春節(jié)前，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布房貸新政，不限購(gòu)城市首套房首付可降至20%。記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，目前島城已有7家銀行開(kāi)始執(zhí)行該項(xiàng)政策，但少數(shù)銀行對(duì)此也設(shè)定門(mén)檻，并不是所有首套房購(gòu)房者都能如愿拿到低首付。

7家銀行已執(zhí)行房貸新政

2月2日，央行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)個(gè)人住房貸款政策，下調(diào)不實(shí)施限購(gòu)城市首套房和二套房首付款比例。其中，首次購(gòu)房的首付比例原則上最低為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，二套房最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。記者近日咨詢(xún)了島城多家銀行，工行、農(nóng)行、建行、招行、興業(yè)、平安以及青島銀行都已開(kāi)始執(zhí)行新政，首套房、二套房貸門(mén)檻均已降低。

市招行青島分行工作人員表示，居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為20%;對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

首次貸款結(jié)清仍算首套

值得一提的是，根據(jù)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)《通知》的表述，獲得最低首付20%的前提為 “居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房”。某國(guó)有銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，除了首次貸款購(gòu)房外，如果市民結(jié)清首次貸款的房貸，再貸款仍可享受20%的首付政策。

據(jù)了解，實(shí)施新政策的大多數(shù)銀行對(duì)兩成首付不設(shè)門(mén)檻，僅有少數(shù)銀行降首付比例設(shè)有前置條件。一家銀行信貸人員告訴記者，只有在該行的合作樓盤(pán)購(gòu)房才能獲得貸款;而另一家銀行負(fù)責(zé)人則表示 “需要根據(jù)業(yè)務(wù)具體情況來(lái)定”。

也有銀行工作人員反映，購(gòu)房時(shí)首付低，則貸款總額增加，就導(dǎo)致需要開(kāi)具的工資證明和銀行卡流水越高，不少購(gòu)房者因此被“卡住”。另外，首套與二套利率差別大，還清貸款當(dāng)做首套房來(lái)買(mǎi)對(duì)購(gòu)房人更劃算，市民購(gòu)房的總利息和月供都將大為減少。

對(duì)改善型住房刺激作用更大

此次新政對(duì)市民購(gòu)房貸款會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響呢?農(nóng)行青島市分行個(gè)貸部相關(guān)負(fù)責(zé)人李怡認(rèn)為，此次新政降低剛需購(gòu)房者買(mǎi)房門(mén)檻，可以進(jìn)一步拉動(dòng)剛需購(gòu)房者買(mǎi)房。他認(rèn)為，此次新政尤其對(duì)剛畢業(yè)不久、準(zhǔn)備買(mǎi)房的小白領(lǐng)產(chǎn)生積極影響。“他們積蓄不多，但是月工資可能較高，所以對(duì)他們還是比較適用的。”

李怡給記者算了一筆賬，以100萬(wàn)的銷(xiāo)售價(jià)格、20年期和4.125%的按揭貸款利率測(cè)算，30%的首付比例下，首付30萬(wàn)，月供約為4300元/月;20%的首付比例下，首付20萬(wàn)，月供約為4900元/月。首付下降和降息降準(zhǔn)預(yù)期的雙重影響下，對(duì)改善型住房需求的刺激作用更大。

房貸新政威力有待顯現(xiàn)

一些銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于新政策實(shí)施時(shí)間較短，其“威力”還未顯現(xiàn)。島城某國(guó)有銀行個(gè)貸部相關(guān)負(fù)責(zé)人分析，本次政策調(diào)整有意剔除限購(gòu)城市，從本質(zhì)上反映出國(guó)家是精準(zhǔn)發(fā)力，著力推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫(kù)存”，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

據(jù)了解，去年，房貸利好政策多次來(lái)襲，島城樓市也逐步升溫。春節(jié)期間，部分樓盤(pán)為了方便市民看房，開(kāi)啟“不打烊”模式，推出了多種優(yōu)惠活動(dòng)。

樓市去庫(kù)存可期

從美國(guó)等其他國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，有“周期之母”之稱(chēng)的房地產(chǎn)業(yè)，其周期平均間隔在20年左右。而且，這還沒(méi)有考慮中國(guó)的龐大人口等特殊國(guó)情。由此判斷，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)一樣，仍處于向上增長(zhǎng)的大周期之中。剛需客觀存在，加之差別化政策春風(fēng)引導(dǎo)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的向上之勢(shì)仍可期待。

對(duì)此，中房數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟分析認(rèn)為，僅從房貸新政來(lái)看，其思路也是降低門(mén)檻，利于剛需入市。

“隨著居民收入水平的提高和城市化進(jìn)程加快，居民住房的剛性需求和改善性需求持續(xù)旺盛，通過(guò)降低住房貸款首付比例，無(wú)疑有助于提高居民購(gòu)房能力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”陳晟說(shuō)。

國(guó)家信息中心宏觀領(lǐng)域?qū)＜乙仓赋觯康禺a(chǎn)政策仍需要注意差異性，應(yīng)賦予企業(yè)更多自主權(quán)。激發(fā)改善型需求加快去庫(kù)存仍是最重要的主題。