經歷十多年使用的電梯,磨損嚴重,其安全性令人擔憂。而近年來,電梯故障出現陡增態勢。但想要更換新電梯,不僅需要業主意見統一,資金籌集也是很大的問題,困擾島城不少業主。調查數據顯示,青島市去年在用電梯共3.8萬多臺,其中使用15年以上電梯2040臺。未來5～10年,青島市老舊電梯將成倍增加,到2020年達到5000臺,其中住宅電梯2000臺。老舊電梯改造更新困境如何破解?

■現狀

電梯盼更換業主不愿掏錢

調查數據顯示,青島市去年在用電梯共3.8萬多臺,其中使用15年以上電梯2040臺。近年來,電梯故障出現陡增態勢。電梯安全隱患中涉及住宅電梯約占70%,遠高于商用電梯。未來5～10年,青島市老舊電梯將成倍增加,到2020年達到5000臺,其中住宅電梯2000臺。電梯老化,拿什么錢來修、來換,一直是“老大難”。市南區作為老居民區,這一問題尤為突出。

12月30日,青島市市場監督管理局特監科的趙兵建告訴記者,老舊電梯更新改造難的原因有兩點:一是業主意見難統一,難以達成共識;二是老舊電梯更新改造需要費用較高,更新改造資金籌集難。根據現行法律法規,安全評估的更新改造建議無法與國家規定的嚴重事故隱患畫等號,在不存在嚴重事故隱患的情況下,須三分之二業主同意才能申請物業專項維修資金,啟動老舊電梯更新改造。此外,多數小區物業專項維修資金不足以保障電梯更新改造,不足部分尚需業主自籌。

趙兵建表示,嚴格來講,電梯的更新改造應由產權人出資,“電梯是業主共有,理應由業主共同出資。”但在實際操作中,趙兵建坦言“有些人認識有偏差。”例如,回遷房中就很容易產生遺留問題,業主覺得應該政府拿錢改造更新,而商品房的業主,則覺得電梯是物業負責,應該由物業拿錢,“物業只是負責管理、保養,電梯到年限改造更換時,應該是由業主承擔的。”

■尷尬

太能“造”小病拖成大病

資料顯示,歐美很多國家電梯能用二三十年,甚至五六十年,但我們15年以上就算老舊電梯,甚至很多電梯不到10年就狀況百出,為什么我們的電梯如此體弱多病?“其實,電梯就像人的身體器官一樣。”一位電梯業內人士告訴記者,一部電梯有數百個零部件,日常維護保養是非常必要的,但在面臨電梯“小病”時,一方面不少物業和維保公司只是對電梯“頭痛醫頭、腳痛醫腳”導致治標不治本,長年累月下來,讓電梯積累了不少陳年內傷。另一方面,“一般電梯三至五年就得進行一次中修、大修,這時候也需要業主出錢。”趙兵建表示,現在有電梯的小區居民要交電梯費,每月每平方米四角錢。

既然有電梯費,為何還讓居民出錢修理電梯呢?趙兵建解釋,電梯費主要用于四個方面:維保費、日常運行電費、定期檢驗費以及小的維修費用,“電梯費基本上都用在日常的這四個方面,一次中修、大修,得花三四萬元,電梯費根本不夠。”但很多業主不愿交這個錢,最后電梯也只能湊合著,小病也漸漸拖成大病。

“光看到歐美國家電梯壽命長,但安全運營是需要持續投入的。”趙兵建表示,現在電梯維保交電梯費居民已經比較認同,但很多人仍看不到設備更換這一點的重要性,“就拿車子來說,維護保養基本上都能做到,但到該換輪胎、電瓶時還是認識不夠,總覺得沒啥事還能用,非得等到出了問題才認識到嚴重性。”放在電梯上也一樣,“之前有一棟公寓的電梯,鋼絲繩用了20多年都沒換,而通常應該是三至五年一換。”

■案例

居民自籌資金

停擺16年電梯又動了

盡管老舊電梯更換困難重重,但在島城也有成功的先例。2013年,在西藏一路33號,這里的電梯在停擺了16年后,終于在樓上居民的齊心協力之下再次煥發了青春。這棟9層高的居民樓,居民通過湊錢集資更換了新電梯,成為青島市第一個居民集資更換電梯成功的例子。

