原標題:租房市場風向變了,立法先天不足怎補?

在城市房地產管理法、合同法中,大量的法律條文都是針對房屋買賣作出的規定,而在房屋租賃立法上相對不足,對于租期、租價和租賃期間租賃雙方的諸多權益沒有明確規定,導致租戶居住環境、尊嚴、基本權益得不到有效保障。

7月,一大波租房新政密集襲來——

4日,上海打響租賃賣地第一槍:要拿地,只準租,不準賣。

17日,廣州出臺“租賃16條”發展住房租賃市場,其中保障“租購同權”引發民眾關注。

20日,住建部等九部委聯合發布《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,要求在人口凈流入、住房租賃需求旺盛的大中城市,加快發展住房租賃市場。

目前,住建部已會同有關部門選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個城市首批開展住房租賃試點。

……

業內人士分析,一系列租房政策的出臺,釋放出重大信號,住房租賃市場或將迎來新一輪發展期。

隨著我國城市住房由“重售輕租”轉向“租售并舉”,住房租賃市場的法律缺口也愈加凸顯。北京市法學會不動產法研究會副會長、清華大學法學院黨委副書記程嘯近日在接受《法制日報》記者采訪時說,由于過去我國房地產政策偏重于房屋買賣,所以在房屋租賃立法方面還存在諸多不足,造成了房屋租賃市場的諸多不規范。應加快補齊房屋租賃領域立法短板,完善房屋租賃制度頂層設計,通過法治手段遏制各種租房亂象。

租房亂

每個租房者都有部心酸史

“租房可得小心,一不留神就會被騙。”在北京市海淀區一家IT公司任職的劉偉,向《法制日報》記者說起兩年前租房的尷尬。

劉偉先在網上租房平臺找房源,看到幾個不同房源的圖片、聯系方式都一模一樣,他斷定是假房源,便放棄網上租房。

通過單位附近小區張貼的廣告,劉偉聯系上了一名自稱江子的二房東。看完房子,劉偉還算滿意,當天就交了定金。在江子不停催促下,劉偉也沒細看合同,就簽了字,并按押一付三的約定交完房租,搬了進去。

令劉偉沒想到的是,麻煩才剛剛開始。

剛住了一個月,劉偉就接到江子電話,催交下一季度房租。劉偉以“時間未到”為由拒絕交錢。

“結果他在電話里威脅我,說合同就是這么規定的,遲交超過兩天就得賠償兩個月房租,否則有權讓我搬走。”劉偉趕緊翻出合同,仔細一看,才發現有很多不平等條款隱藏其中。

“每一個租房人都有部心酸血淚史。”劉偉無奈說。

記者在劉偉的邀請下加入了一個“北京租房維權群”,群里有100多人,都是租房遇到問題的人。

“房東要求特別多,經常來‘視察’,屋里任何家具電器損壞都要賠錢,價格高得離譜。”

“住到一半,中介就強行漲房租,不然就領新租戶來看房。”

……

租房維權群里,大家爭相講述自己遭遇的租房奇葩事,每個人情況各有不同,但當提到如何維權時,卻都表示“沒轍”。

據住建部相關統計和調查,目前我國約有1.6億人在城鎮租房居住,占城鎮常住人口的21%。其中以新就業的大學畢業生和外來務工人員為主要群體。

“每年6月到8月是房屋租賃的高峰期,正值大學生畢業、中小學生擇校的時間段。”中國社會科學院城市與競爭力研究中心副研究員鄒琳華說,租房市場的各種亂象,正是伴隨著租房市場的火爆應運而生的。

而對于這些租房亂象,中央財經大學法學院院長、北京市法學會不動產法研究會副會長兼秘書長尹飛一針見血地指出,這正是由于我國當前房屋租賃制度還不完善,缺乏相關立法的規制,無法有效保障房屋租賃當事人的合法權益。

立法缺

由以售為主向租售并舉轉變

“我國之前實施的房屋租賃政策一直強調‘居者有其屋’,正是由于這種政策導向,我國在最初的法律制度設計上,將商品房開發、銷售作為發展住房的重中之重,比如在城市房地產管理法、合同法中,大量的法律條文都是針對房屋買賣作出的規定,而在房屋租賃立法上相對不足,對于租期、租價和租賃期間租賃雙方的諸多權益沒有明確規定,導致租戶居住環境、尊嚴、基本權益得不到有效保障。”尹飛指出。

