經歷十多年使用的電梯,磨損嚴重,其安全性令人擔憂。而近年來,電梯故障出現(xiàn)陡增態(tài)勢。但想要更換新電梯,不僅需要業(yè)主意見統(tǒng)一,資金籌集也是很大的問題,困擾島城不少業(yè)主。調查數據顯示,青島市去年在用電梯共3.8萬多臺,其中使用15年以上電梯2040臺。未來5～10年,青島市老舊電梯將成倍增加,到2020年達到5000臺,其中住宅電梯2000臺。老舊電梯改造更新困境如何破解?
■現(xiàn)狀
電梯盼更換業(yè)主不愿掏錢
調查數據顯示,青島市去年在用電梯共3.8萬多臺,其中使用15年以上電梯2040臺。近年來,電梯故障出現(xiàn)陡增態(tài)勢。電梯安全隱患中涉及住宅電梯約占70%,遠高于商用電梯。未來5～10年,青島市老舊電梯將成倍增加,到2020年達到5000臺,其中住宅電梯2000臺。電梯老化,拿什么錢來修、來換,一直是“老大難”。市南區(qū)作為老居民區(qū),這一問題尤為突出。
12月30日,青島市市場監(jiān)督管理局特監(jiān)科的趙兵建告訴記者,老舊電梯更新改造難的原因有兩點:一是業(yè)主意見難統(tǒng)一,難以達成共識;二是老舊電梯更新改造需要費用較高,更新改造資金籌集難。根據現(xiàn)行法律法規(guī),安全評估的更新改造建議無法與國家規(guī)定的嚴重事故隱患畫等號,在不存在嚴重事故隱患的情況下,須三分之二業(yè)主同意才能申請物業(yè)專項維修資金,啟動老舊電梯更新改造。此外,多數小區(qū)物業(yè)專項維修資金不足以保障電梯更新改造,不足部分尚需業(yè)主自籌。
趙兵建表示,嚴格來講,電梯的更新改造應由產權人出資,“電梯是業(yè)主共有,理應由業(yè)主共同出資。”但在實際操作中,趙兵建坦言“有些人認識有偏差。”例如,回遷房中就很容易產生遺留問題,業(yè)主覺得應該政府拿錢改造更新,而商品房的業(yè)主,則覺得電梯是物業(yè)負責,應該由物業(yè)拿錢,“物業(yè)只是負責管理、保養(yǎng),電梯到年限改造更換時,應該是由業(yè)主承擔的。”
■尷尬
太能“造”小病拖成大病
資料顯示,歐美很多國家電梯能用二三十年,甚至五六十年,但我們15年以上就算老舊電梯,甚至很多電梯不到10年就狀況百出,為什么我們的電梯如此體弱多病?“其實,電梯就像人的身體器官一樣。”一位電梯業(yè)內人士告訴記者,一部電梯有數百個零部件,日常維護保養(yǎng)是非常必要的,但在面臨電梯“小病”時,一方面不少物業(yè)和維保公司只是對電梯“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”導致治標不治本,長年累月下來,讓電梯積累了不少陳年內傷。另一方面,“一般電梯三至五年就得進行一次中修、大修,這時候也需要業(yè)主出錢。”趙兵建表示,現(xiàn)在有電梯的小區(qū)居民要交電梯費,每月每平方米四角錢。
既然有電梯費,為何還讓居民出錢修理電梯呢?趙兵建解釋,電梯費主要用于四個方面:維保費、日常運行電費、定期檢驗費以及小的維修費用,“電梯費基本上都用在日常的這四個方面,一次中修、大修,得花三四萬元,電梯費根本不夠。”但很多業(yè)主不愿交這個錢,最后電梯也只能湊合著,小病也漸漸拖成大病。
“光看到歐美國家電梯壽命長,但安全運營是需要持續(xù)投入的。”趙兵建表示,現(xiàn)在電梯維保交電梯費居民已經比較認同,但很多人仍看不到設備更換這一點的重要性,“就拿車子來說,維護保養(yǎng)基本上都能做到,但到該換輪胎、電瓶時還是認識不夠,總覺得沒啥事還能用,非得等到出了問題才認識到嚴重性。”放在電梯上也一樣,“之前有一棟公寓的電梯,鋼絲繩用了20多年都沒換,而通常應該是三至五年一換。”
■案例
居民自籌資金
停擺16年電梯又動了
盡管老舊電梯更換困難重重,但在島城也有成功的先例。2013年,在西藏一路33號,這里的電梯在停擺了16年后,終于在樓上居民的齊心協(xié)力之下再次煥發(fā)了青春。這棟9層高的居民樓,居民通過湊錢集資更換了新電梯,成為青島市第一個居民集資更換電梯成功的例子。
