石嶺路上一處停工多日的辦公樓。

“每天上下班時間，海爾路與同安路十字路口，已經成為讓島城上班族頭疼的一大‘堵點’。”在深圳路上班的小徐如此抱怨道。實際上，青島，這個剛剛進入全球金融中心百強榜單的城市，潛力在飛速增長著

正在施工中的北大資源廣場。

，金家嶺金融中心經過近幾年的蓄勢期，已經成為頗具關注度的區域之一。尤其是海爾路、深圳路沿線，擁有了目前規模最大的寫字樓集群，值得注意的是，近期還將有大量的商業項目還將陸續入市。在住宅市場去庫存的大背景下，業內人士提醒，嶗山板塊已經成為青島高端寫字樓集中區域，在去庫存背景下，寫字樓密集區應該在避免同質化同時，注重軟性服務的差異化，以實現從拿來主義向體驗式服務過渡，獲取更大的市場競爭力。

現狀大量入駐集群化辦公商圈成形

海爾路交通擁擠是近幾年的問題。記者采訪中發現，目前嶗山板塊已經成為青島高端寫字樓的集中區域，特別是海爾路、深圳路沿線，從最初的天泰金融廣場、御龍國際中心、證大大拇指廣場、名匯國際、華沃大廈、天寶國際到現在在售的上實啤酒城項目、大榮中心、白金廣場、麗海廣場、海信創智谷，以及已經開工建設今年將入市的協信青島環球金融中心、北大資源廣場、上實中心等項目，都即將成為青島高端寫字樓的典范。

自2011年4月嶗山金融城規劃出臺至今，在這近4年時間內嶗山金融城已趨于成熟，一座國際一流水準的區域性現代金融中心崛起。而嶗山金融城當中，金家嶺金融新區作為青島市重點發展財富金融和藍色金融核心區，必將領跑區域商業商務發展。

從青島市獲批成為財富管理綜合改革實驗區后，“金家嶺”這個名字越來越多地被人們提及。在《青島市財富管理金融綜合改革試驗區建設實施方案》中，這里是定位為未來青島的“曼哈頓”，去年9月份，金家嶺金融新區更名為金家嶺金融聚集區，截至目前，已經有超過200家各類金融機構入駐。

據了解，2016年金家嶺金融區計劃新開工金融樓宇面積100萬平方米，該區域發展勢頭強勁，而未來嶗山區也將把金家嶺金融區打造成國內領先、面向世界的財富管理中心。值得注意的是，目前該片區的財富承載體正處于擴容階段。作為金家嶺金融核心區內的重點項目，環球金融中心已經奠基破土，一度沉寂的北大資源廣場也已經動工，標志著區域金融產業發展格局開啟新里程，建設青島財富管理中心戰略也由此步入全新高度。

形態類型混搭不乏大型城市綜合體

作為嶗山區的核心區域，金家嶺金融新區占地23.7平方公里，北起株洲路，南至海口路，西起海爾路，東至濱海大道。最初規劃時共分為南、北、中三個片區，三大片區定位不同。

南片區又稱金融核心區，北起銀川東路，南至海口路，西接浮山，東至松嶺路，主要是金融的聚集區;中片區金融創智區，北起遼陽東路，南至銀川東路，西至海爾路，東至濱海大道，主要功能是教育科研、金融服務、健康宜居和生態休閑;北片區為金融服務區，北起株洲路，南至遼陽東路，西至海爾路，發展定位是金融后臺基地、科技服務中心、高新產業園區、康體休閑中心和濱海宜居社區。

根據區域內發展重點不同，該片區的商業地產項目也開始從規劃之處就面向客戶群。有的項目是純粹的辦公樓，而更多的是城市綜合體。比如，處于該片區北大資源廣場，毗鄰浮山后商圈與嶗山商圈，為了更好地貼近客戶需求，該項目曾多次變更規劃，從產品提供到需求滿足不斷校正。

北大資源廣場策劃經理陳陽接受記者采訪時曾表示，“作為北大資源的甲級寫字樓項目，我們每一步都在斟酌，希望能拿出最好的產品回饋客戶，目前項目初步定位為城市復合形商務集群，一旦建成之后，將成為金融中心標志性建筑。”

記者還了解到，該項目特色之一是業態豐富，既有高層甲級寫字樓，也有SOHO公寓，還有兩個獨棟，這也是該項目的一大特色，獨棟為大型企業提供殿堂級的辦公環境。此外，還將配建13000平方米左右的商業街，該商業街主打文化主題。餐飲部分既有快餐也有品牌餐飲。目前，項目已經動工。