尹飛認為,我國的住房理念應適時改變,要從“居者有其屋”過渡到“住有所居”,也就是從買房轉變成租房。這其實是給了大家更多的選擇權,有能力的可以買房,中低收入群體在不買房的情況下,也能通過租房解決住房問題。

其實,近年來,我國房地產政策已作出相應調整,開始向“租售并舉”的方向發展。

2016年6月,國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,旨在規范住房租賃市場發展,促進我國住房市場由以售為主向租售并舉轉變。

在程嘯看來,近年來中央陸續發布的房地產調控政策,都在積極推動房屋租賃市場發展,我國房屋租賃市場或將在今后一個較長階段成為房地產工作的“重頭戲”。

對此,鄒琳華認為,我國目前的房屋租賃市場仍存在很多不規范之處,房源少、房租貴、黑中介橫行、租房糾紛難解決、群租房亂象頻發等成為制約房屋租賃市場健康發展的瓶頸,這些問題都需要從立法上加以解決。

尹飛建議,應當在國家層面盡快出臺相關立法,對房屋租賃市場加以約束。應對保障房屋租賃雙方的權益、改善居住環境、尋求快速解決房屋租賃糾紛機制、明確中介公司應承擔的責任、拓展租賃房源等問題,在立法中予以明確規定。

據悉,今年5月,住建部發布的《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》,在租金、租期、承租人居住權利保障等方面作了規定。

此外,北京、廣州、成都等城市也正著手準備出臺住房租賃地方性法規。

權利少

先優化租賃登記備案制度

“租房者和購房者一樣,就近入學條件、就醫、公積金等方面享受同等權利。”7月17日,廣州市發布《廣州市人民政府辦公廳關于印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》宣布,實施“租購同權”計劃。

在鄒琳華看來,這一規定是保障租戶權利的一種體現。“目前,租戶與自有住房者之間享有的權利不同,比如子女擇校是跟戶口掛鉤的,戶口又是跟房產掛鉤的,不少人就是因為要解決孩子的擇校問題而選擇買房。若該政策落實,這部分人就可以選擇租賃,減少買房焦慮。”

其實,國務院辦公廳去年發布的《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》早有規定:非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關規定申領居住證,享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務。

《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》也提出,經備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領居住證,并享受規定的基本公共服務。

“房屋租賃備案制度的落實和合同的規范,是關乎租購同權能否順利實施的前提。”程嘯注意到,現在租賃房源登記備案率很低,造成租房市場混亂。合同簽訂不規范,租戶經常遇到權屬不清、轉租、房東隨意漲房租、隨意攆租客或承租的房屋正常損耗無人修理等不公平待遇,造成了大量租戶權利得不到有效保障。

“值得注意的是,如果按照以往‘放養’的模式去管理租房市場,‘租購同權’必然無法落地。”程嘯建議,優化租賃登記備案制度,各地區根據本地實際情況完善實施細則使登記備案成為維護租賃雙方權益的有效途徑。應制定房屋租賃統一合同范本,對房屋權屬情況、租賃期限、租金支付、出租房屋的要求和限制、租賃登記備案、房屋修繕及費用、雙方的權利和義務等方面都作出明確、約定,防止不平等條款。

信用低

建房屋租賃信用信息系統

“網上看著讓人心動的房源,多數都不存在,只是黑中介吸引租戶的手段罷了。”劉偉告訴記者,據他所知,造假的黑中介里很多人曾被中介公司開除,但轉眼間他們又出現在其他中介公司。

對此,尹飛說,對于租賃市場,我國的監管體系確實存在漏洞,使得這些黑中介成了無法約束的“害群之馬”。

尹飛曾經向有關部門建議,希望在立法中明確規定,建立一套有效的房屋租賃信用信息系統,將那些不良從業人員的行為都記錄下來,并在統一的平臺上向社會公示,承租人可隨時查到其誠信記錄,對不良中介應給予相應的處罰,對造成嚴重后果的、社會影響惡劣的,應當終身禁入中介行業。

