zhàn)中來(lái)，商業(yè)體越來(lái)越分散，徹底改變了原先島城高度集中化的商圈格局。

“現(xiàn)在一個(gè)李滄區(qū)已經(jīng)細(xì)分到東部、北部、中心區(qū)，相對(duì)應(yīng)的商圈也應(yīng)該是這樣的細(xì)分化。”和達(dá)集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)陳子權(quán)表示，隨著消費(fèi)升級(jí)，消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物、休閑的體驗(yàn)需求要求一定的便利性，因此商業(yè)項(xiàng)目也應(yīng)呈現(xiàn)點(diǎn)狀分布，過(guò)去那種商圈高度集中的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，多商圈、細(xì)分化將是今后的商業(yè)趨勢(shì)。

商業(yè)體差異化錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)

從百貨到超市，從餐飲到休閑;從高端奢華的東部商圈，到日漸繁榮的新都心商圈，以及人頭攢動(dòng)的李村商圈，越來(lái)越多的商業(yè)項(xiàng)目在島城出現(xiàn)。青島傳統(tǒng)的商業(yè)格局正在升級(jí)和完善，業(yè)態(tài)品質(zhì)正日漸刷新。如今，已不是商場(chǎng)與商場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)，而是“圈”與“圈”之間的多元競(jìng)爭(zhēng)，以及不同商業(yè)模式之間的競(jìng)爭(zhēng)，商戰(zhàn)愈演愈烈。

未來(lái)，各大商業(yè)項(xiàng)目、各大商圈要如何在競(jìng)爭(zhēng)中出位?一言以蔽之，“商圈將抱團(tuán)發(fā)展，差異化才是王道”。顧冰坦言，“隔壁”金獅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)后，對(duì)麗達(dá)的客流沒(méi)有造成影響，老會(huì)員的忠誠(chéng)度依然，甚至近期還有不少新會(huì)員的加入。分析原因，顧冰認(rèn)為有兩點(diǎn)：第一，金獅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)后，嶗山商圈更為強(qiáng)大，吸引了原先往西即東部商圈購(gòu)物休閑的客群向東來(lái)了，這顯示出商圈抱團(tuán)發(fā)展的優(yōu)勢(shì);第二，同商圈的個(gè)體差異化錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，從而得到良性競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果。目前嶗山商圈有幾家大型購(gòu)物中心定位不同，麗達(dá)以生活類消費(fèi)為主，超市、穿著都是強(qiáng)項(xiàng)，配以52家餐飲滿足周邊居民、上班族的就餐需求;金獅廣場(chǎng)定位娛樂(lè)、休閑、餐飲的體驗(yàn)中心，超市不大，主要吸引年輕客群;大拇指廣場(chǎng)則是地產(chǎn)項(xiàng)目的配套，滿足社區(qū)生活消費(fèi)需求;而未來(lái)開(kāi)業(yè)的嶗山利群則定位高端百貨。業(yè)態(tài)差異化對(duì)嶗山這一新興商圈而言意義不言而喻。

新都心商圈一家購(gòu)物中心的負(fù)責(zé)人王經(jīng)理表示，如今的消費(fèi)者更加理性，而商業(yè)項(xiàng)目又如此豐富，在一個(gè)商圈里，不同的業(yè)態(tài)會(huì)吸引不同需求的消費(fèi)者，如麥凱樂(lè)主打休閑購(gòu)物，凱德廣場(chǎng)主打餐飲娛樂(lè)和超市，大家錯(cuò)層布局不同，都有市場(chǎng)空間。陳子權(quán)也認(rèn)為，青島商業(yè)雖多，但定位卻大不相同，比如大體量、業(yè)態(tài)豐富、高品質(zhì)的商業(yè)體并不多，這就是商機(jī)。

觀點(diǎn)>>>

商家多些耐心服務(wù)為重

近期新興商圈內(nèi)開(kāi)業(yè)的一些商業(yè)體人氣受到了質(zhì)疑，客流量不足，購(gòu)物中心內(nèi)的部分商鋪、區(qū)域閑置。對(duì)此，新都心開(kāi)發(fā)建設(shè)辦公室工作人員表示，人氣不足除了商業(yè)體本身可能有定位不當(dāng)、服務(wù)不足、商品結(jié)構(gòu)不好的原因外，交通、入住率、集聚效應(yīng)沒(méi)有跟上也可能是原因之一。

“過(guò)去商業(yè)配套都是根據(jù)已有的需求而建設(shè)，如今卻是先于需求而建設(shè)，所以更需要耐心。”陳子權(quán)認(rèn)為，西海岸新區(qū)和新都心目前的入住率都不是很高，但是從房地產(chǎn)的銷售情況來(lái)看，不僅火爆，而且自住的需求也很旺盛，這說(shuō)明未來(lái)這些區(qū)域的潛在市場(chǎng)廣闊。包括嶗山商圈，無(wú)論辦公還是居住，都是近幾年才興起的，因此整個(gè)商圈都需要時(shí)間來(lái)培育。顧冰也表示，做商業(yè)不能急功近利，一個(gè)成熟的商業(yè)體需要長(zhǎng)期培育，因此要做好前期虧損的準(zhǔn)備。

當(dāng)然，等待不是不作為。在培育期，商家必須在找準(zhǔn)定位的前提下，以服務(wù)為核心。麗達(dá)用7年時(shí)間培育嶗山市場(chǎng)，每年根據(jù)顧客的意見(jiàn)調(diào)整20%的品牌，為會(huì)員提供2個(gè)點(diǎn)的返利，增加了顧客的感情、信任度，培養(yǎng)了一大批忠誠(chéng)的會(huì)員。王經(jīng)理也認(rèn)為，現(xiàn)在市民的可選擇性太多，商品、品牌已經(jīng)極大豐富，促銷活動(dòng)的敏感度也在下降，唯有服務(wù)還有很大的提升空間。“現(xiàn)在很多顧客逛商場(chǎng)，主要是看舒服不舒服，環(huán)境、態(tài)度、商品信息推薦、知識(shí)普及等都能給顧客帶來(lái)好的體驗(yàn)。”王經(jīng)理表示，服務(wù)將是未來(lái)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的最核心。 本版撰稿 記者 王婷