樓市去庫存進收尾期 火了一把的三四線會降溫嗎

原標題：“去庫存”進入收尾期“火”了一把的三四線城市樓市會降溫嗎?

幾個月前，作為去庫存主力的三四線城市，房地產市場的熱度曾令不少一二線城市羨慕。但隨著調控政策的持續效應，三四線城市樓市已現降溫跡象。

易居研究院研究員賴勤告訴記者，“這一波三四線城市房價的上漲，主要受政策總體寬松和去庫存政策影響。目前去庫存政策已到收尾期，一些前期房價上漲過快且超出基本面的三線城市，未來會有房價下跌風險。”

“房子終于賣完了”

“房子終于賣完了。”河南某地級市的開發商張總在接受記者采訪時長舒了一口氣。“年初房子還怕賣不出去，這才大半年時間就賣完了。”

15年來，張總共做了4個地產項目，前3個項目在縣城，目前的這個項目在市里面，在10年前拿的土地證，2010年開盤時售價2000元/平方米。目前在售的最后一期共150套房子，售價4800元/平方米，7年漲了2.4倍。當地房管局官網數據顯示，該項目近10個月賣房137套。

“當初怕房子不好賣，所以備案價定低了。”談到目前這座弱三線城市“火爆”的樓市，張總連稱“對市場判斷失誤”。今年7、8月間，張總所在城市的樓市逐漸升溫。以恒大在該市一在售樓盤為例，其最新一期精裝公寓已漲到7700元/平方米，較之前6400元/平方米漲了20%。

記者注意到，自2015年底提出房地產去庫存以來，三四線城市樓市逐漸回暖。從房價上看，三線城市新建商品住宅價格同比漲幅在連續19個月的負增長后，于2016年4月由負轉正。國家統計局數據顯示，今年以來，三線城市的新建商品住宅價格同比漲幅從1月份的6.7%一路上漲到7月份的最高值9.3%。

三線城市房價下行壓力凸現

今年5月，位列TOP30中的某浙系房企以總價5.96億元、樓面價2377元/平方米拿下該市一商住用地后，當地開發商就隱約感覺到了市場的風險。

“地價漲的太高了，一個月前我在土地市場上看中了一塊地，350萬元一畝，算下來賣到6000(元/平方米)才能保本，價格確實有點高。”張總告訴記者。最終，張總也未拿到上述地塊。

張總的擔心不是沒有道理。國家統計局的最新數據顯示，11月份一線和三線城市房價同比漲幅繼續回落，其中三線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅更是連續4個月出現回落。

記者注意到，此前易居研究院發布的《全國房地產板塊輪動現象研究》報告認為，此輪房價上漲呈現明顯的板塊輪動特點。即當一個板塊上漲過快，別的板塊就相對來說會變成價格洼地，資金就會流入，從而帶動板塊上漲。易居研究院認為，此輪房價上升周期，率先由以深圳為代表的華南，和以上海為代表的華東板塊啟動。

“此輪房價上升期中，一線城市的深圳和上海率先啟動，隨后二線城市的樓市四小龍(合肥、南京、蘇州、廈門)接力上漲，之后一線二線城市政策收緊，三線城市成為房價上漲的主力。”賴勤認為。

在賴勤看來，目前去庫存政策已接近尾聲，特別是剛剛結束的中央經濟工作會議進一步明確了明年樓市的發展方向。“明年樓市不容樂觀，一些沒有經濟、人口、收入等支撐的三線城市樓市，可能會在偏緊的政策環境和信貸環境的雙重作用下進一步降溫。”賴勤認為。

據記者觀察，目前，張總所在的城市除恒大外，還有中國鐵建、綠城、中梁、建業、正商等多家知名房企進駐，它們正憑著專業的團隊、成熟的產品和雄厚的資金實力，擠壓著當地中小房企的生存空間。