樓內居民劉女士稱,這棟樓是1989年建成入住的,當時就配備了電梯,但是好日子沒過幾年,電梯就壞了。當時由于該居民樓沒有物業(yè),毀壞后的電梯也遲遲沒有人修理,就這樣廢棄了十幾年。在2012年9月份,樓里的居民再次聚到一起,商量更換電梯的事宜,大家決定自己湊錢買電梯。“正好那時候有個酒店要拆遷,電梯要出售,我們談過之后發(fā)現(xiàn)電梯的質量、價格都還能接受,就決定買過來使用。”劉女士說。
從購買電梯到安裝完成一共花費了近7萬元。居民按照樓層越高交錢越多的辦法實行,樓上每層有七家住戶,一共九層。9樓的住戶交2000元,樓層每減一層,少交100元錢。這樣算下來,4樓的住戶交1500元錢,算是最少的。2樓和3樓的住戶不參與更換電梯,以后也不乘坐電梯,因此他們沒有交費。安裝了新電梯后,為了維護來之不易的便捷,樓內居民們給交錢更換電梯的住戶配發(fā)了一個電子牌,有牌的住戶才能乘坐電梯,之后面臨電梯的電費、維修費等費用時,大家也商量參照樓層高就多交錢的方法。
■破解
若是全面更換
每臺最高補貼15萬
居民自主的嘗試畢竟無章可循,政府有沒有相關管理辦法可依循呢?今年9月份,市南區(qū)在全市率先出臺《青島市市南區(qū)老舊電梯更新改造管理辦法(試行)》,規(guī)定更新改造是指根據電梯實際使用情況,對故障率高、投訴率高、運行狀況差的老舊電梯進行全面更換、升級改造、停機大修,以達到消除安全隱患,提升電梯運行質量的目的。但由于電梯改造更新的行動中困難重重,進展緩慢,“安全隱患太大,必須要采取行動。”趙兵建表示,電梯分為商用電梯和民用電梯,所謂老舊電梯是指使用時間超過15年的電梯,市南區(qū)首先進行改造的為民用電梯。電梯通過評估檢測后,劃分為修理、升級、更新3種處理辦法。
據介紹,老舊電梯更新改造采取業(yè)主承擔為主、政府補貼支持為輔的方式,在充分發(fā)揮業(yè)主主導作用基礎上,政府通過安排配套扶持資金,對老舊電梯更新改造實行資金補助。
其中,全面更換,每臺給予更新改造費用30%的資金補貼,最高不超過15萬元;
升級改造,每臺給予更新改造費用40%的資金補貼,最高不超過10萬元。
停機大修,每臺給予更新改造費用50%的資金補貼,最高不超過5萬元。
經濟適用房、房改房、回遷房等老舊電梯的更新改造費用每臺給予70%的資金補貼,最高不超過30萬元。
廉租房老舊電梯的更新改造費用每臺給予100%的資金補貼。
截至目前,市南區(qū)已對20余臺老舊電梯完成改造升級,80余臺電梯正在改造升級,113臺電梯已完成評估檢測,升級改造工作將陸續(xù)開展。市南區(qū)計劃到明年年底前,對轄區(qū)內262臺民用老舊電梯進行改造升級。
■說法
除了政府補貼
更新費用來自三方面
如果電梯超期服役了,除了政府補貼,更換的費用出自何處?此前,青島市質量技術監(jiān)督局副局長王雷在與網友在線交流時曾表示,目前高層住宅當中,住戶們都在繳納電梯費,這一電梯費主要包括了電梯日常維保費和電梯維修更新改造費。其中日常維保費目前主要來源于所收繳電梯運行費(住宅電梯每平方米建筑面積每月0.4元),而根據《青島市電梯安全監(jiān)督管理辦法》規(guī)定:電梯運行費應當單獨立賬專款專用,出現(xiàn)結余的,應當結轉使用,可以用于電梯的更新、改造和維修,不得挪用。
王雷稱,電梯過了保修期以后的維修方式,按照物權法的規(guī)定,電梯作為公共設施屬于業(yè)主共有,電梯需要更新、改造、維修的,其費用應當由業(yè)主共同承擔,要經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。而電梯維修更新改造費主要有三方面資金來源:一是電梯運行費的結余資金;二是住宅電梯需要更新、改造、維修的,其費用應當由業(yè)主共同承擔,并經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意;三是住宅電梯更新、改造、維修需要使用房屋公共維修資金和住宅專項維修資金的,按照有關規(guī)定執(zhí)行。
半島記者 肖玲玲 徐杰
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