青島市內(nèi)四區(qū)土地供應(yīng)緊張 郊縣熱區(qū)土地遭哄搶

原標(biāo)題：房地產(chǎn)行業(yè)洗牌加速

5月23日，青島海達(dá)偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)在青島產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，最終經(jīng)過6個(gè)多小時(shí)報(bào)價(jià)，新城&北京城建聯(lián)合體以總價(jià)15.1億元競(jìng)得，溢價(jià)率84.15%。藉此獲得膠州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)四宗純住宅用地，面積共計(jì)314畝，可開發(fā)體量41.9萬平米，折合樓面地價(jià)約3604元/平方米。據(jù)了解，這是近期膠州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)第二宗房地產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓案。此前在4月25日，中駿置業(yè)以81209萬元競(jìng)得原山東高速旗下的青島眾裕泰置業(yè)有限公司100%國(guó)有產(chǎn)權(quán)，溢價(jià)率達(dá)到763%。

多家競(jìng)價(jià)，溢價(jià)率高達(dá)84.15%

2017年3月21日，青島市產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓預(yù)披露公告，青島海達(dá)偉業(yè)房地產(chǎn)有限公司整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，資產(chǎn)總計(jì)31029.37萬元。

據(jù)了解，青島海達(dá)偉業(yè)房地產(chǎn)有限公司主要資產(chǎn)是膠州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)四宗純住宅用地，在2011年1月26日通過掛牌方式獲得，面積共計(jì)314畝，總價(jià)約2.2億元，可開發(fā)體量41.9萬平米。

據(jù)銳理新媒體介紹，在掛牌期間，由于有多家開發(fā)商報(bào)名，掛牌期滿結(jié)束后，5月23日進(jìn)行網(wǎng)上競(jìng)價(jià)。最終經(jīng)過6個(gè)多小時(shí)的競(jìng)價(jià)，新城&北京城建聯(lián)合體以15.1億元的總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率84.15%。

據(jù)介紹，這是新城控股繼膠州少海和紅島后在青島二級(jí)土地市場(chǎng)第三次拿地，也是北京城建在青島市場(chǎng)上第二次拿地拓展。

中駿置業(yè)溢價(jià)763%進(jìn)軍膠州

4月25日，山東高速旗下青島眾裕泰置業(yè)有限公司100%國(guó)有產(chǎn)權(quán)在山東產(chǎn)權(quán)交易中心進(jìn)行網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，經(jīng)過332輪報(bào)價(jià)，最終由中駿置業(yè)旗下的北京泰達(dá)和信投資管理有限公司以總價(jià)81209萬元競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)到763%。

3月23日，青島眾裕泰置業(yè)有限公司100%國(guó)有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目在山東產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌公告，公告期20個(gè)工作日，掛牌底價(jià)9409萬元，同時(shí)要求受讓方需代青島眾裕泰置業(yè)償還所欠山東高速青島發(fā)展有限公司借款21861.89萬元。

4月25日上午10點(diǎn)，青島眾裕泰置業(yè)有限公司100%國(guó)有產(chǎn)權(quán)在山東產(chǎn)權(quán)交易中心進(jìn)行網(wǎng)上競(jìng)價(jià)。共有約7家競(jìng)買人參與競(jìng)價(jià)，最終，北京泰達(dá)和信投資管理有限公司以總價(jià)81209萬元競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)到763%。工商注冊(cè)資料顯示，北京泰達(dá)和信投資管理有限公司是閩系房企中駿置業(yè)全資子公司。這也是中駿置業(yè)首次進(jìn)軍青島市場(chǎng)。

據(jù)介紹，青島眾裕泰置業(yè)有限公司是在2014年11月11日通過拍賣方式競(jìng)得膠州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)交大大道以東、黃河路以北、遼河路以南四宗住宅兼商業(yè)用地，面積共約300畝，可開發(fā)體量約40萬平米，總價(jià)約2.12億元，平均樓面地價(jià)535元/平方米。

而此次中駿置業(yè)競(jìng)得青島眾裕泰置業(yè)100%產(chǎn)權(quán)，凈得價(jià)81209萬元加需償還21861.89萬元借款，拿地總價(jià)超過10.3億元(不計(jì)入各種稅費(fèi))，折合樓面地價(jià)約2597.55元/平方米，約為山東高速當(dāng)初拿地價(jià)的近5倍。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓頻繁，行業(yè)分化明顯

房地產(chǎn)行業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓或收購(gòu)是近年來市場(chǎng)的常見現(xiàn)象，轉(zhuǎn)讓方或100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，或部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

2015年開始，恒大開啟收購(gòu)之門，紛紛收購(gòu)新世界、嘉凱城以及南山集團(tuán)等眾多項(xiàng)目;2016年，新城控股子公司青島新城創(chuàng)置房地產(chǎn)有限公司15.7億收購(gòu)源洲置業(yè)8家子公司膠州少海項(xiàng)目90%的股權(quán);2016年，海信地產(chǎn)收購(gòu)康大地產(chǎn)積米崖沿海低密度住宅項(xiàng)目;2017年，中德生態(tài)園青島德淼建設(shè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)進(jìn)入競(jìng)價(jià)階段，海爾地產(chǎn)經(jīng)過37輪競(jìng)價(jià)，1.51億元成功競(jìng)得該公司100%股權(quán)……

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，融資成本與拿地成本偏高成為當(dāng)前中小房企經(jīng)營(yíng)層面較大的問題，中小房企市場(chǎng)的空間不斷收窄，在傳統(tǒng)信貸市場(chǎng)和資本市場(chǎng)難以獲取融資的時(shí)候，那么借股權(quán)交易所來緩解資金壓力，或是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。“雖然無奈，但至少在目前狀況下，整個(gè)企業(yè)還能賣個(gè)好價(jià)錢。”而隨之而來的便是大型房企對(duì)中小房企的整合會(huì)越來越多，股權(quán)之前的并購(gòu)也會(huì)增加。的確，在當(dāng)前市場(chǎng)情況下能夠收購(gòu)此類資產(chǎn)的，一般都是資金雄厚的大企業(yè)，這也印證了行業(yè)分化的特征。

不僅如此，從青島土地市場(chǎng)來看，市內(nèi)四區(qū)土地供應(yīng)緊張，非一等一資本雄厚的房企已難得手;西海岸新區(qū)、即墨、膠州、高新區(qū)等樓市熱區(qū)，則每遇土地釋放，便遭各大房企哄搶。而較之在土拍市場(chǎng)上跟對(duì)手廝打個(gè)頭破血流，收購(gòu)的難度系數(shù)的確要小得多，這也是越來越多房地產(chǎn)企業(yè)啟動(dòng)股權(quán)并購(gòu)的原因所在。