“除此之外,提高從業人員的門檻也是十分必要的,應進行與業務有關的法律知識培訓考核,獲得執業證書后,才能從事房產中介工作。”程嘯認為,這樣可以一定程度上避免素質不高的從業者拉低行業水平。

尹飛認為,應當建立中介行業自凈機制,中介公司有責任提供有效的地域信息,保障住房租賃市場供需信息透明、交易規則透明、信用體系透明,建立嚴格的違法及違規懲處制度,完善行業內部的自查自糾機制,自覺履行公示制度,并由相關主管部門和行業協會不定期進行監管和抽查。

房源少

鼓勵公民“共享”閑置房屋

“好的房源太少了,稍微像樣一點的房子租金都很貴,真應了物以稀為貴那句話,而且稍一猶豫就被別人租了。”不少租戶反映,一房難求的狀況十分普遍。

目前,包括北京在內的很多城市,已開始在土地出讓過程中明確要求,需自持一部分房屋作為出租房,比如一塊地規劃面積30萬平方米,開發商拿地,需要拿出10萬平方米用來建設出租房。

“這是一個比較好的探索。”尹飛說,鼓勵房地產企業以租代售,并以此作為去庫存的做法,不失成為一種有效的解決方式。

“還應當允許將商業用房等按規定改造成租賃住房。經行政主管部門批準改建后的住房,只能用于出租,不得銷售。”尹飛建議。

除此之外,尹飛認為,對于農村集體建設用地,過去管得比較嚴格,現在可以允許使用一部分來建造房屋,作為地方試點向社會公開租賃,這些探索都是有必要的,我們也應當在立法上予以承認和必要的支持。

同時,對于社會大量閑置的房源,程嘯認為,我國在制定房屋租賃立法時也應當對此有所規劃。

“許多個人房屋閑置,而想要租房的人卻承租無門,造成了供求不暢。如果將這部分閑置房拿出來出租,將解決一部分租戶的煩惱。”程嘯建議,應當鼓勵這部分人將房源拿出來共享。

程嘯還認為,應當培育專業化、社會化的住房租賃公司。“對于有多套房源租賃的個人,應當辦理工商登記,以企業的名義進行租賃,這也便于工商、住建等行政部門的管理。合法注冊的住房租賃企業還可以收集散戶的房源,這樣也比個人出租穩定性更高。”

環境差

制定剛性安全標準取締群租亂象

“房間大概80平方米,擠滿20多個床位,月租上鋪400元,下鋪450元。”這是網上曝光的群租房亂象的一個縮影。

據記者了解,群租客以企業員工和年輕人為主,流動性大,行動不規律,人員嘈雜,打擾周邊居民的正常休息;群租房空間狹小,物品堆放多,生活用火、用電不規范,存在消防安全隱患;不注意維護環境衛生,導致小區環境惡化。

“多數群租人員是收入偏低或剛來大城市工作的人,目的是為了省房租。要對癥下藥,就要解決租金貴的問題。”鄒琳華指出。

對此,程嘯建議,應當多增加廉租房、公共租賃住房,緩解多人分租的壓力。同時,制定相應的優惠政策,對租戶的租金進行合理定價,并由政府劃定最低保障金額進行相應補貼,落實國家關于對個人出租住房和承租住房的個人所得稅優惠政策,減小低收入人群的壓力。

“除了提供價格更低廉的租賃環境,制定剛性的安全標準也是必不可少的,應該疏堵結合。試想一套房子住進去那么多人,超出了房屋的承載量,必然會增加很多安全隱患,一旦出事故,就容易演變成群死群傷的嚴重后果。”鄒琳華建議,出臺相關安全整治標準,減少和消除此類安全隱患。

記者注意到,《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》明確規定,出租人出租住房,應當符合單間租住人數和人均租住面積的標準。具體標準由直轄市、市、縣人民政府制定。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間,不得出租用于居住。

程嘯說,要通過立法明確提出“保障安全居住”,應當禁止將存在建筑隱患、治安隱患、消防隱患的房屋進行出租,一旦發現,應由住建、公安等部門責令改正,并進行相應處罰。對于出租人的權益,法律也應當予以保護,對于隨意破壞房屋設施或涉及其他違規租賃房屋的租戶,應當由城管等部門予以遣散,造成環境破壞和財物損失的,應進行相應處罰。

法制網記者 朱琳