樓內居民劉女士稱,這棟樓是1989年建成入住的,當時就配備了電梯,但是好日子沒過幾年,電梯就壞了。當時由于該居民樓沒有物業,毀壞后的電梯也遲遲沒有人修理,就這樣廢棄了十幾年。在2012年9月份,樓里的居民再次聚到一起,商量更換電梯的事宜,大家決定自己湊錢買電梯。“正好那時候有個酒店要拆遷,電梯要出售,我們談過之后發現電梯的質量、價格都還能接受,就決定買過來使用。”劉女士說。

從購買電梯到安裝完成一共花費了近7萬元。居民按照樓層越高交錢越多的辦法實行,樓上每層有七家住戶,一共九層。9樓的住戶交2000元,樓層每減一層,少交100元錢。這樣算下來,4樓的住戶交1500元錢,算是最少的。2樓和3樓的住戶不參與更換電梯,以后也不乘坐電梯,因此他們沒有交費。安裝了新電梯后,為了維護來之不易的便捷,樓內居民們給交錢更換電梯的住戶配發了一個電子牌,有牌的住戶才能乘坐電梯,之后面臨電梯的電費、維修費等費用時,大家也商量參照樓層高就多交錢的方法。

■破解

若是全面更換

每臺最高補貼15萬

居民自主的嘗試畢竟無章可循,政府有沒有相關管理辦法可依循呢?今年9月份,市南區在全市率先出臺《青島市市南區老舊電梯更新改造管理辦法(試行)》,規定更新改造是指根據電梯實際使用情況,對故障率高、投訴率高、運行狀況差的老舊電梯進行全面更換、升級改造、停機大修,以達到消除安全隱患,提升電梯運行質量的目的。但由于電梯改造更新的行動中困難重重,進展緩慢,“安全隱患太大,必須要采取行動。”趙兵建表示,電梯分為商用電梯和民用電梯,所謂老舊電梯是指使用時間超過15年的電梯,市南區首先進行改造的為民用電梯。電梯通過評估檢測后,劃分為修理、升級、更新3種處理辦法。

據介紹,老舊電梯更新改造采取業主承擔為主、政府補貼支持為輔的方式,在充分發揮業主主導作用基礎上,政府通過安排配套扶持資金,對老舊電梯更新改造實行資金補助。

其中,全面更換,每臺給予更新改造費用30%的資金補貼,最高不超過15萬元;

升級改造,每臺給予更新改造費用40%的資金補貼,最高不超過10萬元。

停機大修,每臺給予更新改造費用50%的資金補貼,最高不超過5萬元。

經濟適用房、房改房、回遷房等老舊電梯的更新改造費用每臺給予70%的資金補貼,最高不超過30萬元。

廉租房老舊電梯的更新改造費用每臺給予100%的資金補貼。

截至目前,市南區已對20余臺老舊電梯完成改造升級,80余臺電梯正在改造升級,113臺電梯已完成評估檢測,升級改造工作將陸續開展。市南區計劃到明年年底前,對轄區內262臺民用老舊電梯進行改造升級。

■說法

除了政府補貼

更新費用來自三方面

如果電梯超期服役了,除了政府補貼,更換的費用出自何處?此前,青島市質量技術監督局副局長王雷在與網友在線交流時曾表示,目前高層住宅當中,住戶們都在繳納電梯費,這一電梯費主要包括了電梯日常維保費和電梯維修更新改造費。其中日常維保費目前主要來源于所收繳電梯運行費(住宅電梯每平方米建筑面積每月0.4元),而根據《青島市電梯安全監督管理辦法》規定:電梯運行費應當單獨立賬專款專用,出現結余的,應當結轉使用,可以用于電梯的更新、改造和維修,不得挪用。

王雷稱,電梯過了保修期以后的維修方式,按照物權法的規定,電梯作為公共設施屬于業主共有,電梯需要更新、改造、維修的,其費用應當由業主共同承擔,要經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。而電梯維修更新改造費主要有三方面資金來源:一是電梯運行費的結余資金;二是住宅電梯需要更新、改造、維修的,其費用應當由業主共同承擔,并經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;三是住宅電梯更新、改造、維修需要使用房屋公共維修資金和住宅專項維修資金的,按照有關規定執行。

半島記者　肖玲玲　徐杰