"多渠道保障"租賃房土地供應(yīng) 從源頭入手降成本

原標(biāo)題：多地增加租賃住房用地 地價(jià)降了租金能降嗎?

如何讓租房者租得起租得久?各地探索從源頭入手降成本，“多渠道保障”租賃房土地供應(yīng)。記者了解到，北京、上海、廣州、杭州、山東等地采取集體土地入市，“零溢價(jià)率”和“自持面積比例”競(jìng)拍，以及劃撥等多種方式增加租賃用地面積，降低建設(shè)成本，讓租金更“親民”。

集體土地、“零溢價(jià)率”競(jìng)拍，從源頭入手降成本

今年8月，國土資源部等部門確定北京、上海、廣州等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從2011年起，北京市陸續(xù)在朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X地區(qū)、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個(gè)集體土地地塊開展了租賃住房項(xiàng)目試點(diǎn)，建設(shè)租賃住房1.28萬套。北京已確定今后5年將建租賃住房50萬套，主要在集體建設(shè)用地上建設(shè)。

上海則加大供應(yīng)以“租賃住房”為用途的地塊，并由國有企業(yè)“零溢價(jià)率”拍得。上海市規(guī)劃和國土資源管理局官網(wǎng)顯示，近兩個(gè)月的歷史成交地塊中有13幅“租賃住房”土地交易，競(jìng)得人包括上海地產(chǎn)、張江集團(tuán)、陸家嘴集團(tuán)，建筑面積共計(jì)37.78萬平方米，均為起始價(jià)格交易。此外，光明集團(tuán)、上海電氣等15家國企主動(dòng)梳理存量土地用于租賃住房建設(shè)。

上海已明確，今后5年上海租賃住房用地計(jì)劃將從“十二五”期間的5.9%提升到“十三五”期間的30.9%。

幫租客算算賬，地價(jià)降了租金能便宜多少?

北京平房鄉(xiāng)公租房項(xiàng)目建設(shè)方北京鴻科鑫宇房地產(chǎn)投資有限公司董事長陳學(xué)東介紹，該項(xiàng)目共有2500余套房。根據(jù)項(xiàng)目周邊及朝陽區(qū)租金指導(dǎo)價(jià)格，預(yù)計(jì)租金約為40元每平方米每月，即65平方米二居的每月租金約為2600元，而鏈家網(wǎng)顯示該項(xiàng)目附近一套57平方米商品房每月租金約為3500元。

上海的“租賃住房”項(xiàng)目在租金定價(jià)上也比周邊住宅有較大優(yōu)勢(shì)。以上海地產(chǎn)拍得的“浦東世博會(huì)地塊政務(wù)辦公社區(qū)15-01地塊”為例，該地塊位于世博后灘地區(qū)，知名企業(yè)總部聚集。該項(xiàng)目總面積約4.92萬平方米，樓面價(jià)約為7700元每平方米。

安居客首席分析師張波據(jù)此算了一筆賬，世博“租賃住房”項(xiàng)目分建設(shè)成本和運(yùn)營成本。一般土地費(fèi)用占房價(jià)的50%以上，再加上其他費(fèi)用，世博“租賃住房”建設(shè)成本在2萬元每平方米左右。而根據(jù)安居客網(wǎng)顯示，目前世博地區(qū)二手商品房均價(jià)約為6萬元每平方米，80平方米的兩居室租金在每月6000元左右。

可見，在運(yùn)營成本大致相同的情況下，如按周邊住宅相同的租金回報(bào)率測(cè)算，“租賃住房”項(xiàng)目同樣80平方米的兩居租金只是市場(chǎng)價(jià)的六成多。

業(yè)內(nèi)人士透露，國內(nèi)長租公寓或商品住宅的年租金回報(bào)率一般在1%至3%之間，而發(fā)達(dá)國家這一數(shù)據(jù)在4%以上。對(duì)于“零溢價(jià)率”拿地的國有企業(yè)來說，從盈利角度考慮，有提高租金回報(bào)率的空間，企業(yè)會(huì)有較大積極性運(yùn)營好“租賃住房”。

北京工業(yè)大學(xué)社會(huì)學(xué)系教授李君甫認(rèn)為，集體土地開發(fā)成本低、周期快，租金定價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯，而且土地面積可觀，在政府有序引導(dǎo)下可以持續(xù)供應(yīng)。集體土地入市將會(huì)吸引更多開發(fā)商進(jìn)入租賃市場(chǎng)，從而大大增加租賃房屋的供應(yīng)量，對(duì)抑制租金上漲有很大作用。