實際上，目前很多寫字樓辦公項目都認識到了“資源整合”的重要性。大部分項目都針對目標客戶，細分市場。“原來很多項目的入駐都是‘拿來主義’，現在更多的開始關注客戶的需求，通過直接的體驗讓客戶感知到產品的特色。”戴德梁行青島分公司商業部分析師告訴記者，寫字樓對于開發商的運作能力要求更高，因為其建安成本通常高于住宅，如果銷售情況不好，開發商選擇自持，要面臨較長的資金回籠期;但如果選擇散售，又沒有穩定的客群，就只能壓低售價，盈利很有限。因此，運作起來要更加的“費心”。

支撐新盤供應開閘購物中心擴容

近年來，嶗山區的住宅供應在樓市大背景下，一直頂住壓力持續對外推送，無論是高端住宅還是普通住宅，一旦入市就成為市場的“搶手貨”。早在今年年初，就有9個新樓盤計劃今年入市，推出數量與市北區在新盤數量上并列第一。

值得注意的是，嶗山區迎來近年來最大新房放量，年內海信都市果嶺、城建青島印象畔、WFC協信中心、海爾Darling莊園、頤惠園、銀盛泰·新空間等入市搶客，更有金地悅峰、魯德海德堡、中聯依山伴城、海信依云小鎮、魯商藍山麗舍等老盤加推新品房源。松嶺路沿線也成為新盤扎堆區域，分布著中聯依山伴城、海信都市果嶺和嶗山區新地王地塊等項目。

此外，隨著常住人口數量與日俱增，平均購買力也不斷提高，早有一批大型商超開始進駐。在以海爾路為代表的嶗山商圈中，麗達購物中心、樂天瑪特超市、金嶺尚街已建成開業，總體來看之前該區域的大型購物中心相對缺乏，而隨著利群嶗山購物廣場、金獅廣場等大型購物中心的入駐，這一現狀將被徹底改寫。據悉，利群嶗山購物廣場項目于2014年8月12日正式開工，將于今年6月17日正式竣工交付，目前整個項目正在如火如荼地施工當中。

記者在采訪中獲悉，目前在售的多個可商住兩用的公寓項目頗受市場青睞。以銀盛泰新空間為例，該項目就受到了部分年輕人和投資人士的歡迎,項目位于大拇指廣場旁，緊鄰M2、M4線地鐵，商務生活配套齊全。小SOHO大潛力，新空間12888元/㎡起價著實吸引了一大批名企、創客入住。記者了解到，銀盛泰·新空間于去年6月27日首次開盤，銷售持續火熱，現主力在售建面約38~90㎡的SOHO產品，3.6米挑高，開放戶型，可多套打通，主要面向投資客及小微企業主。

業內人士表示，隨著住宅擴容及大型購物廣場的入駐，將為區域辦公商業的發展提供有力的支撐，同時也會反作用于周邊的住宅市場。

創新集群化發展同時注重軟性配套

在寫字樓等商業地產蓬勃發展的同時，庫存問題依舊不容忽視。早在今年年初，國土部下屬中國土地勘測規劃院日前發布的2015年四季度全國主要城市地價監測報告，預測2016年土地市場情況時特別提出，在近些年市場趨于飽和、同質化競爭以及電商沖擊下，一些地區商服地產的庫存亦不容忽視，商服地價的上升動力稍顯不足。

其中，重點提到天津、青島、大連、沈陽等四個北方二線城市寫字樓將面臨更大規模的新增供給。屆時，供過于求的情況將更加嚴峻，空置率也將進一步走高。數據顯示，去年全年僅華潤中心一個項目就帶來6萬平方米新增供給，全市寫字樓可租賃存量為153萬平方米。

記者采訪獲悉，目前小型金融公司依舊是需求主力，同時，由于此類公司的不穩定性，導致青島寫字樓空置率同比上浮2.1個百分點至19.9%。去年四季度末，青島甲級寫字樓租金較之上半年小幅下跌0.3%至每平方米每月102.1元，同比下跌0.5%。

盡管目前沒有拿到一季度寫字樓數據，但是記者通過網上房地產網，查閱了部分寫字樓項目的租售情況，數據并不是很樂觀。有些項目幾個月來租售信息都沒有更新。記者走訪市北區CBD獲悉，除了國際航運中心，中鐵諾德廣場等一批入市時間稍晚的項目，空置率相對比較高，售賣現象也不理想，大面積空置的現象依舊存在。

青島某知名業內專家分析道，影響寫字樓市場的因素包含城市等級、產業結構、基礎設施條件、高素質人才、商務環境等。在寫字樓樓宇同質化競爭激烈的情況下品牌開發商在產品研發上應徹底轉向“買方思維”，真正實現“把戶型研發還給客戶”的用戶思維。此外，開發商可以多做有特色的產業集群項目，加強樓宇軟性配套服務，吸引相關企業入駐。

□青島財經日報/青島財經網記者葛均艷