中海高價(jià)即墨拿地的背后：青島主城區(qū)地塊緊缺

原標(biāo)題：中海高價(jià)即墨拿地的背后

隨著開(kāi)發(fā)商手中的“糧票”越來(lái)越少，近年來(lái)，土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，不僅是主城區(qū)地塊受追捧，近郊地塊也同樣成為眾多開(kāi)發(fā)商眼中的“香餑餑”。

兩宗地塊溢價(jià)率高達(dá)400%

7月13日，青島市國(guó)土資源和房屋管理局網(wǎng)上拍賣(mài)4宗商住用地，其中位于即墨創(chuàng)智新區(qū)埠惜路以東、盟旺山路北側(cè)和南側(cè)的兩宗地，分別有17家和16家競(jìng)買(mǎi)人報(bào)名參與。中海經(jīng)過(guò)996輪競(jìng)價(jià)，以樓面地價(jià)6721元/平方米競(jìng)得盟旺山路北側(cè)地塊，總金額16319.26萬(wàn)元，溢價(jià)率325.11%;盟旺山路南側(cè)地塊經(jīng)過(guò)501輪競(jìng)價(jià)同樣被中海競(jìng)得，成交樓面地價(jià) 6702元/平方米，總金額33681.57萬(wàn)元。

對(duì)于即墨創(chuàng)智新區(qū)的土地市場(chǎng)而言，此次拍賣(mài)，無(wú)論從參與企業(yè)，還是競(jìng)拍輪數(shù)，都打破青島土拍市場(chǎng)的記錄，而6700元/平方米以上的價(jià)格也創(chuàng)出了即墨土地市場(chǎng)新高，甚至比城區(qū)某些區(qū)域樓板價(jià)都高。

中海即墨土地儲(chǔ)備雄厚

其實(shí)，對(duì)中海而言，在即墨土地市場(chǎng)拿地已經(jīng)不是首次，2014年2月10日，中海國(guó)際社區(qū)此次一舉拿下即墨田橫鎮(zhèn)王村中心社區(qū)附近的13宗地，地塊總面積872007.3平方米，總成交價(jià)約9.2億元。

此次拍賣(mài)地塊的土地用途分類(lèi)為住宅兼容商業(yè)，因拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)只有中海一家競(jìng)價(jià)，因此以底價(jià) 1000元/平方米左右的價(jià)格取得，而這也是中海地產(chǎn)自 2007年進(jìn)駐青島以來(lái)，首次在主城區(qū)之外大規(guī)模拿地。

由于中海此次所拿地塊，毗鄰田橫島省級(jí)旅游度假區(qū)。按照規(guī)劃，區(qū)內(nèi) 48個(gè)村莊規(guī)劃為 7大新型農(nóng)村社區(qū)，5年內(nèi)打造成一個(gè)國(guó)際生態(tài)旅游島的核心城區(qū)。對(duì)此，綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁在接受記者采訪時(shí)曾表示，從拿地規(guī)模和地塊位置來(lái)看，預(yù)計(jì)中海地產(chǎn)在該地塊上做旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的可能性比較大。目前青島旅游地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量繁多，中海在這個(gè)時(shí)候進(jìn)入，無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步加劇競(jìng)爭(zhēng)。

但是，從拿地到現(xiàn)在已經(jīng)三年過(guò)去了，中海2014年年初一舉拿下的這13宗地塊一直處于閑置狀態(tài)，沒(méi)有任何舉動(dòng)。

高價(jià)拿地的背后原因

對(duì)于日前中海高價(jià)即墨拿地，青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明認(rèn)為，從大環(huán)境看，目前開(kāi)發(fā)商手中的土地儲(chǔ)備量都不多，土地市場(chǎng)供應(yīng)不足。在主城區(qū)地塊緊缺的前提下，開(kāi)發(fā)商只能向近郊區(qū)域開(kāi)拓，這是目前青島整個(gè)土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀。另外，該地塊所處的創(chuàng)智新區(qū)目前是即墨最為炙手可熱的區(qū)域，開(kāi)發(fā)商熱衷在此拿地也在情理之中。

具體分析此次熱拍的兩宗地塊，根據(jù)這兩宗地塊的容積率，該地塊未來(lái)會(huì)建設(shè)洋房別墅類(lèi)項(xiàng)目，地塊周邊也多為中高檔小區(qū)。按目前的價(jià)格看，目前該地塊周邊普通住宅均價(jià)約在每平方米萬(wàn)元左右，別墅價(jià)格則每平方米近15000元，因此對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，雖然地價(jià)創(chuàng)新高，但是未來(lái)仍有一定盈利空間，當(dāng)然利潤(rùn)空間并不大。

另外，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中海如此高價(jià)拿地，與三年前中海已經(jīng)低價(jià)在即墨取得大宗地塊也有一定的關(guān)系。畢竟同剛拍出的兩塊地相比，2014年中海取得的地塊不僅總面積很大，超過(guò)87萬(wàn)平方米，而且價(jià)格非常低，都是底價(jià)為1000元/平方米左右的價(jià)格。鑒于此，盡管這次拿地價(jià)格較高，但是同之前的低價(jià)、大面積的地塊均衡后，中海整體土地財(cái)務(wù)成本會(huì)大大下降。

從位置上看，盡管此次地塊屬于即墨創(chuàng)智新區(qū)，而之前所拿地塊處于田橫鎮(zhèn)，但是不管怎樣都屬于即墨市場(chǎng)，按照“水漲船高”道理，創(chuàng)智新區(qū)地價(jià)價(jià)格的上漲，必定會(huì)帶動(dòng)其他區(qū)域地價(jià)的升高。因此，對(duì)中海而言，高價(jià)競(jìng)得創(chuàng)智新區(qū)地塊，對(duì)將來(lái)田橫市場(chǎng)地塊的開(kāi)發(fā)也大有益處。

鞠培霞