繼3月1日起央行下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率后，3月28日樓市再迎來利好，使用公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%等系列政策，讓全國樓市信心十足。
政策提振樓市信心
2015年以來宏觀經(jīng)濟增速不斷下降，其中，占國民經(jīng)濟支柱性地位的房地產(chǎn)業(yè)市場表現(xiàn)尤其疲軟。在樓市新政出臺后，穩(wěn)定樓市政策效果逐漸顯現(xiàn)。從價格上看，據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)的調(diào)查，3月全國100個城市(新建)住宅平均價格為10523元/平方米，環(huán)比下跌0.15%，跌幅進一步收窄。從成交量看，2015年3月份，易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為1439萬平方米，環(huán)比增長71.2%，同比增長8.3%。尤其是3月30日新政出臺的次日，受監(jiān)測的30個城市中，有28個城市的成交量出現(xiàn)了環(huán)比增長態(tài)勢。
業(yè)內(nèi)人士分析，新政仿佛強心針，對恢復(fù)市場信心、釋放去庫存壓力產(chǎn)生一定效應(yīng)。中指院的分析師表示，一系列樓市組合拳出臺后，改善型需求將獲得大力支持。當(dāng)前購房者的購房成本降低，一定程度上將刺激部分觀望需求入市，推動成交回升。
去庫存壓力依然很大
然而仍有不少業(yè)內(nèi)人士認為:房貸新政或只能對房地產(chǎn)市場起到短期提振作用，長期依然難以改變房地產(chǎn)下滑頹勢。
民生證券研究院執(zhí)行院長管清友表示，去年9·30房貸新政和11·22降息之后，房貸利率雖然開始下降，但量依然偏緊。全國整體銷量仍未企穩(wěn)，庫存居高不下。房地產(chǎn)業(yè)的低迷，一方面通過上下游產(chǎn)業(yè)鏈加大經(jīng)濟下行壓力，另一方面拖累地方政府土地出讓金收入，加劇地方財政和債務(wù)壓力。
而且從長期看，房地產(chǎn)高庫存的壓力仍如“泰山壓頂”。僅從去年看，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，去年全國在建、竣工和新開工的商品房合計有101.2億平方米，其中商品住宅72.1億平方米。而去年商品房銷售面積為12.1億平方米，其中住宅銷售10.5億平方米。供需如此懸殊，前幾年超量供應(yīng)土地形成的泡沫短期內(nèi)難以消化。并且對于一些庫存比較大的城市，主要任務(wù)還是快周轉(zhuǎn)、快去化。一線城市的核心地段或價格微漲，但是二三線城市主要還是去庫存的概念，價格不太可能有大的上漲。 清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟研究中心研究員袁鋼明還擔(dān)心，房貸新政會對中國花費很大氣力推進的過剩產(chǎn)能清理帶來阻力。在房貸新政的刺激下，可能會有一些開發(fā)商又開始大力開發(fā)。過去幾年，房地產(chǎn)的高速發(fā)展，帶動上下游產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)能大量增長，以至于造成了多個行業(yè)的產(chǎn)能過剩。從2011年開始，中國一直在致力于清理過剩產(chǎn)能，以促進經(jīng)濟恢復(fù)。現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)如果再度擴張，鋼鐵、水泥等這些已經(jīng)過剩產(chǎn)能調(diào)整的行業(yè)將死灰復(fù)燃。
部分銀行開發(fā)商落實新政仍需時間
如今，距離新政頒布已經(jīng)過去大半月，記者發(fā)現(xiàn)，多數(shù)開發(fā)商在售房過程中，僅在傳遞政策將給市場帶來的利好，對于漲價、促銷并無過多動作。且濟南部分新盤仍不支持公積金貸款。“公積金貸款回款周期較長，我們往往不給購房者推薦。”濟南西部某樓盤置業(yè)顧問告訴記者，且近期商貸仍然沒有太大的折扣。“雖然降息、降準(zhǔn)等系列政策利好，但是現(xiàn)在大部分銀行的商貸利率仍然是基準(zhǔn)利率，能打折的銀行也往往要求附上一定的理財產(chǎn)品。”但該置業(yè)顧問也表示，按照政策要求首付比例已經(jīng)下調(diào)，對于已經(jīng)有一套房且貸款還清的購房者，只需付40%的首付即可貸款。
對此，有銀行業(yè)內(nèi)人士表示，雖然相比去年，銀行資金稍有寬松，但是新政全面落實尚需一段時間，且在落實過程中，銀行不會采取“一刀切”策略，在實際操作中銀行將根據(jù)不同區(qū)域、不同類型的客戶，靈活設(shè)定相應(yīng)比例的首付和利率要求來控制風(fēng)險。
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